住宅建设用地使用权续期问题的法律解释困境与出路

沈开举+方涧

摘 要：在现行实定法框架下，运用传统的法解释理论对住宅建设用地使用权期满自动续期的法律规定进行文义解释、体系解释、历史解释和目的解释都无法实现法律体系的融贯性，唯有通过合宪性解释才能满足利益平衡的要求。深入剖析住宅建设用地使用权的本质可以发现，其不仅具有财产权属性，受到私法体系的保护，而且具有宪法财产权性质，应当受到宪法的保护。国家不得随意侵犯、随意收回公民的住宅建设用地使用权，不过，这并不意味着房产所有者对住宅建设用地使用权期满续期不需要支付任何形式的费用，只是不应再次缴纳土地出让金。与此相配套，国家应适时实施房产税制度。开征房产税不仅不会破坏对住宅建设用地使用权作为一种宪法财产权的保障，反而是对宪法“维护社会公平”的价值取向的有益实践。

关键词：住宅建设用地使用权；自动续期；法解释学

中图分类号：D923.2 文献标识码：A

文章编号：1003-0751（2016）07-0049-06

“住宅建设用地使用权期间届满自动续期”是我国一项极具特色的物权制度，立法者利用“自动续期”四个字将住宅建设用地使用权期间届满后的具体处置问题留白，希望通过后人的智慧解决这一关乎民生的重大问题。我国2008年《土地管理法（修订草案）》对《物权法》第149条第一款的规定予以明确：住宅建设用地使用权期间届满的，无偿自动续期。2009年《土地管理法（修订草案征求意见稿）》将住宅建设用地使用权期满后“无偿自动续期”改成了“按照国家规定自动续期”，学界对此的讨论迅速升温。有学者认为，我国绝大多数商品房要在五六十年后才面临期满续期的问题，但五六十年后我国的社会经济状况和利益格局怎样，谁都难以准确预测，因而让现在的法律对五六十年后的问题给出答案不太现实，也没有必要。①不过，深圳、青岛、温州等地一些住宅建设用地的使用权已经期满，其他地方的住宅建设用地使用权也会陆续期满，期满后如何处置已成为我们这代人必须面对的问题。本文通过梳理现行法律规范，运用法解释学的方法对实定法进行分析，以期在宪法和法律框架内给出解决这一问题的方案。

一、关于“住宅建设用地使用权期间届满”的法律规范及其争议

我国现行立法对住宅建设用地使用权续期问题的最直接规定是《物权法》第149条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”我国《城市房地产管理法》第22条和国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第12条、第40条、第41条也有相关规定。但是，“自动续期”是有偿的还是无偿的、期限长短、有无次数限制等，这些问题可以有不同的解释。其中，自动续期是否有偿已成为学界争议的焦点，主要有以下两种针锋相对的观点。

一种观点是，住宅建设用地使用权期满后应当无偿续期。其理由在于：（1）自动续期的无偿性符合我国《物权法》第149条第一款的法理逻辑，并且，从文理上看，“自动”即不必办手续，也不必缴纳费用。②（2）自动续期的无偿性是由城市土地国家所有权的本质决定的。根据我国《物权法》第118条，城市土地的真正所有权人是国民全体，则全体国民对城市土地享有绝对的、排他的、对世的占有、使用、收益、处分权，住宅建设用地使用权无偿续期是这些权能的应有之义。③（3）自动续期的无偿性有利于财产安全和社会稳定。④（4）自动续期的无偿性体现了城乡居民住宅用地的平等性。⑤

