二线城市调控，意料之中

崔鹏

8月11日，中国两座最“厉害”的二线城市，南京和苏州，同时发布了关于房地产的限制性政策。

《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》中对已经在南京购买住房并结清贷款的家庭再次购买住房的首付比例提高到35%；而未结清第一套住房的居民，购买第二套住房的首付比例被提高到5成（除了两个被认为更属于三线城市的地 区）。

在苏州，《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》中要求，居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，由40%调整为50%（不包括吴江区）。并且，若居民家庭已有两套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放第三套及以上住房贷款。

除此之外，两城市房地产新政还对土地公开竞价方面做了限定性要求。同时也有消息传出，在2016年同为房价涨幅前列的二线城市合肥和杭州也在酝酿类似的措施，让当地的房地产价格更加稳定一些。

这对于那些关注市场的人来说，应该是意料之中的事。经济决策层在2015年下半年先对中国各城市的房地产销售进行全面放松，这样，在中国一线城市被压抑了很长时间的购买力被激发，深圳、北京和上海的居民房屋销售呈现井喷。

这种房地产销售的火爆，带动了一线城市周边的小城市以及一些二线城市居民房屋的销售。之后，决策层再对中国几个一线城市的房地产交易加以限制，从而诱导大量资金流向二线城市。在适当的时候，再对价格上涨最为剧烈的二线城市的房地产交易加以限制……这样一层层诱导，使更多资金有可能进入那些需要“去库存”的城市。

这样的政策逻辑既希望房地产部门销售的增长可以带动中国经济整体的GDP增速不至于太糟糕，又可以让那些经济问题更大的地区自2008年以来所产生的泡沫在一定程度上得以消化。

南京、苏州、合肥和杭州本身就是中国二线城市中经济发展最有活力的，再加上这些城市和中国GDP总量最大的城市上海的物理距离很近，2016年以来这几个城市的房地产价格在全国增幅最大，而对这些城市房地产交易的限制正是政策逻辑中的一环。

结合中国7月不那么令人振奋的经济数据来看，这次各地方政府出台的房地产限制政策更多集中在降低房地产交易的杠杆（包括开发商和购房者）。其中还有一层深意，那就是，为2016年剩下的月份中国继续保持宽松市场的流动性做准备。

在今年的6月到7月，政策的重点更多落在资本市场交易杠杆的降低和银行间市场的规范问题上，在之后的月份对房地产市场进行杠杆限制也是类似的政策目 的。

在“虚”的市场交易杠杆的降低会更有利于货币投放，更多的资金流入实体经济而不是促进交易。预计央行降低利息或者存款准备金率的行动应该在三季度出 现。

实际问题要比政策逻辑复杂得多。中国不但面临着所谓的“货币两难”问题（这个问题似乎始终都存在），而且还要面对房地产的结构化问题—那些房屋库存非常需要消化的城市经济活力不够。房地产的投资者们由于很难预期到那些库存的升值，所以也不太可能下定决心去买那些自己根本不太会去住的房子。

如果把居民预期收入增长率作为居民房屋价格增长的最重要指标，那么可以看出在中国的一线城市北京和上海，它们的房屋价格并不是最高的。真正的价格泡沫存在于一些经济活力很低而房价却贵得莫名其妙的地区。