局部已现危险泡沫全局性经济危机尚无可能

曹蓓

“中国的房地产，已经在局部出现了泡沫，这个泡沫是资本推动的，但并非整体泡沫。”

每一轮房价急速上涨过后，房地产泡沫论都会被“旧事重提”，这一轮也不例外。

2016年4月27日的一个午后，全国工商联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生接受了《凤凰周刊》记者的专访，讲述在本轮房价暴涨过程中，暴露出的中国地产行业的新老问题，这些问题累积的结果是什么？外界所推测的房地产崩盘会不会发生？牵扯到宏观经济多个领域的房地产，影响因素众多的房地产，如何改革才既能逐步解决长期积压的问题，又不会把泡沫刺破，同时保证经济平稳健康发展？

“虽然房地产行业自身存在的问题很多，目前的外部环境看起来也与美国、日本等国家爆发危机前的情况相似，但在中国不会出现外界专家认为的房地产崩盘引起的深度经济危机，因为中国政府的掌控力很强，这是与其他国家最大的不同之处。”聂梅生说。

货币驱动吹起泡沫

从去年年底就开始的一线城市房价上涨，在今年年初走向过热，甚至带动某些原本没有上涨动力的二三四线城市，聂梅生认为，这就是泡沫。

“房地产是不动产，不动产有它的特点，就是需求推动的。而真正的刚性需求不会在如此短的时间内集中爆发，这意味着，推动房价上涨在很大程度上不是住房需求，而是投资需求，也就是赚钱的需求。”她说。

她认为，房地产行业本身，的确具备一定的金融属性，但这并不是、也不应该在整个市场占主导地位。短时间内金融属性被瞬间放大，掩盖原本的居住属性，导致市场上购买动机以保值增值为主，也就是炒房的行为占据相当规模的时候，整个市场就变成了非理性的房地产市场。

“房地产杠杆越来越高，主要是银行自去年下半年开始的宽松政策，降首付、降利息，取消限制，就会产生效果。毕竟从银行开始的货币刺激是强效刺激，当然，这不仅包含大家熟知的个人住房按揭贷款，也包括针对开发商的开发贷。”

中国央行4月20日发布的2016年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，2016 年3月末，人民币房地产贷款余额22.51万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9 个百分点。

聂梅生指出，虽然银行放松开发贷主要是针对国企，但目前国企、民企正在加速并购，这是趋势。“二者各取所需，国企能够拿到银行的贷款，民企手中则有土地和项目。”

“在宽松货币政策的刺激下，市场对房地产预期改变，此时中介进入，成为助推剂，改变了事情的性质。”她分析称，此前，银行首付比例和利率无论怎么降低，针对的是确定的购房人，但互联网金融介入房地产后，比如众筹、比如首付贷，造成购房对象模糊化，成为集资买房。“与集资建房不同，集资买房实质上变成N个人买一套房，实际产权属于N个人，这明显改变了房产的性质，买房不是为了住房，就是为了分钱。”她强调，“这是纯泡沫性质的。”

这个泡沫会不会由局部扩大至整个行业，进而破裂，如同美国和日本，引起经济危机？

聂梅生肯定地回答，“不会”。“我和法国的一位著名经济学家今年年初见面的时候，谈到过这个问题，他认为中国一定会有一次深层次的经济危机，我非常肯定地告诉他，这种情况不会出现。因为与其他国家不同，中国政府对金融的控制力非常强，一旦出现泡沫破裂的风险，便会通过调控有效制止。”

看似无关的汇率因素

很少有人考虑过，此轮房价的上涨，与人民币汇率市场的政策密切相关。

聂梅生解释称，汇率和房价密切关联的内在逻辑是，如果想“稳经济”，在投资、出口、消费这“三驾马车”之中，选择继续扩大投资，将会造成更大的库存压力；刺激消费也会在消化库存的同时，引发市场机会，导致更大的库存；而刺激出口，既能达到去库存的目的，又能拉动经济。

矛盾点在于，如果政府要刺激出口，就要让人民币贬值，增发货币，但如果增发的人民币不通过购买美国国债、对外投资等方式消化，就会进入股市或楼市，在股市低迷的时候，只能把资金引向楼市，结果就是推高房价。

反过来，如果为了“稳楼市”，不让人民币贬值，出口这驾马车就很难发挥作用，最终不利于经济增长。

“这也是央行在汇率问题上举棋不定、进退两难的重要原因。”聂梅生说。

业内把央行自去年下半年以来的汇率政策改革，形象地称之为“拉抽屉”。2015年8月11日，央行宣布改革人民币报价机制，加速人民币国际化步伐。当日人民币汇率应声下跌千点，创史上最大跌幅。虽然央行的解释为市场需要纠偏和磨合，但业内理解为，这是央行有意引导汇率下跌，刺激出口，缓解经济下行的压力。随后，人民币汇率的走势也从某种程度上印证了猜测，2016年首个交易周，在、离岸人民币汇率双双大跌，其中，1月6日跌至近五年以来最低点。起初央行并未出手干预，直到1月7日，只用了短短几日，便把人民币汇率稳住。

