关于房地产市场在去库存阶段进行有效调整的分析

摘 要：房地产市场的利益失衡体现在过去的十多年房改进行以来的市场表现中。开发企业、地方政府共同的投资投机需求的剧增，共同拉动了房地产市场的快速开发和价格膨胀，急剧增加的开发规模是中国房地产的突出表现。不断上涨的房地产价格强化了房地产市场无序竞争和开发行为，同时也诱使全社会的各种投资投机需求在房地产市场上展开疯狂追逐。这种不健康的竞争状态导致了大量的房地产库存，如何化解这样堆积起来的大量库存成为今后房地产市场乃至中国经济将亟待解决的问题。

关键词：房地产市场 去库存化 房价 房地产销售 取消限购 房地产租赁市场

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）03-050-03

回顾自房改以来我国在过去的十多年中房地产市场的利益失衡现状，地方政府与开发企业的投资投机需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格飞涨，出现了量价齐增的现象，由此而导致中国房地产开发规模的急剧增加，出现了盲目扩张的格局。中国房地产市场的非意愿存货大幅增加，打破了房地产市场的供需均衡，直接拖累了房地产业的持续发展，也增加了经济下行的压力，土地财政捉襟见肘，积累了金融风险上升。由此可见，有效的房地产业的去库存化将是未来房地产业乃至国家经济稳增长目标得以实现的重要条件。在各地政府土地财政和追求GDP快速增长的利益诱惑下，地方政府无止境地拍卖出让土地，与此同时，房地产开发企业在全国几乎所有的二、三、四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格又为这种无序开发的行为起到了推波助澜的作用，而房地产对于其它各产业和金融业的拉动效应也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂地追涨。

但这种疯狂状态是注定是短暂且不可持续的，2015年房地产市场加速分化，北上广等一线城市供小于求，房价持续领涨，而部分二、三、四线城市房地产市场恢复缓慢，滞销严重。中国房地产销售面积增长率出现了三次峰值，四次谷底。第一次谷底是在2001年，第二次谷底是在2008年第四季度，分别受到亚洲金融危机和美国次贷危机的冲击。随后，在政府大规模经济政策刺激、拉动内需的金融政策之下，销售面积增长率大幅反弹，但却持续时间不长，很快进入了又一个下降周期。2013年2月房地产销售面积增长率出现了一次爆发式增长，达到了49%。但这样的增长却只是昙花一现，没能持续，随之而来的是增长率的持续下降，直至2014年的全年和2015年前4个月的销售面积增长率都一直为负，形成了房地产销售增长率的第四次谷底。

房地产开发投资增长率与房地产销售面积增长率的变化，会最终反映在房地产库存的变化上，具体看，在经过一定的时滞效应后，由于循环效应的原因，房地产库存的变化又会反过来作用于房地产销售及投资的变化，打破了之前的格局后，并最终影响房地产的价格走势。销售面积增长率在房地产行业的剧烈波动仍在继续，但在诸多因素的影响下房地产的库存面积却一直在不断增加。开发企业之间，库存率持续抬高，利润率普遍下调，比较而言，大房企集中度进一步增加；而中小房企却出现了纷纷剥离房地产业务正在谋划转型发展。

自2009年的高速增长期后，转入2010—2012年后进入了房地产的低速增长速率降低期，但从整体看仍维持上升阶段，在2013年又出现了短暂的较高增速，好景不长，转入2014年时，住宅销售拐头向下，较2013年下滑7.58%。而这却又进入了另一个匀速增长的阶段。房地产市场受经济宏观环境的影响较大，在一段时间的增长后，由于我国经济进入调整期间，我国商品房销售额出现了近年来的首次下滑。

据国家统计局发布的数据显示，自2015年10月末，商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，库存再创历史新高。如果按照我国人均住房面积35平方米计算，现有“空置”待售的住房面积可供2亿人口居住。这里的国家统计局数据只包括已经竣工、但仍未售出的现房，现实中大量已经建设却仍未竣工，以及已经拿地规划却还未开工的潜在库存并未计算在内。国家的楼市“去库存”政策指向，指的是潜在待售商品住房建筑面积的消化情况，总体包括两部分，一是报告期已竣工可供销售的现房或准现房，但尚未销售完成的商品房建筑面积之累积值；二是报告期处于施工或新开工状态（期房）并已经批准预售但尚未销售出去的商品房即期房的建筑面积之累计值。