另一种观点是：住宅建设用地使用权应当和非住宅建设用地使用权一样有偿续期，自动续期指的是手续问题，而非费用问题。这样解释的理由在于：（1）自动续期的有偿性符合他物权的法理逻辑。就用益物权的基本法理而言，“建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利，自应支付对价——土地使用费。此点不因建设用地的用途是住宅和非住宅而存差异”⑥。（2）自动续期的有偿性是从比较法研究角度得出的结论，也是维护社会公平的必然要求。从比较法上来看，住宅建设用地使用权在法律性质上近似于德国的地上权制度。“地上权存续期间届满需要更新时，地上权人有权请求与土地所有人以与从前契约同一的条件更新契约。与地上权设立类似，我国土地使用权人取得权利时通常签订土地使用权出让合同，出让合同中对土地出让金等有偿使用费均有明确约定。土地使用权在续期时必然伴随出让合同的更新，因而土地使用权人缴纳土地有偿使用费自然顺理成章。”⑦（3）自动续期的有偿性是落实我国土地财政政策的需要，也是土地资源优化配置的要求。⑧（4）如果允许自动无偿续期，则住宅建设用地使用权与所有权无异，这势必触及我国土地公有制的底线。

上述观点从表面上看体现了法律适用逻辑的对立，本质上蕴含着法律内在价值的矛盾。大体而言，无偿论者秉承的是“个人主义”⑨价值观，有偿论者则站在“团体主义”⑩立场上。

二、住宅建设用地使用权“自动续期”的传统解释

解决住宅建设用地使用权期满后处置问题的关键，是对我国《物权法》第149条第一款规定的“自动续期”进行科学合理的解释。在全国人大常委会没有作出立法解释之前，对该条款进行学理解释是十分必要和迫切的。通常情况下，对法律规范的解释有文义解释、体系解释、历史解释、目的解释、合宪性解释等解释方法。各种解释方法在解释体系内是相互独立的，其中文义解释具有一定的优先性，但每一种解释都必须满足体系解释的要求，以确保整个法律系统的融贯性。无论采取何种解释方法，最终都必须经受合宪性解释的检验，即任何一种解释都必须符合宪法的规则、原则和精神。同时，合宪性解释也是其他解释方法无法互相融贯时所采取的解释方法。

1.文义解释

解释法律应尊重法条的文义，进行文义解释时，一般应按照词句的字面含义，按照语言结构、语法规则等对法律语言进行解释，使法律语言的含义具体化，避免产生歧义。在《现代汉语词典》中，“自动”有三种含义：（1）自己主动；（2）不凭借人为的力量；（3）不用人力而借机械、电气等装置以直接操作。我国《物权法》第149条第一款中“自动”的含义更接近于第二种，因为“自己主动”所针对的是“人”这一主体，而“住宅建设用地”显然不可能“自己主动”；第三种含义通常指自动步枪等工具或器械的属性，与《物权法》中的“自动”显然没有关联。因此，从文义解释的角度，《物权法》第149条第一款中的“自动续期”是指“不凭借人为的力量而续期”，进而，《物权法》第149条第一款可以理解为：住宅建设用地使用权期间届满的，不用重新申请、不用重新登记、不用重新签订合同、不用重新办证发证而续期，即使用权人什么也不用做便可以继续享有该权利。但是，对于法律条文的解释，除了优先使用文义解释，还必须满足体系解释的要求。B11因为对于法律规范的正确解读不能仅依据法律条文中个别语词的含义，只有将法律语词置于整个法律体系之中，才能窥见其真正内涵。endprint

2.体系解释

相较于文义解释，体系解释更强调法律系统的整体性和连贯性。法律用语在上下文及不同的部门法之间都存在隐秘的勾连性，体系解释就是通过解读这种关联和亲缘性，使个别的法律概念以及法律规范结合为一个大的统一体，使对法律概念的理解在整个法律体系中不自相矛盾，具有完整性并满足体系秩序的要求。B12我国《物权法》第149条对住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权的续期问题作了区分，该条第一款规定住宅建设用地使用权“自动续期”，第二款规定非住宅建设用地使用权的续期“依照法律规定办理”。我国《物权法》由十届全国人大五次会议于2007年3月通过，自2007年10月1日起施行。在此之前，对住宅建设用地使用权期满处置问题有所规范的法律文件是1994年7月第八届全国人大常委会第八次会议审议通过的《城市房地产管理法》和国务院1990年5月发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，后者属于行政法规，因此，我国《物权法》第149条第二款的“依照法律规定办理”指的便是“非住宅建设用地使用权续期问题依照《城市房地产管理法》的规定办理”。我国《城市房地产管理法》第22条第一款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”显然，该法并没有区分住宅建设用地使用权与非住宅建设用地使用权，而是将二者统一规定为“土地使用权”。结合我国《物权法》，根据体系解释，我们唯一可以确定的是“自动续期”是和“申请续期”相对应的，其是否意味着“有偿续期”或者“无偿续期”都不得而知。

