中国以房养老“叫好不叫座”分析及建议

□文/王柔玉　李　瑞　徐　浩（浙江财经大学会计学院　浙江·杭州）



中国以房养老“叫好不叫座”分析及建议

□文/王柔玉李瑞徐浩
（浙江财经大学会计学院浙江·杭州）

［提要］ 中国引进以房养老模式已经十几年之久，但几乎没有取得实质性的进展。本文从传统思想、农村因素、房地产市场、房价评估与预测以及舆论环境等五个方面，分析以房养老在中国实施状况不佳的原因，并从加速房地产市场转型、加大政府扶持力度以及规范房产价值评估与预测等三个方面提出相关建议。

关键词：以房养老；政府参与；房地产市场；房屋价值评估

本文系2015年浙江省大学生科技创新活动计划暨新苗人才计划资助项目：“模式、方法及初步验证：以房养老语境下的房产价值评估研究”（项目编号：2015R414068）

原标题：中国以房养老“叫好不叫座”的原因及建议

收录日期：2016年6月8日

一、以房养老的概念及现实意义

（一）以房养老概念及原理。以房养老起源于荷兰，发展于美国。最典型的模式是“反向抵押贷款”，老人将房产抵押给保险公司或银行等金融机构，金融机构结合房屋现状、未来房价波动、老人寿命以及利率波动等对以房养老产品进行定价，确定每年或者一次性应该支付的金额。老人在合同期间仍可以在自己的房屋内居住，去世或者合同结束后，金融机构可以将房屋变卖弥补贷款支出。

以房养老的提出以生命周期理论为基础，该理论认为理性经济人在追求最大利益的同时，也会力求生命周期内收入与消费的最大化。初始阶段，买房人通过贷款获得房屋居住权，随着贷款的偿还不断获得房屋权益，全部偿还时取得房屋所有产权，一般在生命周期的青壮年阶段。到了老年，将房屋抵押给金融机构，随着保险金的发放，房屋的价值不断释放出来。（图1）

图1　从购房到以房养老的过程

（二）以房养老的现实意义。首先，以房养老能够优化家庭资源配置。对于大多数人而言，房产占整个家庭资产很大比重，以房养老可以将占用的资金盘活，实现收入和消费的最大化，提高老人的生活质量，减轻子女的负担，使老人能够实现“自我养老”；其次，以房养老有利于促进养老方式的革新，增加金融贷款产品的种类。中国政府并没有对进入老龄化社会做好充分的准备，“未富先老”使得寻求更多的新型的养老方式成为必然。以房养老是对传统养老方式的革新，还能增加金融机构贷款产品的种类。金融机构的加入，也为以房养老提供了强大的资金支持；再次，以房养老能够扩大评估业务，提高评估质量。以房养老的推广，可以增加评估机构的二手房价值评估业务。同时，业务的开展能够带来大量的交易案例，为以后二手房价值的评估提供参考，使折现率等参数的确定更加精确。评估机构还可以为对房产知识匮乏的老人提供咨询服务，拉动评估行业的发展。

二、以房养老在中国实施现状

以房养老优点很多，但是在中国的实施情况却不尽如人意。自2003年孟晓苏博士提出“反向抵押贷款”的概念以来，许多城市做出了尝试。2005年，南京汤山留园公寓推出了适合60岁以上的并且拥有60平方米以上房屋产权的孤残老人的方案：老人可以将房屋抵押给养老院，死亡后房屋产权归养老院所有。2007年上海公积金管理中心推出了“售后返租”的方案：65岁以上的老人将自己拥有的产权房卖给管理中心，然后再将房屋租回。同年，北京石景山也做出了尝试：老人可以将房屋出租，租金收入用于支付自己在养老院的费用。但是，这些试验最终都是以失败告终。2013年，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出开始“倒按揭”试点，2014年6 月23日，中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，在北京、上海、广州和武汉等四个大城市进行以房养老的试点，但相关金融机构以及老人参与的积极性并不高，截至2016年5月29日，四个城市中只有59户投保。