深究房地产业持续萎靡的一个主要原因就在于楼市高库存。也因此2015年的中央经济会议把去房地产库存写入了2016年经济工作的“五大任务”中，并以罕见的大篇幅对房地产库存进行了具体论述。采用各种手段鼓励个人和机构购买存量房及出租，这成为今年经济社会发展的主要任务，这个任务的核心在于如何化解房地产库存，同时更是罕见地提出了考虑“取消过时的限制性措施”，房地产非意愿性存货上升带来了一系列的经济问题。要实现国家“稳增长”的经济目标，房地产去库存化是绕不过去的“坎儿”。2015年4月30日中央政治局会议上提出，目前房地产面临的主要任务就是要盘活存量房资产，建立房地产业健康良性发展的长效机制。在“稳增长”的“紧要”关头，托底和刺激已成为宏观经济政策导向的基本方向。在经济政策及托底社会政策相组合的作用之下，预见在未来一段时间，我国房地产业将进入加速去库存化的阶段。房地产市场的去库存化的有效途径是多种多样的，既可以进行市场的自身调节，又可以有外生性的政策驱使，从主动和被动两个角度进行去库存化。

模式探索中，一线城市中出现的长租公寓模式值得尝试。在大型房企中也在进行创新和探索，万科提出成立的开拓五大事业部发展新业务，其中的“万科驿”租赁公寓业务便是新业务之一。以往开发商都是先建房再卖房最后才到租房，现在则反其道而行之，试行建房后先租房再到卖房的模式。万科驿租赁公寓与传统的出租房有着明显的区别，除了出租方式和营销顺序变化之外，在产品格调确定上向上定位，而且操作上并非私人出租。面向刚踏入社会的年轻人的刚需，提供了除买房外其他的增加购房可能的解决对策。但不得不看到，长租公寓仍面临一系列的难题和挑战，盈利空间小、前景不明确、前期投入较大、房地产开发企业承担风险较大、盈利方式不清晰、投资回收期较长等。

目前的租公寓普遍设立的回报周期短则1年，长则3～4年，虽然比酒店的回报周期稍短，但对房企而言，如若大批量地进行长租公寓计划，仍然有可能面临不小的资金压力。在公寓市场布局的政策转变，是看中了庞大的市场需求，特别是在人口政策变化后，这种潜在需求可能会集中表现，市场所蕴含的无限潜力值得房地产企业去深挖。以租赁的形式，在房企看来，既能够有效地实现存量房的去库存化，又可以有效地盘活资产。

价格变动作为市场经济中实现经济均衡的基本机制，价格变动引导着供给与需求，价格调整在中国以往的房地产销售中发挥着决定性作用。房地产价格与需求之间存在着正相关的反馈机制，在其作用下，房地产需求与价格也出现了各自的反身性现象。据统计数据显示，2013年第四季度后，全国70个大中城市新建商品房价格同比增长率一直呈现显著下降趋势，特别在2014年9月后，该指数一直呈现出负增长的态势，房价的增长率和房价的绝对值都下降了。房价出现的下跌提高了居民的对房地产商品的有效需求，是化解非意愿库存基本的市场调节手段。而这终将在政府刺激性的宏观经济政策带动下，从根本上对房地产整体市场的去库存化产生积极影响。但是，这种依靠市场自身的方式去主动化解库存的调节，往往要以企业及整个行业可能出现的经济增长率下滑和金融风险上升为代价的。开发企业主动地压缩投资与减少市场供给是市场主动去库存化的首选途径，并通过调整价格水平，使市场需求逐渐地与供给相适应。非意愿存货上升意味着，在当前价格水平下，供给量超过了有效需求的总体水平。对开发企业而言，去库存化的重要途径之一，就是及时压缩房地产投资、适度地降价以适应市场需求变化、加快市场出清速度，加速资金回笼。

