重庆市轨道交通对周边商品住宅价格影响的分析——以轻轨一号线为例

(重庆工商大学 重庆 400000)



重庆市轨道交通对周边商品住宅价格影响的分析
——以轻轨一号线为例

王茂琼雷喻捷才让吉刘伟

(重庆工商大学重庆400000)

本文立足于城市居民颇为关注的话题—房价，关注民生，关注房价动态，从社会经济人的角度看房产经济。以重庆市轨道交通一号线为因，房价高低为果作为研究主题，从经济效应方面审视重庆轻轨交通，将视野聚焦于城市轨道交通下的轻轨一号线对其周遭商品住宅价格的影响。

轨道交通；商品住宅；价格

一、研究论述

轨道交通对房价的影响具有一定的规律，轨道交通规划期间，人们处于对未来的预期，会增加规划道路沿线住房的需求，从而导致轨道交通周围房价的上涨。预期效应多发生在初期，随着轻轨一号线的完工动车，所谓的预期效应已转为现实效应。

研究轻轨一号线对其周围房价的影响，可以将人们的预期效应在项目的深入研究中得到进一步的解释说明。从重庆当前的经济发展状况可以看出，重庆正努力向一线城市迈进。在这个发展过程中，房地产行业势必起着不容忽视的作用。将重庆轻轨一号线与商品住宅相联系的话题依然是未来几十年社会经济的关注热点。

二、理论假设

(一)研究内容

1.轨道交通一号线沿线房地产价格特征

对所得数据的统计分析结果表明：在核心区以及外围区，轨道沿线房产的均价随离开轨道距离的增加而减小；而边缘区房价却是先降后升，并且差价很小。可见：房价与距轨道距离似乎没有相关性。

表1 不同区域内城市轨道交通沿线房价特征

核心区距城市轨道交通站点不同距离房价的差值大于边缘区和外围区。其原因是：一方面是因为轨道交通呈现由中心向外围发散的形态，即越靠近城市核心区，轨道网越密集，核心区内的房地产价格往往受到多条轨道线路的影响；另一方面，核心区的房地产价格均价绝对值比边缘区和外围区高的多，因此差值也相对较大。

2.轻轨一号线沿线房屋均价与区域房屋均价比较

从上表可以很明显的看出，自轨道交通1号线建成后无论是沿线房屋还是所属区域房屋均价都对比轨道交通1号线建成之前有明显的上升。

(二)研究方法

该项目以轻轨一号线对周边商品住宅价格的影响为核心展开研究，根据该项目的研究方向通过调查相关文献来获得资料，从而全面地、正确地了解和掌握本项目所要研究问题，有目的、有计划、有系统地搜集有关研究对象现实状况或历史状况的材料，以定量分析法为主，定性分析法为辅，两者结合运用，通过对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化进行分析最终得出结论。

三、研究论证

(一)房价现状

1.沿线楼盘价格涨幅明显现状

轨道交通会形成人们的“时间可控”，地铁、轻轨缩短城市距离，出行的经济成本降低，人们选择居住考虑的面也会变得更广，因此，临近轨道交通的“地铁楼盘”由于轨道交通带来的便利性，其价值也将会高于其他同类物业。轨道交通对沿线2000米范围内的房地产有明显的增值作用，其中距离CBD越远的地方，轨道交通对房地产价值提升作用越明显。在不考虑其他因素的情况下，轨道物业的价格是以站点为圆心向外逐渐降低。车站附近楼盘的价格要高于位于两站点间的楼盘价格。

(二)影响房地产的因素

1.价格因素

影响房地产价格的因素种类繁多。由于各个主体认知角度的差异，会将房地产的影响因素划分为不同类别。有的将其划分为自然因素、行政因素及社会因素三个大类；也有将其划分为整体与部分两种影响因素。但是由于本文研究的是城市轨道交通沿线及站点周边的房地产价格，所以，将根据这个研究方面对影响因素划分为经济因素、区位因素、邻近因素、消费者特征因素以及心理特征因素。

2.经济因素

从市场角度来分析，房地产的发展会带动相关一系列产业的发展，如建材、钢筋水泥、硬软装潢、金融等。同时，这些产业也会对房地产行业的发展造成一定的影响。

3.区位因素

房地产供求状况根据前文所总结的经济学解释，对于房地产价格影响最大的就是其供需状况。只要不达到均衡价格，无论供给或者需求的上升或下降，都会对房地产的价格造成影响。那么，我们可以看到房地产市场价格的波动情况是由于其供需不平衡所造成的。同时，根据房地产的不动产特点，一旦建成，无法随意的移动或转移，所以，房地产建造的选址区位会对房地产价格也造成很大影响。

