是什么逼退了炒房者？

曹蓓

“三根阳线，改变信仰”，股市上的理论似乎同样适用于房地产。

2016年年初北上深房价挑高后，市场曾经弥漫着杀红眼的情绪，几乎所有投资的人，都继续看涨，没有投资的人，都在犹豫中懊恼自己痛失机会。去年还弥漫在去库存的悲观情绪中的房地产行业，突然被火速蹿升的一线房价带领跃进，这显然是市场始料未及的，被外界称为“超出市场规律”的上涨，也就是“政策和货币主导”的上涨，最终造成业内口中的“冰火两重天”的局面，即一二线城市过热，三四线城市疲软。

其实北上深房价的抬头早在去年年底已经复苏。易居房地产研究院发布2015楼市库存分析报告称，一线城市在2015年第四季度库存规模出现环比和同比双下滑的态势。该机构研究总监严跃进分析认为，“对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。”

“跟股票市场类似，一旦价格上涨，将会引发投资的冲动，大家觉得现在买，过几个月就能看到增值。于是，市场上有富余的资金，就会投入房地产，货币驱动的新金融模式加快了这个过程。”中原集团研究中心总监刘渊在接受《凤凰周刊》记者采访时表示。

然而，原本被市场估计会在一季度收紧的一线城市房地产政策，却迎来了2月19日财政部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

随后多地出台配套政策。

虽然对于一线城市来讲，二套房的规定不适用，但在刘渊看来，已经是火上浇油。“这被市场理解为一种信号，政府为了保经济会继续刺激楼市上涨。”

在此期间，各地“地王”频出，而且从一线城市延烧到二线城市，进一步推动房价快速上涨。有机构统计，截至目前，今年共出现152宗地王（2015年全年只有95宗），一线城市仅有21宗，其余大部分在热点二线城市。

纵观今年的土地市场，超过50%的“地王”均是由国企夺得，其中部分央企表现异常活跃。国企被部分业界人士认为是今年部分城市房价暴涨的背后推手之一。从某种意义上来说，部分国企也是炒房者。

继5月央企保利地产豪夺周浦“地王”之后，6月1日，隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。该地块可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价，未来上海外环外房价恐将因此突破7万元单价。

但过快上涨的房价严重偏离了中央房地产调控的初衷。《人民日报》6月1日再次刊文称，树不能长到天上，房价也一样，必须遏制“炒房”、“炒地”之风。杠杆过大、房价飙升将带来一系列风险，比如导致债务上升，信用违约风险增加；城市继续分化，各类开发性资金加速向热点城市集聚，三四线城市房地产市场进一步萧条，更对其他实体产业形成挤压。2015年中央经济工作会议明确提出化解房地产库存的举措之一就是要鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。因此，确保中央已定的政策不走样、不变形，开发商要带好头，不争当“地王”，适当降价促销才是明智之选。

在政策刺激、货币因素推动而一飞冲天的一线城市房价，同样被上海、深圳的“最严厉”限购政策打回原形，此前还满怀期待的炒房者，被逼退出局。

房价上涨的逻辑

为什么炒房？这个回答并不难，那便是房价不断上涨，且在某个阶段急速上涨，这才是引来大规模投机性炒房者的根本原因。把资金投入楼市，就会获得巨额回报，是所有炒房者的普遍预期。每个国家都是如此，中国的特殊性在于，房价在短期内上涨的速度超出了绝大多数国家，而这背后，除了市场规律之外，很大程度上是政策性干预的结果。

经过梳理可以发现，虽然每个炒房者的情况不同，也很难判断某个阶段炒房者有多大规模， 但每一次大批量的进入和退出，都有大致的轨迹。

如果说2000年温州炒房团掀起了第一波房地产投资热，那第二波就出现在2003-2005年。“当时市场上有很多投资需求，政策对投资者非常宽松。”刘渊说，“二手房市场只需要契税，其他税费都没有，而且可以转按揭。”他回忆当时的情形，“如果客户A通过银行贷款买下房子，在没有还完贷款的情况下，允许把贷款连同房产转给B，银行也很配合。”

在这种情况下，资金流转很方便。假设一套房产总价100万元，那么购房者只需出20万元首付买下，几个月后就可以转手卖出。再加上交易流程很简单，过户手续很方便，房地产交易流程显然被大大加快，基本上一周就能完成。

“那时候投机的氛围非常重，2004年有一套房子在我们中原地产的门店一年之内卖了六次，而且中原还只是经手的多家中介之一。”刘渊回忆。

配合加息等金融刺激，2004年，房价迎来了飞速上涨。根据上海统计局的数字，2004年上海住宅商品房价格水平比2003年上涨14.6%，每平方米销售均价已达6385元，其中中心内环线以内房价涨幅达27.5%。