三、以房养老“叫好不叫座”原因分析

（一）与传统思想相悖。中国是一个注重传统的国家。“养儿防老”的思想使老人首先会选择让子女给自己养老，由于舆论的影响，父母靠抵押房子养老对子女和老人而言都是一种耻辱，心理上不能接受。除此之外，中国传统的“但留方寸地，留予子孙耕”的思想使老人更愿意将所存的积蓄留给后代，房产更是如此。

（二）农村地区难以推行。中国的农村人口众多，但《物权法》明确规定农村宅基地严禁流转，再加上农村人的受教育程度一般比较低，受传统思想的束缚较深，接受新事物以及承担风险的能力都比较差，因此农村老人便被排除在以房养老政策之外。另外，由于农村的偏僻，在进行房屋价格的评估以及未来的房价波动预测时可比的案例很少，因此参数的确定比较困难，贷款产品不能合理的定价。

（三）房地产市场不稳定。中国的房地产市场不成熟，许多城市的房价存在较大的泡沫。从1998年取消福利分房之后，房屋价格也是一直居高不下。由于房价过高，买房子成了年轻人生活奋斗目标之一，虽然按揭购房减轻了年轻人一时的压力，部分企业也有住房公积金的补贴，但是还清房贷一般要人到中年。因此如果让他们将如此辛苦才换来的房屋产权抵押出去，心理上比较排斥；另外，相比让子女花费十几年的时间去买一套房子，父母更愿意将自己的房屋留给子女，减轻他们的负担，同时也能增进彼此之间的感情。

除了房价高之外，国家宏观调控造成房价的频繁波动，市场并没有充分发挥作用，房价也呈现无规律的波动，未来价值很难预测。房价波动风险是产品定价过程中一个很关键的参数，不能较为准确的预测将会给双方带来很多顾虑。对需求方而言，老人认为房价未来可能大幅增长，觉得现行预测过低，不愿意参保；对供给方而言，金融机构没有足够的能力规避大部分无规律的房价波动风险，而且这些金融机构现在的业务都有很好的发展前景，面对房地产市场不稳定的高风险和较低的收益，以房养老产品对供给方而言并没有太大的吸引力。

（四）房地产价值评估与预测不专业。以房养老的基本定价公式是：期初发放的按照贷款利率累积到贷款结束时的贷款余额=贷款结束时的房屋价值+贷款初始费用按照贴现率累积到贷款结束时的数额。

PMT为按年支付的金额，L为总贷款年限，m为贷款利率，HEQL为贷款结束时房屋价值，HEQ0为贷款开始时房屋价值，α为贷款费率，r为贴现率。

其中，评估机构需要评估HEQL和HEQ0，HEQL是根据当前的价格以及贷款期间内的房价波动得出的，这要求评估机构具备较高的专业技能，并且对房价的未来走向有合理的预测。由于中国评估行业只有十几年的历史，没有足够的经验，评估中有许多不专业的地方。首先，评估不公允。评估机构作为一个第三方中介机构，应该本着中立的原则去评估房屋的价值。但是现实并非如此，评估的费用虽然是由借款人负担，但由于老人对评估的具体信息不了解，一般是贷款人聘请评估机构并直接交涉，估值可能有利于金融机构；其次，房价波动风险预测的方法没有进行适用性分析。预测房价波动风险的模型主要有三种：随机游走模型、时间序列模型以及影响因素与历史数据建立的模型。以往在进行房价波动预测时，一般采用三种方法之一，很少说明为何选择这种方法，也没有对三种模型预测结果的准确性进行比较。其实，每个地区由于经济发展水平以及政策的不同，数据可能呈现不同的特性，在一个地区适用的模型并不一定在另一个地区适用。

（五）社会各界对以房养老存在误解。政府频繁的调整养老政策使其公信力下降。实行计划生育时，政府打出“计划生育好，政府来养老”的口号，10年后变成了“政府帮养老”，再到现在的“养老不能靠政府”，政策变动背后没有足够的理由支撑，而最近的养老金亏空的现象更加剧了对政府的不信任。社会上许多媒体和网络认为以房养老只是为了减轻政府的养老压力，甚至有人认为以房养老的目的是政府角色的退出，让老人利用自己的房产养老。不良的舆论环境使得老人产生抵触情绪。

