房地产企业财务风险管理研究

刘昱含

一、房地产企业财务风险的内涵与特征

（一）房地产企业财务风险的相关概念

1.房地产企业财务风险的内涵。

房地产企业财务风险是指房地产项目在各项财务活动过程中，由于内外环境的影响，从而导致企业的预期收益与实际收益出现偏差使企业产生经济损失的可能性。

随着我国经济的不断发展，作为国民经济支柱的房地产行业也在迅速地发展，为经济的发展贡献了不可忽视的力量。但是在房地产市场繁荣的背后，也隐藏着危机。房地产企业的高负债、高投资、低资金周转率等特点和最近几年来国家出台针对房地产的各项调控政策，使得房地产企业的财务风险不断加大。

2.房地产企业财务风险的表现形式。

（1）偿债风险。

房地产企业属于资金密集型企业，在企业进行开发时的资金绝大多数来源于银行借款，而自有资金占有比较少。因为房地产企业资金回收期较长，企业收益有很大的不确定性，这样就为企业按期及时偿还债务带来了很大的风险。

（2）利率变动风险。

利率变动带来的风险对负债经营的房地产企业来说是十分不利的。当出现通货膨胀的时候，银行贷款利率会增加，这样会增加房地产企业的负债成本，使得企业的预计收益减少。

（3）再筹资风险。

当企业的资产负债率过高的时候，会降低企业对其债权人的偿还债务的保证，这样企业再想从其他渠道进行筹集资金的难度将会加大，产生再筹资风险。

（二）房地产企业财务风险的特征

1.不确定性。

房地产企业的资金运动过程中总会受到各种内外因素的影响。从内部因素来看，房屋附着在土地上，这样使房屋具有很强的地域性和不可移动性，区域性特点十分突出。每一个区域的经济发展水平、资源状况、需求状况等都不相同，其带来的财务风险也不相同；从外部因素来看，房地产行业受到利率、汇率、国家宏观经济政策的影响较大。汇率受到市场影响，具有很强的不确定性，带来的财务风险也不确定。

2.集中性。

房地产企业财务风险的集中性主要体现在偿债风险方面。房地产企业属于资金密集型企业，在其开发阶段的资金需求量巨大，然而自有资金却是有限性的。因此，绝大多数企业依靠银行借款来获得资金，过度使用财务杠杆使得资产负债率过高，容易使企业陷入因为资金链断裂而出现的破产危机。

3.资金周转率低。

房地产的开发从土地购买、土地开发、房屋施工、房屋验收、房屋出售是一个十分漫长的阶段，在每一个阶段都要资金的支持，然而房屋只有在预售或者出售阶段才会有部分资金的收回。并且在房屋出售阶段购买者多数采用分期付款的方式，一般来说都需要10～30年的时间才能全部还清款项。同时由于一些房地产企业对购买者购买条件以及信用评估不到位，使得企业应收账款质量低，容易产生坏账。因此从出售到资金收回再到获得利润的过程就更加漫长。

4.土地作用大。

土地是房地产企业最基本的生产原料，房地产企业是依靠土地维持的，土地不仅是企业利润的来源，也是企业持续发展的长久动力。土地的数量、质量对于房地产企业的兴衰至关重要。当土地储备充足，并且质量好时，房地产开发商企业竞争力较强，企业利润空间就会大大增加；然而当企业土地储备不足，地理位置、周围环境状况没有优势时，企业的竞争力会大大削弱。同时不理智的储备也会造成企业的资金占用过多，对企业资金的流动性带来威胁，从而带来财务风险。

二、我国房地产企业财务风险管理的问题与对策建议

（一）我国房地产企业财务风险管理的问题

1.筹资方面，资金结构不合理，企业负债比例过高。

房地产企业的发展需要巨额资金的注入，而自有资金十分有限，加上我国的资本市场还并不是十分发达，我国绝大多数房地产企业依靠银行借款来获得资金，运用财务杠杆进行债务融资。这样就使得资金结构单一，资产负债率过高，从而增加了负债成本。房地产企业资产负债率的警戒线水平为60%，有调查显示，我国的平均资产负债率甚至已经高达75%。