由于上涨过猛，2005年初，政府开始着手调控房地产市场，提出抑制高房价。“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”相继出台，禁止了转按揭，二手房增收营业税，延长交易时间，增加交易难度。但此后，虽然政策不断，2006-2007年仍然没能有效抑制房价上涨，且出现了至今还留存在人们印象中的政府越调控，房价越上涨的规律。

直到2008年，商品房销售面积同比下降近20%，投资性需求开始慢慢下降，炒房者声势渐小。

在其他指标尚未反映出相应态势之时，2008年下半年中国的宏观经济开始恶化，房地产当然未能豁免地走向衰退。随后在“四万亿”投资的强效刺激下，房地产也随之得到扶持。2008年下半年-2009年，降低契税税率、免征印花税，利率优惠等强力的刺激政策出台，重新点燃了地产市场。

“在这一轮房价上涨的过程中，京沪等地的房价翻一倍的区域比比皆是。”这是当时陆媒报道的措辞。随后在2010年，政策再次收紧。

2010年北京出台的“国十条实施细则”中称，从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。

这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

这时，市场上的炒房者已经很少，基本以自主和改善性需求为主，投资性需求很小。2011年开始，市场进入僵持期，但这期间部分二三线城市开发商开始大量拿地，直接导致2013-2014年库存量高企，在这期间经济面临下行压力，全国商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源自2006年以来首次同比下降，房屋新开工面积同比下降，开发投资额增速创5年来新低。

4年时间，政策对房地产改善需求和投资性需求一直保持限制的态度，投资者（炒房者）观望情绪浓厚，止步不前。这就意味着，这部分改善性需求和投资性需求，一直在累积，直到2015年下半年，在去库存和刺激经济的压力下，政策一旦开始放松，需求就开始集中释放。

于是，便有了去年末今年初的一幕。虽然有众多炒房客涌入，但如前文所提，受到政策影响后挤出的速度也非常快。

房价上涨→炒房者进入→房价上涨过快→政策收紧→投资性需求（炒房者）被挤出→楼市低迷→政策刺激→房价上涨→炒房者再次进入……这个无限循环的链条，是过去十几年中国房地产的真实写照。

闲不住的手

2011年5月，坐落于北京核心区西三环内的钓鱼台7号院4栋楼取得销售证，3号楼拟售均价达30万元/平方米，成为彼时北京最贵豪宅，引起舆论一片哗然。

有意思的是，剧情很快反转。当年5月27日，北京市住建委会同市地税局对该项目进行综合执法检查，并启动税务稽查程序。6月17日，北京市住建委公布的调查和处罚结果显示，开发商存在销售现场公示不规范、项目精装修工程违规开工。而到2011年6月底，该楼盘最高售价从30万降至13.5万，拦腰斩断。

在今年3月博鳌论坛房地产分论坛上，财政部财政科学研究所原所长贾康重提旧事，“刚开始老百姓跳着脚骂，政府干预后，规定一平方米只能卖15万元，百姓得到莫大的满足。但事实上，这能解决什么问题？从30万元一平方米降到15万元一平方米，普通的老百姓还是买不起。但这个变化却给顶级富豪带来了好处，在政府的帮助下，房价拦腰砍断。百姓反而受损失了，因为30万元一平方米和15万元一平方米所需缴纳的税费差距太大了，而这些税费正是政府用来扶植弱势群体、加快保障房建设的，你说最终受损失的是谁？”

“2011年限购的时候，主管部门对地产商说，‘谁让你们在限购城市开发？你们要去三四线城市开发嘛，中国房地产广大的市场是在三四线城市。开发企业后来提出口号‘逃离北上广，投资三四线，导致现在的问题是三四线投资过度和一线投资不足。有些地方，改善型住房猛抢，商业地产积压，就是因为当年的限购只限购住宅，不限购商业。”中国房地产开发集团理事长孟晓苏直指房地产调控政策的后果。

政府过多干预，让市场因素失灵，这是导致房地产“失调”的原因。在那场论坛上，基本上是众多专家和地产商近乎一致的观点。

“从1992年以来，特别是1998年以来，每次调控之后，房价都涨一次，这是什么原因呢？这个是闲不住的手，老是觉得它比市场要高明，房地产本来有房地产的规律，我们要让房地产的规律服从政府的意志，这是不可能的。”国务院参事室特邀研究员、中华民营企业联合会会长保育钧说。