4.消费者特征因素

从西方经济学的角度进行研究，对于不同的消费能力的消费者，其偏好也有所不同，此处所说的消费者特征因素指的是消费者的年龄层次，收入水平及文化程度居民收入及其消费水平随着人均收入的增加，在解决了基本的生理需求，如温饱之后，消费者的偏好都有所转变。在本文的研究范围来看，主要体现在消费者会对住宅的要求更高。

综合以上各因素以及交通轨道建成后沿边房地产价格的变化，不难看出，由于交通轨道的建成，带动周边一系列建筑物的建成，大量的购物、餐饮、娱乐中心在轨道周围兴起。便捷的交通为房地产价格提供正面影响，在空间上扩散了城市活动区域，大大的改善了居民出行的可达性及便利性。

(三)轻轨一号线对房价的影响机制

1.影响的时效性轨道交通对房地产价值影响的时效性指的是在随着轨道交通项目的立项、规划、建设、运营等不同阶段的消息向市场透露，周边房地产的价格因此而产生的变化。

轨道交通对房地产价值影响的时效性存在一定的规律性：在轨道交通规划通过时点开始，轨道交通周边房地产价值就开始升值，开始动工对周边房价有一个较大幅度的升值冲击，在施工期间由于污染和噪声影响房价的升幅有所减缓，到竣工通车又会对周边房价有一个较大幅度的升值冲击，正常营运后轨道交通对周边房地产价值的影响逐渐减弱，直至最后消失。

2.影响的范围与强度

重庆市轻轨一号线对房价的影响范围从总体上可以概括为起东朝天门，至西大学城。具体来看，是离城市核心一定程度的区域。而值得注意的是，轨道交通对房价的影响伴随着房屋的各个状态变化和经济发展的进程存在着不同的变化。就大学城的龙湖U城来看，在修建初期，该地产及周边房价并未存在明显的增幅。但随着工程的竣工，加上广告等经济宣传效果，随之而来的便利轨道交通学校社区等基础设施的青睐，龙湖U成的价格在无形中得到了增长。自然，以轻轨环绕下的城市为中心的一定范围内的商品住宅的价格也随之攀升。

3.影响定量分析

地块距轨道交通车站越远，房价上涨额越小；随着轨道交通车站距离市中心运行时间的增加，房价上涨幅度变得越来越小；轨道交通运行时间与房价变动是呈正相关的关系的，时间越长，价格变化越大，同时通过对比各变量参数的大小发现时间变动对房价波动占主导地位。

四、结论

本文通过研究重庆市轨道交通一号线对周边商品住宅价格影响的时效性、强度、影响范围、定量分析等方面，得出重庆市轨道交通一号线对周边商品住宅价格的影响是存在并且长期存在的结果。这种存在性受城市经济、人们消费观、城市发展等多个因素的影响。在得出这样的结果的情况下，深究其形成原因。在这个过程中，读者不仅能对重庆轨道交通对房地产价格的影响机制增加了理解，也以此对社会基础设施与房地产等社会经济的相互联系产生新的思考和思路。

[1]韩永超,陈春,沈昊婧.基于特征价格模型的重庆轨道交通对沿线房价的影响研究——以轨道3号线为例[J].价格月刊.2017.

[2]王云,陈胜男,熊珊珊.轨道交通对周边住宅房地产价格影响研究[J].土木工程与管理学报.2014(04).

[3]路刚.基于Hedonic模型的轨道交通影响区域房价研究——以北京市地铁9号线丰台南路站为例[J].中国商贸.2013(33).

[4]叶霞飞,蔡蔚.城市轨道交通开发利益的计算方法[J].同济大学学报(自然科学版).2002(04).

“重庆工商大学学生科技创新基金资助项目”

王茂琼(1995.5-)，贵州，本科，重庆工商大学，研究方向：轨道交通与房地产；雷喻捷(1996.11-)，宁夏石嘴山，本科，重庆工商大学，研究方向：轨道交通与房地产；才让吉(1996.7-)，青海黄南，本科，重庆工商大学，研究方向：轨道交通与房地产；刘伟(1995.6-)，重庆，本科，重庆工商大学，研究方向：轨道交通与房地产。