对于住宅建设用地使用权续期问题，我国《物权法》的“有意区分”和《城市房地产管理法》的“刻意合并”造成了法律体系内部的矛盾和法律适用上的混乱。依照《城市房地产管理法》，对住宅建设用地使用权与住宅建设用地使用权的续期问题应当一视同仁，倘使如此，《物权法》的刻意区分就显得毫无意义。当法律体系内部出现规范之间和规范适用上的矛盾时，通常依据法律制定的时间、规范的特别性、法律的位阶等来判断法律的适用顺序，一般有三大判断规则。第一，新法优于旧法。我国《城市房地产管理法》制定于1994年，远远早于《物权法》的制定时间，属于“旧法”；但该法于2007年、2009年进行了两次修改，其修改后的实施日期晚于《物权法》，属于“新法”。第二，特别法优于一般法。《物权法》是规范物的一般法，相对于《物权法》，《土地管理法》《城市房地产管理法》等都是特别法，应当优先适用。从以上两方面来看，住宅建设用地使用权续期问题应当优先适用《城市房地产管理法》。不过，我国《立法法》第92条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”可见，适用上述两大判断规则的前提是“同一机关制定的法律”，而《物权法》和《城市房地产管理法》并非同一机关制定。第三，高位阶法律优于低位阶法律。我国《物权法》由全国人大制定，属于基本法；《城市房地产管理法》由全国人大常委会制定，属于非基本法。但是，“基本法律和非基本法律的区分是宪法对全国人大和全国人大常委会立法权限的基本分工，不宜作为二者法律位阶判断的依据”B13，对全国人大和全国人大常委会制定的法律位阶的判断“需要回归法律位阶理论的本源，结合效力理由关系标准进行判断：如果全国人大的法律是全国人大常委会法律的立法依据和效力理由，则二者之间存在上下位关系；否则，二者属于同位阶关系”B14。显然，我国《城市房地产管理法》的制定早于《物权法》，后者不可能成为前者的立法依据和效力理由，因此，二者在法律位阶上没有多大区别。

3.目的解释与历史解释

综上，在住宅建设用地使用权续期问题上，文义解释和体系解释都无法给出令人满意的解释方案。我国《物权法》实施至今不到十年，立法者在立法过程中的争论、考量和意图还清晰可考，因此，考察《物权法》的立法目的对于厘清其中住宅建设用地使用权自动续期的具体含义或许大有裨益。此时要运用历史解释的方法，因为“人们在重新认识或寻找一项规范的目的时，经常要回到制定该规定的背景中探讨其原始含义”B15。

根据全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《物权法立法背景与观点全集》，住宅建设用地使用权续期问题在我国《物权法》的制定过程中是一个争议热点，直到第三次审议稿，《物权法（草案）》都未将住宅建设用地使用权续期问题予以单独规定。在《物权法（草案）》第三次审议稿向社会各界征求意见时，有专家提出，“居民住房的土地使用权期间届满后应自动顺延，以安民心”；有的部门建议，“商业用地适用草案的规定；住宅用地改为自然续期，直至住房不能使用”。B16采纳这些建议，《物权法（草案）》第四次审议稿区分住宅建设用地与非住宅建设用地，着眼于保障百姓安居乐业，将建设用地使用权期满后的续期问题规定为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，出让人应当同意。”B17对于住宅建设用地使用权期满续期是否需要缴费的问题，虽然《物权法（草案）》前三次审议稿的相关规定都引发了激烈争议，但第五次审议稿依旧提出住宅建设用地使用权期满后有偿续期。