在西方经济学当中，把市场自主调节称为“无形之手”，而把政府调节称为“有形之手”，近年来，不断有专家学者和业内人士提出，别让政府的有形之手变成“闲不住的手”，在市场经济运行中过多干预本该由市场自主决定的事宜。

自去年年底中央经济工作会议把“去库存”确定为2016年的五大经济工作任务之一后，各地相继出台了相应的刺激措施。

就在楼市温度急增的3月，沈阳市政府下发22条房产新政，其中支持高校在校生和未超五年的毕业生首付比例实行“零首付”政策，掀起舆论热度。此后，沈阳市长称大学生零首付购房是“误会”，该新政也不了了之。

地方政府如此随意地制定政策和实施调控手段，在业内引起众多非议。

温州中小企业发展促进会会长周德文在谈到此轮一二线城市房地产过热的时候，就把原因归结为地方政府。“经济下行周期，‘三驾马车投资、出口、消费刺激经济效果不明显的时候，房地产又一次被拉出来。”他说。“刺激房地产才能带动经济，特别是一线城市，压力更大，更依赖土地财政。”

正因为此，绝大多数业内人士没有料到此轮房地产变化的结局，便可以解释。

拿到一季度数据的时候，刘渊和他的团队着实吃了一惊。他说，不仅是他们，很多同行也是同样的反应。

“最大的反差就是一线城市，本来我们预计一线城市价格上涨会放缓，市场会趋于平衡，成交量下降。但实际情况正如大家所见。另外偏差较大的是三四线城市，我们原本以为难有起色，人口负增长、库存高、政策很难起作用，没想到很多三四线城市涨幅超过了部分二线城市，这显然是政府在去库存的压力下，政策优惠力度很大，超出预期。”他分析。

但政策强刺激起来的房价，到底能持续多久，引起外界诸多担忧。“一线城市毕竟有供求的基本面，而三四线城市的反弹，以透支未来为代价，将会加重库存。”刘渊说。

房价高在哪儿？

普遍认为的高房价，动辄数万元一平方米的资金，最终流向了谁的口袋？是低买高卖的炒房者，还是“黑心”开发商？

即便是盆满钵满的炒房者，在房地产整个链条当中，拿走的恐怕都可以忽略不计。

大部分不明就里的普通购房人，在看到高房价的时候，首先指责开发商。刚交完钱的时候，吕蒙并不知道她那套燕郊的房子会上涨多少，所以举债累累的她愤愤地想，这些开发商该赚多少钱。“建个房子才多少钱，两三千块一平方米了不得了，剩下的让房地产商赚去了。”

有她这种想法的不在少数，但略微了解地产情况的人，会觉得这种说法极为可笑。一般来讲，一栋楼房的建筑成本包括土地、税费、前期费用（建筑工程设计费、配套费等）、基础设施、建安成本、管理费用、销售费用、财务费用等等。一位建筑设计人员告诉《凤凰周刊》，由于土地成本和税费需要根据具体情况测算，所以除去这两项费用，其他每平方米在3500元左右（平均水平）。

一位“知乎”用户罗列了他所在公司上海一个项目的大致成本：由于土地是很早以前拿的地，因此价格便宜，在1300元左右（每平方米，下同），加上配套费一共2190元。建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本）2840元，建筑设计等前期费用折合到住宅面积大概120元，公司经营成本2500元，总共加起来这个项目折合到每平方米的成本是7650元，“这是个保守的数字。”

“前几年的时候，因为早期拿地便宜，确实赚了不少钱，说实话那时候闭着眼睛都能挣到钱，但现在不一样了，土地一年比一年贵，各种税费、支出，再加上银根紧缩，运营一个项目举步维艰，但如果不开工就意味着死，所以只能硬着头皮干。”一位不愿透露姓名的小型开发商告诉《凤凰周刊》。

实际情况是，房企的利润在不断降低。

据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计142家上市房企归属母公司股东的净利润合计959.45亿元，同比仅增长7%。73家上市房企归属母公司股东的净利润下滑，占比超过五成；27家亏损，占比接近两成。

而媒体统计称，2014年142家上市房企平均净利率为10%，2015年为8%，分析人士认为，土地成本占房价总额中比重过大是其中重要影响因素之一。

事实上，假设该项目的土地是在今年拿到的，成本会高很多。

据大陆一家媒体报道，5月5日下午，北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让，经过近3个小时的角逐，三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万元/平方米、3.57万元/平方米的单价，均刷新区域新高。

