物管霸主驾到

龚小锋

此前，房地产业界流传着一个段子，据说在一次内部的交流活动中，彩生活总裁唐学斌曾经就此发感慨道：万达物业下嫁花样年之后，物业管理领域再无“战事”。

传得沸沸扬扬的花样年收购万达物业一事，终于尘埃落定。

交易作价20亿

8月1日晚间，花样年及其附属公司彩生活联合发布公告透露，花样年旗下深圳市万象投资合伙企业、深圳市前海嘉年投资基金管理有限公司将联合收万达物业100%股权。

花样年在公告中颇为自豪地表示，“这是中国物业管理行业迄今为止最大的交易之一”。目前花样年是中国管理面积最大的社区服务运营企业，万达物业在物业百强企业中排名第8位。

尽管花样年在正式公告中并没有披露交易总价以及收购面积方面等交易细节。万达商业也因正处私有化过程中，交易公告被豁免。但从外界曝光的一份《花样年收购万达物业电话会议纪要》可以看到，此次交易作价20亿元。

根据这一会议纪要可知，万达物业的项目有132个，涉及86个城市，已确权面积4285万平米，未确权2121万平米，合计接收6406万平米，收购价格在20多亿，其中万达账面有2亿应收款、6亿左右现金，实际支付对价12个亿左右。

对于物业，万达早已无心恋战。近期，万达集团轻资产转型进入关键期。万达商业私有化及回归A股进程正式启动，万达在文化和金融板块，也进入了加速度阶段。

此前，万达的物业大绣球抛出去，便引来了多家房企打擂对决。参与谈判的有万科物业、花样年、绿城物业、中民物业等四家公司，都企图以此收购挤入物业第一梯队。

王健林曾一度在花样年和万科物业之间犹豫，毕竟万科规模较大，且一直很稳健，但由于万科提出的要求太多，最终王健林还是选择了花样年。万达选择花样年还有一些重要的原因是，花样年的物业管理通过O2O成为盈利单元，双方也有一定的合作基础。

物管规模抢夺战

在彩生活、中海物业、绿城服务等物管公司纷纷登陆资本市场时，围绕着存量房服务市场的规模抢夺战早已展开。

同样作为上市公司的中海物业， 2015年签约管理面积为8260万平方米，自2012年后4年实现规模增长近1.4倍；7月份才完成上市的绿城服务，2015年的签约管理面积为8280万平方米。

但这些大鳄的物业面积和增长速度似乎都不能与花样年相比。花样年表示，花样年已是中国管理面积最大的社区服务运营企业，目前花样年体系下已有彩生活、美易家和开元国际三个物业品牌，截至2015年底，彩生活管理面积为3.2亿平方米，开元国际共计管理面积3300万平方米，美易家为845万平方米。

就规模而言，这项交易为花样年稳固物业管理市场地位再添底气。通过收购万达物业，花样年社区服务旗下将会新增约132个项目，物业面积规模约6406万平方米，这部分物业预计在2016年的管理服务费收入规模可达到13亿元左右。

再加上上半年并购的其他物业，目前花样年旗下社区服务规模至少超过4.3亿平方米，有望超越合并后的高纬环球，成为全球最大的社区服务运营商。在这之前，物业管理行业的最大整合案例，来自2015年，戴德梁行与高纬环球的合并。合并后的高纬环球物管面积约为4亿平方米，成为当时全球物管面积最大的公司。

第一太平戴维斯发布的数据也显示，到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元。房地产市场正逐步进入存量房时代，购房者的需求将转向品质或增值服务的提升，优质物业管理公司将备受资本青睐。

花样年的野心很大。按照规划，到2020年，花样年集团旗下社区物业服务规模将超过10亿平方米，服务超过4000万人口。

目前，花样年旗下包含彩生活、开元国际和美易家三个物业品牌。开元国际物业将会为万达物业旗下住宅类社区提供物业顾问及管理服务，花样年国际物业则接手万达旗下写字楼等商务社区。

8月2日，美易家发布了一则耐人寻味的公告《获取潜在业务机会的提示性公告》。公告中表示，“预期公司下属全资子公司花样年国际物业未来将会获得为万达旗下写字楼等商务社区提供物业管理顾问服务的合作机会，并在合作中获益”。

整合与转型之难

物业领域，既有如花样年掌门人潘军等掘金者，相信物管将衍生万亿社区服务市场的领头参与者，也有如龙湖地产主席吴亚军般直言不看好物业生意的旁观者。

规模不等于利润，物业领域主要依靠管理面积增长推动的商业模式，引起了外界对物管公司可持续盈利的担忧。

这种案例并不少见。近年来大肆并购扩张的彩生活，就在南京、南昌等地先后遭遇了业主维权、要求更换物业公司的情况，如南京建邺的万达华府小区，因为遭遇业主的反对，彩生活物业已经被迫退出。

潘军近期也表示，彩生活收购的不少公司属于二流项目，收编后的整合会拉低社区的满意度。最棘手的问题在于彩生活并没有好办法改造它们，只能把服务人员替换掉，进一步规范服务标准动作。

在潘军眼中，整合消化新的收购项目，必然会有阵痛产生。“传统物业收费低廉，管理粗放，每接收一个小区，都要把人和机制换掉，花费一年时间才能有盈利。”

对于花样年来说，消化这种大企业旗下的物业，更不容易。两个公司的重塑，主要面临的困难，是企业文化的冲突和经营制度的差异。

“人是物业管理的核心，接下来花样年会在激励模式上进行一些调整，比如增加股权激励的权重，尽可能保持核心团队的稳定。”一名接近花样年的人士透露，花样年此前并购开元国际的经验，也可以给并购万达物业提供借鉴。

尽管资本市场对物管概念仍然较为欢迎，但态度已趋于谨慎，资本市场十分关心商业模式，包括盈利模式、财务报表、发展前景等实际问题。尤其是被视为物业公司未来发展核心的“社区O2O增值服务模式”，如何转型成为成熟的商业模式，更是难点所在。

在营收结构方面，传统的物管业务仍占据当前物管公司的最大比重。2015年，绿城服务的物管业务营收占比为71.64%，中海物业物管业务营收占比为92.94%，而彩生活物管业务营收占比也达到70.84%。

这也正是吴亚军不看好物业管理的原因之一，按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，必须要通过变革来实现成本的降低。”吴亚军说。

增值服务在诸多物业管理公司的收入中，仍然占比很小，以至于多数企业并不对外宣布具体数据，所谓的“社区O2O增值服务”，要成为主要利润来源，似乎还遥不可期。

彩生活方面也表示，近期行业中有不少O2O社区管理企业倒闭，因为行业互联网化并没有那么简单。从投资方面来说资本市场对O2O企业也产生了担忧。

在潘军看来，只有在社区社会关系、邻里关系上真正找到突破口，做一个真正服务者的物业公司，才可能得到物业红利，而“90%以上物业跟随者都会完蛋”。

克而瑞一名分析师指出，作为已是中国管理面积最大的社区运营企业，花样年的商业模式依然是依靠管理面积来推动，且从社区O2O增值服务模式暂未成熟的情况来看，花样年未来还有很长一段路要走。