商业综合体项目施工阶段投资控制的研究

康卓 董曦濛

摘 要：商业综合体目前发展迅猛，是一个餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的建筑，因此商业综合体的投资控制就显得尤为重要，而大部分的投资发生在施工阶段。文章对商业综合体项目施工阶段投资控制的主要影响因素、重点控制要素，以及主要内容进行了研究分析。通过资金累计曲线说明了如何调控资金保障进度、控制质量和安全，通过调值公式说明了合同调整的具体方法。

关键词：商业综合体 施工阶段 投资控制 研究

中图分类号：F721.2 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）02-026-03

一、商业综合体项目施工阶段投资控制研究的意义

改革开放以来，我国国民经济突飞猛进地发展。同时，城市建设项目也一派繁荣，规模逐渐扩大，水平逐渐提高。人们对生活质量的追求也逐渐升高，生活方式也趋于丰富多样，高效便捷，城市化建设的进程迅猛发展。从而商业综合体应运而生，商业综合体的开发设计不仅满足了人民日益增长的对餐饮、娱乐、居住、商业、办公以及交通等方面的要求，还合理利用城市空间，节约资源，是如今炙手可热的综合性项目。这类综合性建筑项目的投资金额往往非常巨大，且建设周期长，对施工技术也有较高的要求。如果对施工阶段管控不足，易引起投资管理失控、施工进度落后、项目亏损严重等问题发生。因此，如何将建设资金合理确定并有效控制就成了一个尤为重要的问题，而在整个建设工程项目的投资控制中，施工阶段的投资一般占总投资的 60%～70%。因此科学合理地对施工阶段进行投资控制更是重中之重。如何在商业综合体的施工阶段中，合理控制投资，充分利用人力、物力、财力，使三者达到协调，以达到最优的投资目的是当今需要研究探讨的问题。如今，我国主要是遵循动态控制原理对施工阶段进行投资控制的，如图1所示。

据中华人民共和国国家统计局编著的《2014中国统计年鉴》数据显示，我国每年投入大量的资金进行固定资产建设，2012年全社会固定资产投资总额为274694.7亿元，2013年为446294.1亿元，2013年比上年增长19.1%。其中建筑安装工程费用2012年为77724.1亿元，2013年为91074.4亿元，2013年比上年增长17.2%；设备工具器具购置费用2012年为53353.1亿元，2013年为56795.5亿元，2013年比上年增长6.5%。{1}其中，商业综合体项目发展迅速，各个阶段的投资控制都有其特点，在整个建设项目中起到的作用也是不同的。施工阶段总投资的影响程度只占5%～10%，影响程度看似很小，但真正的投资却主要发生在这一阶段。{2}在工程项目施工过程中建设单位经常忽视了对投资的控制，从而导致施工阶段出现了资金控制不合理情况，降低了工程项目的经济效益。所以科学合理地进行商业综合体项目中施工阶段的投资控制是非常紧迫的任务。

二、商业综合体项目施工阶段投资控制的影响因素

材料、人工、设备的费用在商业综合体施工阶段的投资中占主要部分，材料、人工、设备花费的多少直接关系到整个施工阶段投资的多少，以及最终所得到的效益。

材料费在商业综合特体项目施工阶段投资中占很大的比例，一般占施工阶段全部投资的50%～60%左右。对资金占用额较大，采购较困难的大型材料，要给予高度重视，从而使材料总费用最为经济合理。人工费一般占施工阶段全部投资的占15%～20%左右，虽然比起材料费所占的比重要小，但商业综合体项目施工不仅需要大量的人力资源，更需要有管理能力、专业技术的人才，属于劳动密集型工作。要合理安排上工人数和人员调配，避免窝工，多对工人进行岗位培训和安全教育，合理运用有技术的人才，做到专项专用和调整人工单价。