南京媒体称，麒麟地块单价冲破2.2万元，大幅度超过目前的房价。据其粗略测算，创下2.2万多元地价的麒麟G09地块，未来房价要比现在翻倍，开发商才能解套。

而“卖”出土地的，正是百般调控楼市的地方政府。也就是说，房地产开发商支付的成本中，相当一部分进入到地方政府的财政收入。即，高企的房价中，很大一部分被地方政府通过“卖地”拿走。

高房价的根源

俗称的“卖地”，是指地方政府将国有土地使用权出让，收取土地出让金。长期以来，地方政府财政高度依赖土地出让金，已经成为痼疾。虽然高房价的根源并非某一因素所致，但地方政府则毫无疑问是其中最重要的根源之一。

财政收入过度依赖房地产，也恰恰是政府在制定房地产调控政策过程中，左右为难的矛盾集中点。要解决房地产市场多年以来累积的问题，整个行业必然要经历一次深层次的改革和调整，但这过程中势必触动长期仰仗房地产的地方政府利益，所以遭遇层层阻碍是直接的结果。

此外，在调整过程中，房价的下跌，地产行业的低迷，牵扯到国民经济多个行业和部门，直接影响整个经济走势，其中的代价，恐怕也是政府难以承受的。更重要的是，房地产行业上下游解决的就业问题，影响到社会稳定，当局自然会慎之又慎。

这就可以解释为何每一次政府试图调控房地产市场时，都不得不在房地产出现持续下滑的时候，再次出手救市。

地方政府手中掌握过多资源，土地出让是增加财政收入最简单、最立竿见影的方法。为了提高财政收入，努力“卖地”，在招拍挂的流程下，土地出让金被一路推高，加上各种地方政府征收的税费，最终都消化在房价当中。

握有土地定价权的地方政府，不可能放弃卖地这项唾手可得的丰厚收入，这也是政府越是调控，反而催生更多“地王”的原因。

财政部数据显示，国有土地使用权出让，即俗称“土地出让金”占地方财政收入比重在2015年1-4月更至32%，而在2013年这一数据曾接近60%。

而这一数字在2015年继续下降。2016年1月，财政部公布的数据称，2015年国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。

但整体的情况并不能掩盖一线城市的例外。

上海易居房地产研究院数据显示，去年12月，一线城市土地成交建筑面积为635万平方米，环比下降27.2%，同比下降31.3%；但成交均价为10436 元/平方米，同比上涨46.8%。

另据机构统计，2015年北京市共成交各类土地109宗，在建设用地面积、规划建筑面积均下滑的情况下，但土地成交总金额2032.1亿元，比上年同期增长6%，创历史新高。

一方面，一线城市土地供应量不足、土地价格不断升高，另一方面，政府保障性住房实际供应多年来裹足不前，把众多刚性需求挤进市场化的房地产市场，加剧了需求端的压力。最终，房价上涨成为必然，而上涨之后最先被挤出的却是对住房最迫切、最该优先解决住房的刚需。留下了越来越多的对一线城市深信不疑的投资性需求，包括非理性的炒房者。

“高房价的根源不止一个，但财税体制一定是解决这一问题的治本之策之一。”施正文是中国政法大学财税法研究中心主任，他曾在财政部条法司工作，“地方政府通过土地出让金和各种税费获得的收益，至少占整个房价的30%-40%，也有人说这一比例能达到70%，这是非常大的比例，是推高房价的核心因素之一。”

但施正文称，一味地指责地方政府，也缺乏合理性。“除了‘要政绩这一因素以外，地方政府也很有难处，地方财政占比日益减小，而事权则逐渐增多，要履行经济职能，又要解决民生问题，钱从哪儿来，只有靠土地出让金和各种税费。”

1994年开始实施的分税制是目前中国现有的财政管理体制。将各级税收收入分为中央税、中央地方共享税、地方税。主要税种消费税、增值税、大型国企及事业单位的主要税种、关税，基本上都划为中央税，由国税部门征收后上缴中央财政。其他税种，比如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等，才由地方支配。

1993年之前，中国实行的是包干制。由中央政府跟地方政府谈判，商定一个上交中央财政的金额，超过这个金额的部分归地方财政。“当时中央收入急速下降，全国的财政收入，中央所占比例仅百分之十几，而整个财政收入在GDP中也仅占百分之十几。为了防止出现南斯拉夫的情况，政府推进了分税制改革，扭转了局面。几年后，中央政府的财政收入占比就超过了一半。”

但分税制在中国现有的情况下已经出现诸多问题，地方政府没有相应的财权，却要承担层层下放的事权，这样严重不匹配的情况，只能靠增加土地出让金和税费来解决。

“中央的收入要保证，有可能的话再多给地方划分些就更好了。”一位山东省财政厅人士在接受官方媒体采访时表示。

“所以亟需改革。让地方政府有可支配税权，才不会逼迫他们一味靠卖地获得财政收入。”施正文说。“这项工作目前正在推进。”