“人民币持续贬值，新增发货币无处可去，在房地产政策放宽的情况下，便一股脑涌入地产市场，这是这轮房价上涨的最大隐性因素。”聂梅生说。“很大程度上，近期资本的持续外流也是管理层有意引导的，为了货币领域达到平衡，减少流向房地产的资金。”

房地产政策应该怎么改？

目前已经出现局部泡沫的房地产、问题重重的房地产牵动国民经济神经的房地产怎么改？是摆在中国决策层面前的重大课题。

作为国民经济的支柱产业，房地产地位举足轻重。一方面，房地产的走势受到宏观经济的影响，另一方面，房地产的变化在一定程度上也影响着整个经济的运行。

曾有统计显示，房地产与20多个产业有直接关系，而由房地产行业带动的产业不下60个，有色金属、建材、水泥、玻璃、家具等产业都与房地产的发展保持着极高的同步性。

官方数据显示，2015年房地产增加值占整个GDP的比重达到了6.1%，房地产开发投资一般情况下占城镇固定资产投资的20%，虽然2015年有所下降，但也占到了17%。

不仅如此，房地产及相关行业消化了大量人口的就业问题，对稳定社会起到了重要的作用。

“稳增长，就需要稳房地产，而刺激房地产就可能会加重库存，吹大泡沫。”聂梅生说，“房地产行业积重难返，问题出在哪里，政府也很清楚，但现实的情况是，在经济下行周期，如何既能推进房地产改革，又不能过于激进，影响宏观经济。”

聂梅生认为，从目前的可行性来看，推进房地产改革，可以从三方面入手：

第一，稳定土地价格。

多年以来，土地奇货可居，溢价率过高，尤其是住宅用地。在这种情况下，房价自然水涨船高。

要稳定土地价格，招拍挂制度改革首当其冲。大陆土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地，统称为招拍挂制度。理论来讲，招拍挂制度可以从源头上防止土地批租领域腐败，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素。但事实上，许多城市土地供应相对不足，致使土地资源稀缺，参与的开发商在争夺过程中，导致溢价率不断被推高。

其次是70年土地使用权如何解决。“如果一次溢价率高，能够获得永久的使用权，对于普通购房者来讲是可以接受的，但如果每70年一次归零，就会变成无限制的收割。”

稳定土地价格的第三种途径就是农地入市。农地入市，全称农村集体建设用地入市，核心是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，直接进入土地市场进行市场化的有偿使用，真正实现统一市场和同地同权。有分析称，这有效地改变了地方政府长久以来高度垄断建设用地一级市场的征地供给模式。“农民已经离地，不如把这部分土地利用起来。农地入市是十八大以来一项非常重要的改革，不仅关乎房地产，还有城镇化。但是遇到了来自地方政府很大的阻力，因为一旦处于两条平行的体系下，垄断就会被打破。这是一道很大的沟，很难跨越，但是必须跨越才能解决房地产的根源问题。”

第二，银根。

“无论开发贷还是个贷，银行是唯一的资金来源。现在的问题是，如果房价上涨，如何让百姓也可以从中分得一杯羹，同时享受到房地产的收益。”聂梅生指出，“这就需要减少房地产行业的间接融资（来自银行、民间的贷款），增加直接融资（通过资本市场）比重，房地产投资基金就是长久以来被忽视的重要途径。”

房地产投资信托基金（REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资者可以通过购买基金，分享房地产投资收益。

“美国房地产直接融资和间接融资就比较平衡，地产开发商自有资金5%-10%，剩下约30%通过各种房地产投资基金如REITs，间接融资比例只占50%左右。但是在中国，这样的私募股权基金始终没有发展起来，而房地产个人抵押贷款是业内普遍认可的优质贷款，收益稳定而可观。如果通过证券化途径普通民众可以参与，将能很好地对冲房价上涨。”聂梅生说。

第三，税收。

聂梅生认为，对于个人来讲是房地产税，这部分如何征收，需要想清楚如何应对70年土地使用权问题。对于企业来讲，各种税收品类繁多，应该做一个全面的梳理。”

据媒体报道，有消息称，房地产税改革主体框架已基本确定。房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

采访即将结束的时候，聂梅生坦言，中国的房地产问题，积重难返，改革的难度非常大。“高层需要百般权衡，因为解决一个问题，很可能会加重另外多个问题，所以只能慢慢来。”她略摇一下头，“真的非常难。”