去库存初显成效 定政策一市一策——一季度房地产企业专项监测报告

浙江省发展和改革委员会 浙江省经济信息中心

去库存初显成效 定政策一市一策
——一季度房地产企业专项监测报告

浙江省发展和改革委员会 浙江省经济信息中心

销售持续回暖、库存有所下降、市场预期有所好转，仍需坚持去库存、稳房价、防风险导向，突出抓好三、四线城市去库存工作

随着房地产宽松政策持续发力，潜在需求逐步释放，今年以来房地产市场持续加暖，去库存取得一定成效，但区域市场继续分化，商业地产销售压力明显大于住宅。一季度监测显示：四线城市去库存周期达12个月以上房地产项目占比为72.9%，三线城市去库存周期达12个月以上房地产项目占比为60.7%，二线城市去库存周期达12个月以上房地产项目占比为49%。三四线城市消化库存是房地产市场的主要任务。

房地产企业监测情况

监测显示，一季度房地产运行指数55.2，环比提高4.1个点，高于服务业面上水平4.8个点。其中发展环境指数66.2，环比提高7.5个点，企业经营指数47.8，环比提高1.8个点。

图12013年二季度以来房地产运行指数及各类指数值

销售持续回暖。监测显示，一季度16.6%的企业提价销售，环比提高10.2个点；26.8%的企业销售面积增长，环比提高9.2个点；29.1%的企业销售进度加快，环比提高10.8个点。分地区看，宁波、温州、嘉兴和衢州销售面积、价格和进度三者走势基本保持一致，相比之下丽水地区波动幅度较大，销售面积增长和进度加快企业占比分别为40%、60%，销售价格提高企业占比为零。

库存有所下降。在售项目库存下降较为明显，企业占比为46.4%，开工未售项目库存量和拿地未开工项目库存量下降的企业占比分别为23.4%、26%。

市场预期有所好转。从宏观环境看，28.2%的企业预计下季国内外环境有所好转，环比提高2.1个点。从行业发展看，43.1%的企业预计下季行业发展持续向好，环比提高10.9个点。从盈利状况看，19%的企业预计盈利水平实现增长，环比提高2.3个点。从价格看，13.7%的企业将提价销售，环比提高6.7个点。

盈利水平稳中略升。18.6%的企业盈利状况得到改善，环比提高1.9个点；税后利润增长的企业占比为22.3%，其中税后利润增长10%以上的企业占比8.5%，环比微升。

需要关注的几个问题

县级市去库存压力最大，地级市次之，副省级城市较小。不同类型城市去库存速度存在显著差异，据监测显示，去库存周期达12个月以上①中国指数研究院认为，合理去化周期一般为6至12个月左右；中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为，去化周期的合理区间在6至18个月；相对认可的合理去化周期的上限是18个月。房地产项目占四线城市项目比例为72.9%，三线城市去库存周期达12个月以上房地产项目占60.7%，二线城市去库存周期达12个月以上房地产项目占比为49%。

图2全省各地市房地产销售面积、价格和进度情况

图3二三四线城市房地产去库存周期情况

商业地产销售压力较大，去库存相对较慢。据监测，67.9%的房企既有住宅又有商业地产，21%的房企商业地产库存占比在40%以上。从库存去化来看，商业地产销售压力明显大于住宅。18.5%的房企认为所在区域商业地产销售压力很大，44.3%的企业房企认为所在区域商业地产销售压力较大，分别高于住宅销售压力5.6、1.1个点。

企业对市场未来预期谨慎，拿地意愿不足。尽管45.7%企业预期未来房价将会小幅上涨，在库存高企背景下，企业拿地意愿明显不足。监测显示，90%的企业未来三个月没有拿地计划，仅10%的企业表示未来三个月内有拿地计划，其中土地成本购置过高、房地产行业发展信心不足、库存压力较大是企业无拿地计划的主要原因，占比分别达27%、25%和23%。

房地产市场走势判断

销售形势好转，回暖基础仍不牢固。随着信贷政策放松、公积金门槛降低以及全面放开二孩等政策刺激，房地产销售明显好转，1-2月，全省商品房销售面积增长31.4%，商品房销售额增长34%，同比分别提高30.7和35.4个点。但由于当前经济存在持续下行压力，房地产市场总体回暖的基础仍不牢靠。

房价有所回升，区域分化仍将延续。房价与库存反向关联，近期二线城市新建商品住宅及二手住宅价格出现了较为明显上涨，少数三线城市伴随二线城市楼市回暖也略微上涨，但是多数三四线城市由于楼市供应规模过大、市场供过于求，在当前房价水平上市场出清难度仍然较大。

库存逐步去化，房地产投资仍然乏力。从杠杆角度看，房地产去库存是用居民部门的杠杆替换企业的杠杆，缓解了企业资金链紧绷压力，但是房地产投资仍在下滑。1-2月房地产投资789亿元，同比下降4.4%，对固定资产投资增长的贡献率为-12.4%，下拉投资增速1.5个点。

对策建议

坚持去库存、稳房价、防风险导向，分类指导，坚持因城施策，突出抓好三、四线城市去库存工作。

加强土地供应管控。各地区要根据本地商品房库存数量、结构，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商业用房库存去化周期长的，要暂停商业用地出让。

防止房价大起大落。去库存顺利的地区，要控制好土地供应节奏，管理好房价预期，防止库存再次累积和房价过快上涨。加强房地产市场监测预警，高度关注房地产价格、销量、税收、投资等变化，及时准确掌握房地产市场的新变化、新特点。

创新保障房供应方式。进一步提高货币化安置比例，或者收购商品房替代保障房、拆迁安置房建设。

加强和改善房地产调控。严查首付贷（25.8%的企业认为本地区存在首付贷），相关金融部门、房地产主管部门要切实履行职责，全面清理首付贷，防止金融风险积累。严格落实差别化信贷税收政策，应对先买后卖的情况只对面积增加部分征税，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。实施宽松公积金购房政策，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等公积金政策，有效提升居民购房能力。扩大住房公积金制度覆盖范围，逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围。允许发行住房公积金个人住房贷款支持证券，提高住房公积金资金流动性。