房地产业供给侧改革研究

王少文　邵炜星　张丽娜

摘 要：改革开放以来，国内经济政策发生很大变化，而在最近几年的发展过程中，供给侧深入改革，已经渐渐发展为国内经济政策的一项重要改革内容，同时也发展成经济政策进行顶层设计的一个主要方向。发生此次变化的重要原因是，以往一些刺激消费工具逐渐衰减，生产力过剩，且只能看到量的过剩，难以满足人们对于高品质产品的需求。因此，应加大对高品质产品的有效供给，同时减少无效的供给，为人们提供更加高效、优质的产品及服务，房地产业发展更应如此，尤其是房地产业中的库存问题。

关键词：房地产业 供给侧 改革 研究

一、分析房地产业库存数据

根据国家统计局在2015年的全国性的房地产开发数量与销售数据统计结果显示，2015年，全国的房地产所开发且投资的总资产大约有96000亿元，与上年相比，同比增长1.0%，增长的速度与上年的1-11月份相比，下降了0.3个百分点。据相关研究结果显示，在房地产的库存上，库存中需等待销售的面积大约有72000万平方米，与2014年末相比，增加了将近万平方米。而且，房地产的投资同比增速，已经从2012年的超过20%，跌至1%，是从1998年实现房地产改革以来，我国经历过的最低投资数据。

二、分析房地产供给侧改革路径

房地产业经过长时间的发展，经历了较长时间的转型，主要分成以下四个阶段：第一，为居民提供一个较好的生活环境及居住空间；第二，为居民提供一个好的建筑、户型、景观绿化以及生活配套设施等；第三，为居民提供一个集服务与品质为一体的旅、文、住等综合体；第四，为居民提供一种高端的生活方式，即利用现代科技，技术创新以及科技创新等之間的整合，及对后期的房地产服务产业不断延伸，为居民构建一个舒适、健康、环保的生活环境。随着经济不断发展，公众对于住房的要求越来越高，人们对于房屋需求不仅仅是一座房子及一个良好的地段，渐渐上升到房屋品质、基础配套设施上，这就使得地方政府以及房地产业开发商应不断提升住房治质量。具体做法如下：第一，政府需经直接收购或是兼并重组、清理、盘点以及分析整合由于受到资金的困扰，难以及时投入的一些房停滞产品，并把其转让给一些优质的企业对其进行不断优化升级，以便对其实行再次开发或是重新开发，进一步督促以及扶持一些房地产开发商加大投资，按照不同城市、不同地域人文、民俗以及消费需求等，经嵌入现代科技、绿色环保以及文化等元素，不断调整整个居住环境以及开发一些难以销售的楼盘。第二，房地产开发商应对购买此楼盘的业主，多提供一些基础配套服务，充分应用轻资产管理的模式，配置相应的社区服务人员，以便吸引人员对购买房屋的需求。对于整个房地产开发商来说，需要多引进一些先进的技术，不断提升产品品质，同时关注产品在投入使用之后，所提供的各项运营服务，并构建一个专业化、综合化的运营团队。

三、分析房地产业供给侧改革措施

在房地产业发展过程中，如何安全、高效的推动整个房地产的去库存，以便促进整个房地产业的集中发展，这就需不断加强房地产供给侧改革措施，以便促进整个房地产业不断发展，具体措施如下：

1.化解房地产高库存。从区域来看，一方面，部分二线与多数三四线城市供应过剩，库存压力大；另一方面，一线城市和部分二线城市供不应求，房价仍在显著上涨。从产品来看，商办类库存压力大于住宅；从企业来看，全国9万多家开发商，多数都处于规模萎缩、效益下滑，甚至亏损、倒闭的状态，进而导致在建项目出现难交付、停工、烂尾，或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商，尤其是央企，则加大拿地力度，拼抢地王，继续扩大经营，但企业利润率同样连跌。化解房地产高库存，如果着眼于短期效果，主要还得从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，刺激需求有助于消化存货，若着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，主要从以下方面化解：第一，从总量上考量，严格控制三、四线城市宅地供应，库存去化周期大于20个月，暂停供地，一线和少数库存规模小、去化周期短（低于12个月），应增加宅地供应，受制于建设用地紧张的一线城市，应加快改革，使部分工业用地转变为宅地，加大城市旧改力度，提高地块容积率。第二，从结构上考量，一线城市着力加大中小套型住宅供应量，适度控制大户型与低密度产品。少建或停建保障房和安置房，将货币化被偿和补贴，作为主要方式。收购少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前对开发企业的种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业的支持力度，促使这些企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。

2.房地产业内部并购消化。中央对于房地产业一直存在的去库存政策有了相应的决定，且在二十一世纪研究院与国家统计局所统计的数据与2013年的相关数据分析，同时结合房地产政策研究的方向和对各个地区房地产市场发展的展望，认为管理人员所提出的房地产去库存政策，能够较好的巩固房地产经济，及时预防房地产市场的各项风险。

3.调整房屋限购的政策。很多城市房屋销售中，通过利用消除房屋限购消化，对于限制房贷或是限制购房等相关政策渐渐取消，尤其对一些大城市的二手房屋的限制政策会适当放宽。但是在一些相对发达的大城市，想要取消房屋限购政策，可能性非常少，而对于大城市的房产限购以及限贷所起到的作用并不大。因此，政府应在中小城市集中取消限购或是限贷的政策，针对一些大城市而言，二手房地产市场的需求往往比供给要多很多，在之后的房地产业发展过程中，有可能会不断调整很多城市的限贷或是限购政策，例如，适当的调整二手房的个税优惠的限制或是限购政策等。

四、结语

总之，随着房地产业不断发展，其投资增速直接影响我国GDP，且随着房地产库存量持续上升，销售增加速度渐渐出现疲惫的状态，这就大大加剧了债务危机，对整个房地产的去库存造成很大影响。在房地产业发展中，对其进行去库存工作非常关键，且去库存对于房地产业的经济发展也具有非常重要的意义。因此，经房地产业供给侧深入改革，房地产业会逐渐从粗放式管理走向精细化管理，从而走出去库存发展环境，从而为人们提供更加优质的住宅，进一步满足人们对居住的需求。

参考文献：

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[4]刘元春.给侧结构性改革的理论逻辑探析.国家治理，2016，32（12）：210.

作者简介：王少文（1986—），男，汉族，山东烟台人，硕士，助教，研究方向：工程管理 房地产开发与经营；邵炜星（1984-），女，汉族，河南周口人，硕士，助教，研究方向：工程管理 绿色施工；张丽娜（1981-），女，汉族，黑龙江海伦人，硕士，副教授，研究方向：大型土木工程结构的损伤诊断技术和混凝土材料及结构耐久性研究。

※基金项目：本文基于的研究课题：王少文，东华理工大学校长基金 《建筑企业纵向一体化战略实施研究》DHXK201408；教改基金 《以能力培养为导向的工程项目管理实践教学改革研究》1310100135；邵炜星，《绿色施工在高层建筑中的应用成本分析及控制研究》DHXK201303；《基于“注册造价师”知识体系下技能型人才培养模式的工程管理专业课程群结构优化研究》1310100130；张丽娜，《矿山采空区失稳的重大危险源辨识及分级方法研究》20141BDH80027.