在《物权法（草案）》第五次审议稿的审议过程中，全国人大常委会组成人员对“自动续期”的规定普遍表示赞成，也有委员提出，“住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费，这样规定是否合适，建议进一步研究”B18。全国人大常委会法制工作委员会研究认为，住宅建设用地使用权续期是否支付土地使用费的问题关系广大群众切身利益，需要慎重对待，物权法以暂不作规定为宜。因此，立法者将《物权法（草案）》第五次审议稿第155条第二款关于土地使用费的规定删除，同时对非住宅用地使用权期间届满后的续期问题作了明确规定。后来通过的《物权法》第149条第一款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，对续期是有偿的还是无偿的未予明确。endprint

通过对我国《物权法》制定过程的考察可以发现，立法者考虑到住宅建设用地使用权关乎社会稳定和民生，有意将其与非住宅建设用地使用权进行区分，同时考虑到《物权法》的通过问题，对住宅建设用地使用权期满续期是否收费有意留白，希望通过后人的智慧解决这一问题。

三、住宅建设用地使用权“自动续期”的合宪性解释

上述分析表明，采用传统的文义解释、体系解释、历史解释和目的解释来理解住宅建设用地使用权期满“自动续期”的含义时发生了冲突，此时就需要运用合宪性解释，使法律解释合乎宪法的原则和精神。“合宪性解释是用宪法来解释法律”B19，“鉴于宪法多为提纲挈领的根本性规定，合宪性解释也可以作如下解读：按照宪法的规则、原则和精神进行解释”B20。我国《宪法》第五条规定，“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触”，这为合宪性解释提供了宪法依据。事实上，我国《物权法》关于建设用地使用权的规定与《宪法》第9条、第10条、第13条都有一定的联系。

我国实行“物权法定”原则，物权的种类和内容都由法律明确规定。我国现行法中的物权体系包括所有权、用益物权和担保物权，建设用地使用权是用益物权的一种。我国《物权法》在“用益物权”编设专章规定了“建设用地使用权”，明确了该权利的使用、收益、处分等权能，以基本法的形式赋予其财产权属性。作为民法上的一种财产权，住宅建设用地使用权受到包括《物权法》在内的私法体系的保护，其义务人是权利人之外的其他私人主体。B21不过，住宅建设用地使用权与其他通过私法予以规范和保护的财产权不同，该权利具有保障公民的居住权、生存权等基本人权的价值，因而更应当从宪法意义上探究其财产权属性，以保护公民的合法权益不受公权力侵害。

我国《宪法》对私法上的财产所有权和继承权都予以直接保护B22，如该法第13条第一款规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”，第二款规定“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”，第三款对私有财产的“征收和征用”进行了规范。我国《宪法》上的财产权具有开放性，包括但不限于所有权。B23哪些权利属于宪法上的财产权，应根据“宪法保障财产权的目的”进行判断。B24宪法保护财产权的目的与私法不同，前者强调保护个人生存与自由所依赖的物质条件，后者则强调平等主体之间在物的占有、使用、收益、处分上的安全性。因此，判断一项权利是否构成宪法财产权的标准，是看其是否构成“个人生存与自由所依赖的物质条件”。住宅建设用地使用权显然符合这一标准，因而应受到宪法的保护。

需要注意的是，以上对住宅建设用地使用权作为一种宪法财产权的解释是否违背我国现行土地制度？是否符合国家作为城市土地所有权人的相关规定？笔者认为，澄清这些疑问的关键在于科学、合理地解释我国《宪法》第10条第一款“城市的土地属于国家所有”中“国家所有”的含义。对此，学界提出了“物权说”“公权力说”“所有制说”“制度性保障说”“名义所有权说”“全民所有说”等解释方案。B25这些方案的论证进路有所不同，但都有一定的合理性。如“名义所有权说”认为，“国家所有权”是“名义上的所有权，而不是包含使用权和管理权在内的实质所有权”，即个人取得城市土地的使用权之后，国家仍是土地的名义所有权主体；“全民所有说”认为，国家所有即全民所有，城市土地国家所有权有其特殊性，它不能为国家或政府的“私利”而存在，必须“为公民自由和自主发展提供物质和组织保障”。基于这些观点，将住宅建设用地使用权认定为一种宪法财产权并未突破土地公有制的底线。既然住宅建设用地使用权不仅具有财产权的属性，而且具有宪法财产权的性质，国家就不得随意侵犯、随意收回这一权利。换言之，住宅建设用地使用权期间届满的，房产所有者不应再次缴纳土地出让金。