机械费用在施工阶段的投资中同样占有一定的比例，随着我国各领域的发展，机械设备越来越先进，施工单位的机械化程度都在提高，致使机械管理的难度在不断增大，我们要从施工的实际情况出发，用适合的机械，并加强对机械日常的管理，控制机械的损耗、油料的消耗，并培养技术人员的专业技能。

三、商业综合体项目施工阶段投资控制的要素

1.资金使用计划的编制。在施工阶段依据投资目标和具体情况合理的进行资金配置。其作用可以更好地观察现金流变化、确认施工进度款、便于检查分析项目实际投资与计划投资存在的偏差，找出偏差的程度，针对性地采取措施。这项工作在整个施工阶段投资控制过程中占有非常重要的地位。{3}

2.工程计量与计价控制。合同中对项目的计量与计价都有明确的规定，对完成的工作量及其价款进行的计算必须符合合同规定。计量项目必须是合同中规定的项目，包括工程清单中所列的项目，经批准的变更新增项目，经批准的计日工。计量项目必须是已经完成或属于项目的已完成部分并通过质量检验达到合同规定的要求。通过工程量乘单价形式的单价项目计价、分解汇总方式的总价项目计价以及消耗量乘单价方式的计日工项目计价，来实现对工程计量与计价的控制。

3.工程款支付控制。工程款的支付内容包括：预付款支付与扣还、阶段（中期、临时）支付、质量保证金的扣留与支付、完工支付、变更支付、索赔支付以及价格调整。各工程款的支付必须文件齐全并通过以合同规定为标准的质量检验合格。

4.合同价调整。合同价的调整包含两种方式，一为合同单价的调整，按合同约定来执行，一般为工程量增多，单价会降低，工程量减少，单价会提高，系数是0.9或者1.1。二为物价波动引起的价格调整，可通过调值公式得到实现。

调值公式：

p=p0（a0+a1■+a2■+a3■+a4■）

式中：p——调值后工程价款或工程实际结算款；

p0——合同价款中工程预算进度款；

a0——固定要素，代表合同中不能调整的部分；

a1、a2、a3、a4——代表有关成本要素（如人工费用、钢材费用、水泥费用、运输费用等），在合同总价中所占的比重为a1+a2+a3+a4=1

A0、B0、C0、D0——基准日期与a1、a2、a3、a4对应的各项费用的基期价格指数或价格；

A、B、C、D——与特定付款证书有关的期间最后一天的49天前与a1、a2、a3、a4对应的各成本要素的现行价格指数。

价格调整差额公式：

△p=p0[A+（B1×■+B2×■+B3×■+…+Bn×■）-1]

式中：△p——需调整的价格差额；

p0——约定的付款证书中承包人应得到的已完成工程量的金额，此项金额应不包括价格调整，不计质量保证金扣留和支付、预付款的支付和扣回：约定的变更及其他金额已按现行价格计价的，也不记在内：

A——不调价部分的权重

B1、B2、B3…Bn——各可调因子的权重，为各可调因子在投标函投标总报价中所占的比例；

Ft1、Ft2、Ft3…Ftn——各可调因子的现行价格指数，指约定的付款证书相关周期最后一天的前42天的各可调因子的价格指数；

F01、F02、F03…F0n——各可调因子的基本价格指数，指基准日期的各可调因子的价格指数。

5.变更控制。在工程项目的施工阶段，经常会碰到因业主要求进行的设计变更或由不可抗力、现场条件等因素引起的合同变更的情况。例如：因没有仔细地完成勘察设计工作，导致施工过程中发现招标文件中没有考虑到或估算不当的工程量，必须对施工项目进行变更或增减工程量{2}；在施工过程中，出现没有预想到的地质、天气等因素，使之不得不进行变更。合理控制施工过程中出现的变更是投资控制中的一项重要任务。

6.索赔控制。施工阶段是一个长期的，持续的过程，在这段过程中会遇到各种无法预见的因素。由某些特定原因致使得亏损，承包商可以向业主也就是项目法人进行索赔。

在施工过程中物价飞速上涨，人工费及材料设备费不断增长，致使合同规定的费用无法达到预期的目标或因业主随便指定分包商的施工而造成的工期延误或质量较差等原因引起亏损时，承包商可以向业主提出索赔，这种索赔可以是对工期的索赔和工程费用的索赔。{2}有时货币及汇率的变化也可引起承包商对业主的索赔。

