产业新城模式-—房地产业创新方向及案例

文/亢亚娟



产业新城模式-
—房地产业创新方向及案例

文/亢亚娟

一、创新方向概述

（一）产业新城模式的概念

产业新城模式，是指在“以人为本”的新型城镇化模式指引下，以“建设智慧生态、宜居宜业的幸福城市”为理念，积极创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障。

产业新城是指在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设的产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区，是推动地方产业转型升级的动力引擎。既不同于原来的开发区、工业园，又不同于最近十年大都市周边出现的“睡城”，产业新城最为显著的特征就是“产城共融”，是工业化和城镇化相结合的一种城市发展方式。

（二）产业新城模式出现的背景

1.“城市病”催生新城建设

中国自从改革开放以来，经济迅速发展，与此同时，城市集聚效应明显，单核中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等带来了诸多问题。如城市环境恶化、城市热岛等生态问题凸显，城市住房短缺，房屋价格飞涨，两极分化矛盾日益突出，交通拥挤、出行不便等。为了维持城市经济增长的持续性和社会的稳定性，开发城市远郊地区的新城以分散大城市压力的城市规划思想逐渐出炉。而产业新城也在此大背景下孕育，获得了快速发展机会。

2.产业新城是新型城镇化的有效路径

新型城镇化在“十八大”上被提到了新的战略高度，“十八大”报告明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”“新四化”的同步发展，从新型城镇化角度来说，就是必须要有工业、信息产业、农业、服务业等各种产业的支撑，要求在产业结构升级与调整过程中实现新型城镇化，使产业新城的发展没有“水分”，避免未来在城镇化过程中出现“空城”、“被城镇化”。因此，产业新城可以说是中国特色城镇化路径最有效的探索。

（三）产业新城模式现状与发展趋势

1.产业新城模式现状

近年来国内房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，商业市场过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产市场逐渐活跃，产业园区俨然被各界看成是一片新蓝海。2015年，绿地、万科加快拓展产业地产，实体企业圈地寻求新的业务增长点，国际资本黑石、淡马锡等进行新一轮的产业园区注资活动，各类企业大量涌入使这一领域竞争更加激烈。同时，园区的发展特别强调了产业与城市之间的关系，以“园”兴“城”、以“城”促“园”的产城一体化发展模式，在“十三五”期间将在打造城市经济新内核、新型城镇化建设等方面起到巨大作用。

宏观政策与经济形势变化对产业新城建设产生了深刻的影响。第一，新型城镇化是未来十年的重大战略机遇，其重点是强调产业支撑和以人为本，需要大力发展以产城融合为重点的产业新城建设。第二，国家级新区建设将直接促进产业新城发展。从2014-2015年，国家已经批准了15个新区建设，通过“国家级新区—中心城市—城市群—经济带”的作用机制，使新区自身发展与周边城市相得益彰，推动产业发展、城市配套完善、人口聚集。第三，大众创业、万众创新为产业新城发展提供新动力。在创新创业逐渐成为中国新常态经济“新引擎”的背景下，众创空间作为离创业者最近的平台发挥了重要的作用，必然为产业园区发展提供新的动力，创造出园区发展的新业态和新格局，带动产业新城的发展。

2.产业新城模式的发展趋势

一是产业先行，规划主导。产业新城发展的核心实际在于产业，传统意义上的总体规划从主导地位变为功能的对接和落地，从城市规划、战略规划、产业规划、总体规划到控制性规划，一系列的规划将在一个逻辑中被考虑，“多规合一”成为新的要求。

二是“去房地产化”。近几年全国房地产业深度调整变化，依靠土地财政来平衡城市开发资金遇到很多困难。而新城开发本身就分为土地开发、房产开发和内容经营这三个方面，有机地将三个方面相互分开，提升经营能力，将使得“去房地产化”成为可能。

三是先进制造业成为城市发展的依托。以工业4.0为特点的先进制造业正成为新城发展的又一股关键力量。先进制造业的城市形态决定了其“去中心化”的必然趋势，在模组化开发的大前提下，多模组的组合将先进制造业在地理位置上“去中心化”、在产业结构上“中心化”，形成产业发展和城市发展的双重体系，这是先进制造业的历史使命。

四是积极推进PPP模式的新城开发。在地方财政收入大幅下滑、融资平台公司被剥离政府融资职能之后，地方政府将愈加重视PPP模式。未来，随着政府契约意识的增强、社会资本对PPP模式的深入了解，以及国家体制机制改革的深化，PPP模式作为一个创新的方向将得到积极推进。

二、典型案例

（一）华夏幸福基业固安工业园案例简介

华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，公司资产规模已突破1000亿元。华夏幸福基业操作的产业新城PPP模式是较为成功的范例，受到政府和业界的广泛认可。国务院办公厅曾通报表扬固安PPP模式，国家发展和改革委员会推出13个PPP示范案例，固安工业园区新型城镇化项目也榜上有名。

2006年4月6日，三浦威特、固安工业园区管委会签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区综合服务协议》及其他委托开发协议，委托期限50年，被华夏幸福称为“固安模式”，成为华夏幸福后来项目拓展的主要蓝本。

该模式以政府为主导，实施企业化运作，公司在园区还未起步之时，即与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理，政府仅提供行政方面的服务和管理。

在土地整理及园区综合服务方面，园区管委会每年与企业结算上一年度的委托费用，按照成本加成10%支付给公司，在支付周期上，管委会可以一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不得超过3年。华夏在开发初期会制定园区的空间规划，作为土地整理的蓝图，实际操作中，会根据自身业务与资金情况，调整土地整理的节奏，掌握园区核心土地资源，追求利润与价值最大化。

在基础设施建设方面，园区管委会每年与企业结算上一年度竣工的单个基建项目（按项目竣工而不以年度为结算周期），管委会按照基建成本加成10%作为委托费用支付给公司。管委会可以一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不得超过3年。道路、污水处理、公园、管委会、学校、孵化器等基础设施建设是华夏控制土地整理进度与价值的主要方法。

在招商引资服务中，招商引资服务的收益由园区实际发生的落地投资额决定，管委会每年以上一年园区新增落地投资额的45%作为委托结算费用支付给公司，管委会可以选择一次性支付，也可以选择分期支付，但分期不能超过5年。招商服务是华夏项目拓展的主要品牌，同时也是华夏利润的主要杠杆，通过入园企业固定投资来获得利润。

在住宅和工业地产开发方面，园区有30%的住宅用地，公司通过招拍挂拿地，进行大规模的宜居商品房开发。二级地产的开发是华夏将利益变现的主要方式，虽然园区住宅用地规划比例不高，但开发进度要远远快于其他性质用地，所以在已开发土地中占比较大。

固安工业园区不仅聚集了一大批公司，解决了一部分当地人的就业，同时还吸引了一大批外来人才，他们在周边居住、生活、消费，形成新型大都市卫星城的姿态，成为真正的产业新城。今天的固安产业新城，不仅有生物医药、航天、新一代信息技术等龙头产业聚集，而且由于优良的人居环境，吸引了数万人到此就业、生活。

（二）易居研究院点评

华夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。简言之，其商业模式特点如下：其一，与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设；其二，代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务；其三，利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。

作者单位：（上海易居房地产研究院）