我国商业银行商业地产信贷风险及其防范研究

袁瑾

摘 要：本文主要分为五个部分来讨论并研究我国商业银行商业地产信贷风险及其防范措施。第一部分是概述商业地产信贷及其风险，侧重于商业地产信贷风险产生原因及其传导机制；第二部分和第三部分分别从宏微观角度来讨论研究商业地产信贷风险的影响因素，第四部分则是通过选取相关数据对国内及国外的商业银行商业地产信贷风险进行分析，国外案例选取了美国和日本两个较为典型的国家进行讨论研究；最后第五部分提出对我国商业银行商业地产信贷风险的防范建议。

关键词：商业地产；银行信贷；信贷风险防范

一、商业地产信贷风险概述

1.商业地产信贷的概念

商业地产信贷就是指银行为有需求的商业地产开发商或者是计划购买商业地产的单位和个人提供贷款，并将按照约定的合同到期收回本息的过程。商业地产信贷的资金可以说是取之于民又用之于民，因为商业地产信贷的资金来源并非政府拨款，而是储户们在银行的存款以及住宅基金存款，当然不可否认的是政府在这一过程中是起着不可或缺的作用的，政府通过对宏观政策比如财政政策中的减、免税的调整起到了相当的作用，正面促进了银行的放贷以及借贷者们的借贷积极性。

2.商业地产信贷风险的概念

商业地产信贷的风险，是众多风险种类的一种，但是却是商业银行可能面临的最重要的风险之一。它是指在银行房贷过程中，银行可能面对的由于经营、管理、监督等过程中、甚至是客观环境的变化而产生的一点差错造成的贷出资金无法如数收回，使得实际收益和预期收益并不一致的可能性。

3.商业地产信贷风险产生原因

（1）借方原因

信息不对称，包括事前和事后两方面的信息不对称，事前是指银行因调查了解不足或者是借方刻意隐瞒造成的不够了解借款方的背景信息，尤其是信用信息，使得借方有机可趁，即“逆向选择”；事后是指在银行将相应款项贷给借方后，借方并不如约履行合同约定的还款义务，即“道德风险”。目前社会征信体系的不完善、借贷人员职业技能和素质尚待提高、甚至理性“经济人”假设都是这一原因产生的罪魁祸首。

（2）银行自身原因

其实银行自身原因中有一部分已经在以上两个方面提及，比如说信贷人员素质、甚至是“经济人”，不可否认，许多人都在为着自身利益最大化而经常打擦边球。银行奖惩体系里，许多都是将奖金、福利与绩效相挂钩，一个普通的信贷员，做得好、业务量大自然奖金就多。正是这些个原因，使得员工们开始变的急功近利，自然的，对借款者的信用质量的把关开始变的松散。

4.商业地产信贷风险传导机制

在商业地产信贷整个过程中，银行几乎无处不在，从土地的整理准备到商业地产的开发再到商业地产的销售，全都需要银行的贷款支持。在如此庞大的一个系统中，一旦有一点差错出现都可能造成不可挽回的损失。第一阶段，如果土地开发商对土地的选择不够明智，导致没有人或者少有人愿意出高价来购买开发权，则贷款给其的银行很有可能面临贷款无法收回的情况。第二阶段，在商业地产市场不景气的时候，许多房产都变成了烂尾楼，由于资金不够而开发不完，或是开发完了却卖不出去。第三阶段，零售阶段，正如前文分析的信息不对称或是银行信贷人员原因导致的对借方信用的误判都是风险产生的原因。

二、商业地产信贷风险宏观因素分析

1.宏观政策因素

我国基本上属于政策主导型发展模式，因此宏观政策的一丁点变化都可能引起商业地产市场的轩然大波。同样我们不可以忽视它对银行的影响，从两方面来看，一是借方的融资成本下降，还款积极性提高，一定程度上是有利于银行收回贷款的；另一方面，屡次调整存贷款利率的背后，其实隐藏的是加速推进中的利率市场化改革，这对银行的抗风险能力提出了更高的要求，当利率成为市场化产物时，竞争也就产生了，银行为了招揽更多的储户将不得不降低自己的利差空间，也就降低了自己的盈利水平如果没有很好的抗风险能力，则很可能在这场改革的洪潮中被淘汰。

2.信贷活动的亲周期性

管理信贷风险，注意经济的周期性变动是必要的，就商业地产贷款而言，这种关注就更加重要。信贷活动有其固有的亲经济周期特性。这也是银行作为间接融资主渠道的角色决定的。经济高涨时，可获利的投资项目增多，对资金的需求增多，银行信贷规模扩大。在经济高涨时期，企业的项目大多能够获得预期的收益，对银行的贷款有较少的违约情况出现。由于经济高涨时期的资金需求增多，银行对贷款能附加较多的有利于还款的条件，抵押品也往往能够较快的出手。也就是说如果借款者违约，违约损失率也会较小。银行此时往往会盲目扩张信贷规模，而信贷规模的扩张又助长了经济繁荣，有时候甚至是虚假繁荣。经济衰退时期的过程则相反。

三、商业地产信贷风险的经济因素分析--以天津为例

根据中原地产投资顾问部对天津市的房管局数据统计，去年，即2014年天津市的新增商品住宅高达1428万平方米，同比于2013年上升近5%；成交量达到1062万平方米，同比2013年则是下降了18%，成交情况较2013年有所下降，但同比近5年成交均值仍有所上升近2%。2015年2月，全市商品住宅供应量为36.8万平米，商品住宅成交量为39.2万平米。2月，全市商品住宅成交均价为11323元/平米，环比上涨2%，同比上行15%。