四、商业综合体施工阶段投资控制的主要内容

商业综合体施工阶段的投资主要是对建设项目的三方面内容进行控制：合理协调各种资源保障进度，通过各种体系方法控制质量，以及通过各种管理方法保证安全。施工阶段的投资控制不是单一的以资金最优为目标进行控制，需要综合考虑整个建设项目的最优目标，通过对资金的控制以保障建设项目进度、质量以及施工安全。在投资目标满足业主需求的前提下，控制协调业主追求的质量目标和进度目标，以及施工安全的保证。只有合理安排控制这三大方面的投资，才能使整个施工阶段的投资控制达到最优目标。

我们可以根据施工进度网络图绘制出资金累计曲线，施工阶段投资与进度基本保持同步。因此，资金累计曲线大致呈S形，e1、e2，分别为两个转折点，是施工初期、中期和后期的分界点。{3}图2所显示的资金累计曲线是一条理想的控制曲线，从资金累计曲线上，我们能得出对商业综合体项目施工阶段投资控制中许多有用的指标和信息，它可以帮助我们更好地在商业综合体的施工阶段进行投资控制，从而使投资控制达到最优。

曲线的斜率是从费用角度反映了工程进度，设S为曲线的斜率，即dF/dS=S，Rs为斜率比，则可以很容易的观测到工程进展速度的不均衡程度。公式为：Rs=Smax/■≥1，Smax为曲线上的最大斜率，■为平均斜率，也就是■为曲线起点到终点的直线ob的斜率。{3}在绝对理想化的情况下Rs=1，曲线上每一处斜率都为■，就不存在e1、e2两个转折点了。通常情况下，我们希望Rs较小越好，这样有利于我们对工程进度的控制。

由公式，我们可以观测到投资积压程度的大小：

FO=■（T-t）df=A右下

FOmax=F×T=A全

RO=■=■=■

T——工程的总工期；

F——工程的总投资；

t——投资时刻；

T-t——资金积压实践；

A右下——曲线右下方的面积；

FO——实际工程资金积压量；

FOmax——最大的资金积压量，既t=0；

RO——施工阶段资金的积压程度。

RO是无量纲指标，取值范围是（0，1）。通常情况下RO≈0.55；当RO>0.5时，说明资金积压的情况较为严重，当RO<0.5时，说明资金积压较轻缓。

五、结束语

商业综合体项目如今发展迅速，是综合性很强建设项目，并具有很大的发展空间。需要我们对商业综合体项目施工阶段的投资控制在总结和梳理现状的基础上，结合我国商业综合体项目的特点和施工阶段投资控制的现状进行研究分析。商业综合体项目施工阶段的投资控制主要体现在资金使用计划的编制、工程计量与计价的控制、工程款支付控制、合同价调整、变更控制以及索赔控制六大要素；处理好进度、质量和安全三方面的资金控制；控制好人工、材料、设备的比重及管理，是如今控制商业综合体项目施工阶段投资最有效的方法。笔者相信，未来还会有更加科学、合理、有效的控制方法等待着我们去探索。

（课题名称：“十二五”国家科技支撑计划，课题编号：2012BAJ19B00 ）

注释：

{1}兰玉.工程项目投资控制方法研究[D]：西南交通大学； 2011

{2}陈艳华.建设项目投资控制研究[D]：合肥工业大学； 2007

{3}戴凯伟，周栩，李倩.工程项目施工阶段的投资控制[J].基建优化，2003：40-1+50

（作者单位：康卓，中交地产有限公司、中国城乡建设发展有限公司 北京 100000；董曦濛，东北林业大学土木工程学院硕士研究生 黑龙江哈尔滨 150000）（责编：若佳）