取消限购是现在正在进行的消化房地产库存的重要方式，城市限贷或限购政策的逐步取消，特别是特大城市的二手房限制政策的放宽趋势，会取得较为显著的效果。但在北上广深完全取消限购政策的情况还需要适时而定，而在大部分其它城市房地产限购和限贷的意义本身的约束意义并不大。

通过在房地产企业进行并购重组来消化房地产库存。本次中央强调从各行业的供给侧进行改革，如着手在房地产行业供给的角度进行调控的手段，则应鼓励房地产企业从降低房价和兼并重组两个途径进行，整改后的房地产行业集中度将会加大，与此相适应的房地产企业营销策略也将转变。这种转变反映在地产销售中看，可以预想房企主动普遍性下调房价的可能性并不大，原因在于，如若下调幅度较大必然会影响消费者对购房的潜在购买和投资需求，反而会影响房地产的正常销售。

未来对化解房地产库存有一定作用的方法还可以从发展房地产租赁市场着手。政府将通过加快户籍改革的方式来加速农民工城镇化的进程，从而释放这部分转化后的新市民中存在的此前一直被制度人为抑制的潜在刚性需求，这将对消化房地产库存带来强劲刺激。在户籍转换之前的非户籍人口的增长也会扩大公租房租赁的需求，在房地产投资领域，未来的机构投资者可以率先购买一定量的存量商品房作为出租房屋储备，成为租赁市场的房源提供者，这样的操作带来了两方面的好处：第一，增加租赁房屋供给量的同时也将会推动房地产去库存化；第二，由机构出手的增量购买力也会稳定房地产的房价，使之不会产生大起大落，逐步地释放出一定量的房地产存量商品房，成为房价的缓冲器。从人口角度看，放开二胎制度和户籍改革，都将从多角度对房地产市场的购买需求产生持续的影响。新农民工市民化的消化是短期内较为有效的需求刺激手段。考虑到我国一、二线城市的现实房地产市场状况，政府可能采取分层次放开城市户籍的迁入限制，考虑到迁入的进程和需要，预计可能会率先从三、四线城市开始。在政策扶持的角度，政府还将通过财政补贴和制度宽松等的方式支持有购买需求但购买力较低的农民工达成购买现实。但也不得不看到，短期内支持农民工买房确实可以消耗相当数量的存量商品房，但大部分农民工的现实情况还是缺乏支付能力，这部分需求也可能成为被认为放大的购买需求。必须清楚地认识到，这还只是“需要”而非有效需求，如若认为过分扩大，采取按揭贷款的方式，将会存在较大的潜在金融风险。

具体来看，今年的情况将会是一、二线城市的房地产会出现止跌回暖的情况，在商品房销售回升趋势的拉动下，房地产投资将继续跟进；而三、四线城市特别是些许过去超速发展的城市会受到库存压力大、商品房销售滞缓的影响，导致房地产投资仍旧低迷。加速去库存化的阶段在中国房地产市场上正在展开。房地产市场计划投资增长率、开发投资增长率的持续下降，都在供给端压缩了房地产的供给增长率；地方政府以取消限购的方式放开需求。同时在财政制度上，央行就货币与住房信贷政策的调整也逐步展开。在税收制度中，和房地产相关的一系列房地产税都将进行整体的改革和转制。在制度引导下，国家的政策导向明显在于释放房地产的需求活力，这种趋势将影响着人们对未来中国房地产市场的供求预期。从房地产市场的供需两方面同时进行的调整将是促使中国房地产市场逐步确立新均衡的过程。新均衡的调整并达成实现的过程中，首先进行的将会是体现在商品房去库存化的加快，并逐步进入加速进行阶段。

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（作者单位：山西建筑职业技术学院 山西太原 030000）

（作者简介：周雯雯，女，汉族，研究生学历，硕士学位，山西建筑职业技术学院，房地产经济学研究方向。）

（责编：若佳）