四、余论

1.房产税制度的配套实施

不过，住宅建设用地使用权续期时不再次缴纳土地出让金，并不意味着房产所有者不需要支付任何形式的费用。早在2011年1月，上海、重庆两地就启动了房产税改革试点，对个人自住房的保有环节开征房产税。2013年党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》也提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。可以预见，我国征收房地产税是势所必然。

房地产税并不是一个独立、单一的税种，确切地讲，它是一个关于房地产的税种体系，包括房产税、土地增值税等。其中，房产税是指在房地产保有环节征收的税种，其名称在世界各国各异，有“财产税”“住宅房屋税”等称呼。“在税法理论上，可税性包含两个层次的含义：一是指该课征对象应当具有经济利益，二是指此种课征须符合社会正义的要求。”B26房产税与个人所得税不同，它是一种“应有的收益税”，而非“实得的收益税”。表面上看，对房产的保有不会直接产生货币收益，但它反映了一种负担能力，存在潜在的、隐性的收益如“居住收益”等。B27同时，政府的规划和投资会带来土地增值，因而公民在享受这种公共服务的同时应缴纳相应的税款，这符合可税性理论。

宪法的一个重要功能是维护社会公平，这种公平自然包括社会财富分配的公平。住宅建设用地使用权及其土地上的建筑物作为重要的财产形式，理应受到宪法规范调节。现实中，一些人拥有大量房产，也有很多人缺乏基本的住宅保障，因此，开征房产税并不破坏对住宅建设用地使用权这一宪法财产权的保障，反而是对宪法“维护社会公平”的价值取向的有益实践。

2.法律解释的前景

在落笔之际，笔者深知住宅建设用地使用权期满续期问题正如转型期中国的其他土地问题一样，是改革中的一项重大议题，其并非依靠法教义学或者法律解释的方法就能圆满解决，但笔者不愿放弃这样的尝试。因为作为一个法律人，我们的职责不在于质疑法律的正当性，而在于通过解释法律，使其能够在法治的框架下有序推动改革进程。中央早已提出改革征地制度和土地供给制度，缩小征地范围，统一城乡土地市场，逐步做到同地、同权、同价，并且提出让市场在资源配置中发挥决定性作用。目前，我国《宪法》中的土地条款和部门法中的土地管理制度正在经历前所未有的改革，这场改革不仅包括对农民利益的保护，还包括对城市中国有土地使用权人的利益考量。国家垄断土地一级市场的政策从长远来看并非可以长期坚持的政策，在由计划经济向市场经济过渡的过程中，通过法律解释的方法对法律规范和宪法规范进行厘清，一方面可以提高宪法和法律的包容性，最大程度地保证法律文本的稳定性；另一方面使我们可以在“合宪”的大旗下设计和推动改革。只有基于这样的本意，法解释学才能在转型期的中国获得生长的土壤，并成为科学的方法论服务改革。endprint

注释

①参见王轶：《住宅用地70年后是否有偿续期，目前法律不必回答》，《检察日报》2009年3月30日。

②参见崔永亮：《住宅用地使用权自动续期有关问题之探讨——兼评〈物权法〉第149条》，《国土资源导刊》2007年第4期；孙宪忠：《消除各种“权”的误解》，《国土资源报》2015年3月11日；房绍坤：《物权法用益物权编》，中国人民大学出版社，2007年，第204页。

③参见朱广新：《论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应》，《法商研究》2012年第2期。

④参见王立兵：《宪政视角下的住宅建设用地使用权期限立法评析》，《北方法学》2011年第1期。

⑤此处关于住宅建设用地使用权无偿续期的规定，参见马天柱：《住宅建设用地使用权期满自动续期的若干思考》，《天津商业大学学报》2008年第2期。另外，崔建远教授和张千帆教授也提出自动续期是一种简单而明确的制度安排，房产所有者不应再次支付土地出让金。参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社，2014，第320—322页；张千帆：《续期有偿无偿都得给个说法》，《南方都市报》2009年3月27日。