四、发展以房养老的建议

（一）加速房地产市场转型。随着时间的推移，人们受教育水平的提高以及对以房养老认识的加深，传统思想对老人的束缚会越来越小，就目前来看，加速房地产市场的转型最为关键。首先，应该采取措施稳定房价，避免出现大幅涨跌的情形，降低房价波动风险。中国社会科学院金融研究所易宪容教授认为，稳定房价的关键是实现楼市的市场化。严格按照市场的规则来要求房屋的交易活动，同时政府、金融机构等多个部门联合起来，通过税收、法律、金融等手段对投机者进行控制。房市稳定之后，房价波动风险会大大降低，减少以房养老参与双方的顾虑；其次，可以考虑放开宅基地的流转。中国农村人口居多，而农村老人晚年收入较少，实际上是一个最需要以房养老的群体，但是宅基地限制流转将这个大群体拒之门外。国土资源部法律事务中心佟绍伟认为放开宅基地的流转可以释放出市场巨大的需求，从而对房价的稳增长提供有力支持。从养老角度考虑，放开宅基地流转，可以使那些愿意在农村养老的人降低养老成本，农村老人可以将农村房屋抵押用于养老，提高生活质量。

（二）政府加大扶持力度。首先，政府应该进行舆论宣传以及知识普及。政府以一个服务性的身份进行宣传最能得到民众认可。因为金融机构属于盈利组织，老人认为其作出宣传是为了牟利，而政府的出面会从心理上增加老人对以房养老的认可度。在这一点上，中国可以借鉴美国的经验：美国成立了国家住房资产价值转换中心，专职向老年产权人进行以房养老的宣传与教育。我国也可以成立一个专设机构进行宣传和知识普及，加深对以房养老的理解，也可以防止老人上当受骗，从而保障其权益；其次，政府不能做真正的甩手掌柜。目前，中国以房养老的实施处于萌芽阶段，并不能实现市场化，因此需要政府的扶持，美国反向抵押贷款正是因为有了政府的支持和引导才会取得最终的成功。政府应该成为风险的最终承担者，未来房价超过预期，应将多出价值返还给老人的后代，不能由金融机构分享，未来房价低于预期值时，政府应该给金融机构弥补损失，并且能保证其正常的盈利水平。此外，政府可以通过税收政策来鼓励双方参与以房养老，比如对老人抵押贷款所得和金融机构提供以房养老产品的净收益免税。

（三）规范房地产价值的评估与预测。首先，由于金融机构与老人双方的信息不对称，贷款方知道更多房屋价值相关信息，出于保护弱者的原则，应该由老人委托评估机构。此外，还应该加大立法对评估机构的违法行为进行处罚，监督评估机构独立的进行工作；其次，评估人员应该提高经济涵养，对中国的经济大环境有一个深入的了解，从而能够更加准确地把握房价的走势。在具体的预测方法上，应该考虑不同地区数据的不同特征，对不同的方法进行测试和对比，选出适合该地区特性的方法，降低预测的偏差。由于以房养老一般会持续十多年甚至更久，为了更好地保证双方的利益，可以每五年进行一次评估，并重新定价。

以房养老的推行是一个漫长的尝试与改进的过程，不可急于求成，它的实施需要政府、金融机构、评估机构以及信贷等多方的合作，目前仍然面临着与传统思想相悖、房地产市场不稳定、评估技术不专业等阻碍，但是随着时间的推移、政策的改变，以及对以房养老理解的加深，房地产市场和评估行业越来越成熟，会有更多的老人选择这种方式。

主要参考文献：

［1］柴效武，杨梦.反向抵押贷款产品定价的机理和方法研究［M］.北京：科学出版社，2012.

［2］张仁枫.“以房养老”的困境与破解新道［J］.石家庄经济学院学报，2012.2.

［3］傅鸿源，孔利娟.“以房养老”模式的现状及分析［J］.城市问题，2008.9.

［4］陈杰.反向按揭发展为何举步维艰［J］.社会观察，2015.3.

［5］刘芳.试析“以房养老”的有效实施［J］.天中学刊，2015.2.

［6］陈鹏军.我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择［J］.经济纵横，2013.10.

中图分类号：F293.3

文献标识码：A