天津市07、08、09三年上涨速度较缓，原因应该是2008年的金融危机对商业地产市场产生了不小的冲击，但即使在这样的情况下天津房价却依然坚挺，并没有呈现下滑趋势。天津市1999年至2012年金融机构各项贷款与商业地产售价和GDP的变化趋势是保持一致的。但是同样是2007年至2009年，商业地产价格增长速度受挫，金融机构贷款量却一路飙升，其实道理也很简单，在经济不景气时，人们一般倾向于少投资，房价自然也就增速下滑，而在开发商角度来看，需求量少了，供应量却没变，为了维持自己的利润水平，开发商也就只有先找金融机构借贷，用以弥补因经济下行给自己带来的损失。但是这时候银行则会紧缩自己的信贷量，加速了经济衰退，预示经济复苏，又开始新的一轮经济周期循环。在这一阶段中银行极有可能无法收回贷款。

四、国内外商业银行商业地产信贷风险

1.国内商业银行商业地产信贷风险管理现状

2014年11月17日中国人民银行发布的2008年第三季度中国货币政策执行报告显示，前三季度，用于商业地产业的中长期贷款为2097亿元，占新增中长期贷款的比重为12%。前三季度，人民币中长期贷款主要投向基础设施行业、商业地产业和制造业。我国银行信贷发展与国外不同，这主要是由于我国的政策方面的体制原因。首先是我国的个人征信系统尚不完善，其次很重要的一点是，银行的地方政府平台贷风险，许多地方土地的开发均由地方政府财政的后台支持，看似风险最小，实则往往最容易形成烂尾楼，同时也十分影响银行风控部门人员的判断，许多他们自己心里清楚不应该贷出的贷款，却由于对方是政府财政撑腰而不得不贷。

2.国外商业银行商业地产信贷风险管理经验

美国的商业地产信贷主要是由各类私人金融机构自主经营，而客户则是以个人为主，占比约80%。这也是2008年次级贷危机产生的一个重要原因。在这场危机中，美国也认识到了自己的一些不足：次级贷款的发展说到底还是美国过度金融创新了，创新是必要的，只是应当量力而行，毕竟高收益带来的也是高风险，一个预测失误导致的可能就不只是银行的损失那么简单的问题了，对于美国商业银行来说，作为金融企业在风险管理上本来就有一系列的风险鉴别、量化、评估等标准化流程，美国的信用环境发展的非常成熟。在个人和企业的信用信息的处理方面，美国的个人信用、企业信用和资信评估领域分别都有专业的信用评估公司为有信用信息需要的机构服务，包括全球知名的穆迪、标普、惠誉等“老字号”的信用评级机构，这些都是值得我国学习借鉴的地方。

五、我国商业银行商业地产信贷风险的防范建议

1.完善我国征信体系建设

近些年，我国一直致力于建设信用体系，目前也取得了相当成效。从美国信贷经验中我们不得不承认建立一个完善的信用管理体系的重要性。一旦个人的诚信记录档案成为了个人做事的一种约束，或者说是当所有人都能通过个人的信用档案了其的时候，即到了人人都会遵守诚信的时候了，因为不夸张的说，个人的一举一动都会被记录在册，并公布于世，如果没有了信誉，一个人就将难以立足于这样的社会。

2.强化行业自律机制

除开政府的努力以外，我们还应当强化银行业的自律机制。我们知道，银行业协会是其中一个银行业自律的机构，但是其仍存在一定的缺陷，不够独立。要想能够充分发挥银行业协会对银行业的自律的作用，还需要进一步强化相关政策的编制，这也体现了政府与银行业协会在完善行业自律方面的相辅相成的关系。

3.建立商业地产信贷风险转移制度

（1）住房抵押贷款证券化

上个世纪60年代美国政府发行了以住房抵押贷款为担保的抵押贷款担保证券（Mortgage-BackedSecurity，MBS），说到底，政府在这一模式下发挥了巨大的作用。因此，根据我国的政治体制，想实现这样的贷款风险转移模式其实并不困难。但是，尽管我国在2005年就已经有银行开始尝试个人住房抵押贷款证券化，可是好景不长，银行在2007年第二单住房抵押贷款证券化之后就不再发行。直到2014年7月22日，住房抵押贷款证券化时隔7年终于卷土归来。住房抵押贷款证券化的重启为当下商业银行“盘活存量”提供了新途径，而且，此单产品采取了延迟变更抵押权登记的方式，极具创新性，其大胆探索长端产品定价模式，对于推动我国信贷资产证券化的发展具有重要借鉴意义。

（2）信用违约互换

信用违约互换即把信用风险给转嫁出去，银行单方面将不再独自承受全部的信贷风险。银行只需购买相应的信用违约互换就可以使部分信用风险与市场风险相隔离。并且，作为一种信用缓释工具，信用违约互换还可以帮助银行更好的达到《新巴塞尔协议》所要求的资本充足率。当然，实施信用违约风险互换并非无条件的，这还需要我国不断推进利率市场化进程，健全相关法律法规制度，以及前文所提及的完善我国的信用体系，这样才能更好的推进信用违约互换市场前进。

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