⑥高圣平、杨旋：《建设用地使用权期限届满后的法律后果》，《法学》2011年第10期。

⑦宋炳华：《住宅建设用地使用权续期之法理分析及完善路径》，《国土资源情报》2011年第8期。

⑧参见王新江：《建设用地使用权应当有偿续期》，《中国财政》2009年第12期。

⑨在个人本位主义者看来，所有价值观都是以人为中心、由人来体验的，个人是目的，其本身具有最高价值，社会只是实现个人目的的手段，只是被当作个人的集合体。参见[德]康德：《道德形而上学原理》，苗力田译，上海世纪出版集团，2005年，第48页。

⑩团体主义源于柏拉图的理想主义，在黑格尔那里得到了全面阐述。根据黑格尔的思想逻辑，个人是国家中的个人，其存在依赖于国家整体，当个人利益与国家整体利益发生冲突时，以国家整体利益为优先考虑。参见[德]黑格尔：《法哲学原理》，范扬、张企泰译，商务印书馆，1961年，第165、173页。

B11参见陈金钊：《法律解释规则及其运用研究（中）——法律解释规则及其分类》，《政法论丛》2013年第4期。

B12参见[德]齐佩利乌斯：《法学方法论》，金振豹译，法律出版社，2009年，第63页。

B13B14马英娟：《再论全国人大法律与全国人大常委会法律的位阶判断——从刘家海诉交警部门行政处罚案切入》，《华东政法大学学报》2013年第3期。

B15蒋惠岭：《历史解释法在司法裁判中的应用》，《法律适用》2002年第11期。

B16B17B18全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社，2007年，第163、38、65页。

B19王锴：《合宪性解释之反思》，《法学家》2015年第1期。

B20黄卉：《合宪性解释及其理论检讨》，《中国法学》2014年第1期。

B21参见李龙、刘连泰：《宪法财产权与民法财产权的分工与协同》，《法商研究》2003年第6期。

B22从“五四宪法”开始，我国历次宪法制定或修改都提出保护财产所有权，一开始区分生活资料与生产资料，2004年修宪时将二者统一纳入宪法保障体系之中。

B23参见甘超英：《新中国宪法财产制度的历史回顾》，《中国法学》2010年第4期。

B24参见谢立斌：《论宪法财产权的保护范围》，《中国法学》2014年第4期。

B25相关文献如王利明：《国家所有权的法律特征研究》，《法律科学》1990年第6期；陈旭琴：《论国家所有权的法律性质》，《浙江大学学报》（人文社会科学版）2001年第2期；徐祥民：《自然资源国家所有权之国家所有制说》，《法学研究》2013年第4期；林来梵：《宪法规定的所有权需要制度性保障》，《法学研究》2013年第4期；张千帆：《城市土地“国家所有”的困惑与消解》，《中国法学》2012年第3期；程雪阳：《中国宪法上国家所有的规范含义》，《法学研究》2015年第4期。

B26刘剑文：《房产税改革正当性的五维建构》，《法学研究》2014年第2期。

B27参见[美]波斯纳：《法律的经济分析》，蒋兆康译，中国大百科全书出版社，1997年，第635页。

参考文献

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责任编辑：邓 林

Abstract：Under the current laws， the traditional statutory interpretation of the rule of "automatic renewal of use right in residential construction land" through literal， systematic， historical and teleological ways cannot be able to achieve the purpose of coherence. And the need of the balance of interests can be met only through constitutional interpretation. Residential construction land use right of property is not only a kind of common property right， which subjects to the protection of private law system， but also having the nature of the constitutional property right that it should be protected by the constitution. States cannot arbitrarily infringe this right of citizens， and not withdraw the right arbitrarily. But it does not mean that homeowners do not need to pay for any form of fees， contrarily， property tax can be an effective mean to uphold the fairness in constitution.

Key words：the right of residential construction land； automatic renewal； statutory interpretationendprint