房贷一枝独秀房企销售量持续增长

文/王瑞红



房贷一枝独秀房企销售量持续增长

文/王瑞红

央行公布的4月份金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加5556亿元，其中，住房中长期贷款一枝独秀，增加4280亿元。值得注意的是，尽管4月份住房中长期贷款较上月少增了117亿元，但简单估算，仍有近80%的新增贷款流向了房地产市场。资深地产人士表示，从房地产角度而言，此次央行公布的数据印证了楼市去库存效果良好，但由于房贷占比较重，说明银行仍在对实体经济形成抽离态势。

数据体现楼市去库存效果良好

专家分析认为，虽然经济处于下行趋势，但各地房地产去库存政策仍在加码，因此短期内，房贷在新增贷款中的占比下降空间有限。

尤其是3月下旬以来，尽管针对一线城市疯狂的房价所推出的收紧政策集中出台，但似乎并不妨碍楼市销售量的持续增长。国家统计局5月14日公布的数据显示，1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。

3、4月份是传统的销售旺季，但是今年情况比较复杂，过完农历年后，一线城市和二线城市的房地产市场量价飞速上升，不少开发商在推盘时策略明显，一个项目多次加推，并且价格出现逐渐上涨的情况。上海链家研究院监控数据显示，截至5月初，已有碧桂园、万科、恒大地产等13家房企发布了2016年4月的销售报表，虽然销售业绩环比略有下滑，但与去年同期相比，均出现了大幅度的上涨，尤其是销售额基本上是翻了一倍。上述13家房企，4月份的销售业绩合计为1394亿元，环比下跌1.3%，同比上涨93.1%，销售面积合计为1227万平方米，环比下跌0.7%，同比上涨69.2%。除销售大幅上涨外，房地产建设的多个典型指标也全面好转。数据显示，1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积634261万平方米，同比增长5.8%，增速与1-3月份持平。房屋新开工面积43425万平方米，增长21.4%，增速提高2.2个百分点。房屋竣工面积25478万平方米，增长20.1%，增速提高2.4个百分点。同时，房地产开发企业到位资金42371亿元，同比增长16.8%，增速比1-3月份提高2.1个百分点。

房贷增量成新增贷款主力

央行金融统计数据显示，4月末，本外币贷款余额104.27万亿元，同比增长13.1%。月末人民币贷款余额99.12万亿元，同比增长14.4%，增速比上月末低0.3个百分点，比去年同期高0.3个百分点。此外，当月人民币贷款增加5556亿元，同比少增1523亿元。住房贷款增加4217亿元，其中，短期贷款减少64亿元，中长期贷款增加4280亿元。值得注意的是，在新增贷款中有近80%的资金流向了房地产市场。此次央行公布的统计数据报告中，人民币贷款和社会融资规模同比、环比均出现较大降幅，但住房中长期贷款的增量却与一季度保持一致。

近日，国家统计局发布1-4月份全国房地产开发投资和销售情况，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。值得注意的是，这是自2016年初房地产投资回暖后连续4个月上涨。较去年全年增速的1%大幅上涨6.2个百分点。分析人士认为，这说明房地产商拿地意愿增强。

中原地产市场总监张大伟表示，在全国大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存的强刺激下，楼市依然在全面复苏的趋势中。商品房销售市场升温，销售好的城市房企加快了项目开工和施工进度。同时，在预期向好的背景下，房地产开发企业在重点城市、热点板块也加紧了土地储备。因部分城市房价爆发，地王频繁出现，很多之前刚需的区域价格全面提升，预计北京、上海出让的郊区土地未来售价将达每平米6万元，导致市场全面高端化。

值得一提的是，房地产热点地区的辐射作用也开始显现。1-4月份，非重点城市开发投资同比增长7.8%，比重点城市投资增速高1.1个百分点。非重点城市开发投资增速时隔20个月后重新超过重点城市。同时，价格涨幅也有类似的表现。中国指数研究院此前发布的《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东 、武汉，不再是常胜将军北上广等一线城市。

因政策刺激的影响，现阶段我国楼市大面积复苏，库存也有明显下降。4月末，全国商品房待售面积7.27亿平方米，连续两个月出现下调。其中，住房待售面积4.51亿平方米，已低于去年末的规模。但仍需重点关注城市分化问题。数据显示，1-4月份，重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。在此影响下，重点城市库存量大幅减少，较2015年末减少397万平方米。但同时，非重点城市库存量却比去年末增加1233万平方米，依然面临较大的去库存压力。

因此，在未来的政策方面，将根据中央提出的“有序消化房地产库存”因城施策，重点城市将加速推出不同力度的调控约束性政策，限制楼市过热上涨，同时，去库存政策力度将集中作用于库存压力较大的三、四线城市中。

楼市热度持续周期尚难料

从深层次来说，信贷刺激是本轮楼市加速回暖的主要原因之一，根据中央提出“有序消化房地产库存”的思路，变全面刺激为因城施策，在一些库存高企的城市和地区相对集中更大力度的政策，已在市场上形成一定的规律。房地产投资增速的快速回升，是对实体经济的一剂强心针。当前稳增长的关键就是稳投资，而在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过25%，且是建筑业、建材业等上下游产业链的消耗大户，因而房地产市场的平稳健康发展对经济稳增长仍十分关键。

此前，经济下行压力不断增大的重要原因之一就是楼市表现疲软，而目前房地产投资的回升，对实体经济的助力主要集中体现在带动性上，较快的增速不仅能带动建筑业发展，同时也能激活相关行业的就业态势。对于房企而言，最大的“原材料”便是土地，在销售回暖且资金充裕时，开发商买地的热情明显高涨，他们将目光纷纷聚焦二线城市。

土地购置面积的收窄还反映出开发商们在二线城市的动作积极。上海链家地产的统计显示，二线城市4月成交经营性土地2422万平方米，环比上升10.7%，同比上升41.7%，土地出让金更是高达1135.6亿元，同比上升280.4%，环比上升38.4%。目前一线城市几乎是寸土寸金，土地总价高，未来不确定性更大；二线城市相对较好，很多省会城市和区域热点城市经济基础也不错，值得被看好。

虽然在众多利好因素叠加作用下，当前房地产投资表现强势，但对于未来的走势，业内的看法并不一致。有专家表示，房地产投资的良好势头恐难延续。近期深 、上海等热门城市都出台了加强版限购令，北京通州区也刚发布了最新的限购政策，冷却楼市的意图明显。此外，去年下半年以来楼市的火热带动了大量成交，直接导致今年市场需求被透支。随着市场逐步回归理性，降温将不可避免，进而也会影响到投资情况，考虑到滞后期的存在，预计6月以后房地产投资就会出现放缓。

但也有专家认为，房地产投资增速连续3个月回升，目前已达一年来最高值，并未受特大城市限购影响，此外，房地产到位资金是制约去年房地产投资的关键，而今年房地产到位资金增速提高2.1%，有此支撑，未来房地产投资增速有望继续上行。

作者单位（；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）