据陆媒报道，财政部2015年起草的关于推进中央与地方事权和支出责任划分改革指导意见，在征求很多部门意见后，上报了国务院。2015年底这个指导意见正按照国务院要求在进一步征求地方意见。

今年5月1日税制改革重头戏“营改增”全面推开，总额约2万亿元的地方主体税种营业税告别历史舞台，为保证地方财力稳定，中央和地方共享税种增值税分享比例调整为0.5：0.5。

不过，一位曾经直接参与分税制改革的退休副部级官员表示，财税问题从根本上是政治问题。当年中央之所以要坚决推进分税制改革，除了央地财政分配比例的确有问题，还有就是吸取了前苏联和东欧剧变的教训，即地方拥有的财权大于中央，导致中央对地方指挥失灵。所以，现行央地财政体制很难在短期内得到根本性解决，土地财政未来依旧会是地方政府的主要财源之一。

再见是再也不见？

“不做了不做了，没法做了。”记者致电一位温州炒房团前成员的时候，她并未多说，几乎一直在重复这句话。

“政策变化得这么快，房价已经这么高，风险太大，我应该不会再投资。”于鹏也在采访即将结束的时候这样说。“我身边的很多朋友都已经不做国内房地产市场了，开始转移到国外的市场。”

一位北京财经媒体的记者，长期做房地产行业报道，“早在几年前，这些炒房的人就已经不做了，后来房价上涨也好，包括这次涨这么厉害，他们都没有出手，因为杠杆太高，风险太大。经历过，总有不少经验教训。你觉得在这轮投入的炒房人，房子这么短时间内飞涨，政府又迅速出手控制，自己还欠了很多债务，以后还会做这种事吗？”他说。

炒房者恐怕再也不会大规模出现在房地产，几乎是接受采访的大部分人相对一致的看法。

“炒房的时代已经过去了。”刘双说。“那时候温州游资比较多，房地产也经历了最好的几年，现在行业正在调整，炒房是特定年代的特定产物。现在过去了。”

周德文也这样认为，“对房地产那么敏感的温州人，现在已经非常理性地看待房地产，这是因为已经有大面积的资金因投资房地产而被套牢。”

尽管此轮一线楼市上扬之势被暂时遏制，炒房者也迅速被逼退，但历史经验显示，一旦房价迎风上扬，炒房者就会重建队伍。

大规模炒房还会不会卷土重来？在回答这个问题之前，要先将理性的房地产投资与盲目追涨的炒房分开。

如果将房地产作为固定资产投资，则需要对楼市未来的走势，是否能够保值增值作出判断，而且这项投资可能会持续几年、甚至十几年的时间。这部分人不会因为房价短期的起伏而大规模集结或撤退，因此更谈不上是否卷土重来。

另一部分投资性需求中的非理性部分，即炒房者，在经历了起起落落的房价后，是否会在房价高企时，再次厉兵秣马，这取决于未来的房价是否仍然会出现短期内急涨的情况。因为这部分群体，极易在房价疯涨时迅速聚集，也更容易受到市场情绪的影响。

中国社科院近期发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2016）》》，其中预测了未来房价的走势：

2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。

在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳，房地产投资止跌转增。随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有再次回落的风险，一线和部分二线城市房价可能仍然将持续上涨，涨幅会有所减缓。二线城市房价将总体全面上涨，涨幅区域分化明显，三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅会逐渐收窄回稳。

但报告指出，从长期来看，中国房地产投资已进入一个下降的长周期，政策刺激部分维持房地产市场持久的繁荣，在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

然而，即使再权威的机构，包括房地产开发商都难以预料房价走势，正如今年年初的情形。

“管理层很清楚问题出在哪里，只是政府也有政府的难处，改革需要平衡各方的关系，让改革一步步推进。”全国工商联房地产商会创会会长聂梅生说。“房地产关乎整个经济和地方财政 ，牵一发而动全身，所以管理层才需要反复权衡。”但她认为，虽然很难，但仍可期待。

乐观地看，中国高层提出的促进房地产平稳健康发展的目标中，其中的重要内容之一就是避免房地产市场出现大的波动。如果房地产这一轮改革取得成效，那未来房价的急涨急跌便有可能是小概率事件，大规模的炒房行为便再也不会在中国的房地产舞台上出现。

从这个意义上来讲，曾经如此疯狂的炒房者，大部分人内心或许希望再也不见。