2.投资方面，投资决策不科学，随意性大。

房地产行业作为了一个高收益行业，对于投资者来说有着巨大的吸引力，然而它必然也伴随着巨大的财务风险。我国房地产开发企业的投资者的投资风险意识较弱，在进行房地产投资前，并没有对投资对象和投资价值进行细致的分析、调查、研究，对于客户的需求等方面也没有很好地了解，导致盲目投资，随意性较大，造成财务风险。

3.资金运营方面，应收账款管理质量低和存货流动性差。

（1）应收账款管理质量低。

房地产企业的购买者多数采用按揭、分期付款方式购买产品，使得房地产企业的应收账款大于其他企业。随着房地产市场的竞争加大，不少房地产企业进行盲目赊销，放松购买条件，一方面可以尽快减少固定房屋库存，也可以增加账面利润。但是对于购买者信用评估不到位，信用等级了解不够，信用政策不合理，加上在应收账款管理期间有些企业的不作为，使得房地产企业对于大量的应收账款管理质量低下，收回的难度加大，产生坏账。

（2）存货流动性差。

房地产企业的产品为不动产房屋，因为受到地域等因素影响，买卖手续复杂，它的变现能力比较差，这样就导致了存货的流动性差。

4.法律法规不健全。

我国有关房地产行业的法律制度还不完善，监管不到位，虽然近年来国家不断进行房地产的调控，如“国五条”颁布，但是房地产企业投机行为仍然大量存在，炒房投机等行为增大了房地产的泡沫。

（二）对于房地产企业财务风险管理的对策建议

1.建立健全企业风险识别系统，关注外部环境。

企业的发展离不开所在环境的影响，随着社会不断地深入发展和竞争程度的加深，外部环境也在发生着越来越重要的作用。为了房地产企业更好地发展，企业应该建立健全风险识别系统，密切关注外部环境，通过进行市场调研等手段，不断增强自己对外部环境的适应性。比如：时刻关注国家对有关房地产市场的方针政策、土地政策、税收改革、市场利率的变化等等，有利于企业不断调整自己的发展方向和目标，防范财务风险，促进自身发展。

2.优化企业结构，降低财务风险。

（1）筹资方面，优化资本结构，适度负债。

我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行借款占有很大比例，资产负债率十分高，已超出警戒线水平。近年来国家一系列宏观调控政策，如存贷利率调整，使得不少房地产企业陷入资金困境。因此，企业要积极扩展融资渠道，发展多元化融资，加大权益性融资的比例，如进行证券、信托融资、公司委托、利用外资或者合作开发等等，适度负债以减少债务融资比例，从而改善资本结构，降低财务风险。

（2）投资方面，优化投资结构，多元化经营分散风险。

房地产投资是高风险投资，企业的经营者在投资前应该对投资对象进行细致、准确的可行性研究，以确保投资价值。同时，房地产投资不要仅限于本地或者一种房产，企业可以跨区域投资发展，可以投资住房、商铺、写字楼等，甚至是水泥、钢材等行业，从而优化投资结构，分散企业财务风险。

（3）资金运营方面，注重资金日常管理，提高资金使用率。

由于房地产开发时间长，回收期长，占用了大量资金，资金周转效率较低，资金运营管理不善，极易导致财务危机，财务风险大。因此，首先对于企业日常资金的使用进行合理的安排，合理分配各环节、各部门资金的使用，提高整个企业的资金周转率；其次，对于房地产企业顾客的信用状况进行准确评估，选择信用较好的顾客赊销，以保证应收账款的质量，避免坏账。对于企业应收账款的回收要积极主动；再次，房地产企业要建立意外损失的准备金，可以及时有效规避企业产生的意外风险。

（4）利益分配方面，制定灵活的收益分配政策。

房地产企业融资渠道单一，资金需求量巨大，因此，房地产企业在进行利益分配时，应尽量减少现金分配，以转增实收资本为主，这样就可以降低资金带来财务风险的可能性。

3.建立健全风险管理制度。

（1）建立健全风险预警系统。

在房地产企业生产经营活动的整个过程都应该将风险预警系统贯穿其中，企业利用数学模型等方法对报表数据以及财务资料等进行分析，可以得出流动比率、总资产增长率、总资产周转率等科学的财务指标，估测企业的财务风险，从而保证财务风险管理更加有效。

（2）建立健全企业的预算管理、成本管理。

房地产企业资金消耗量十分大，一个良好的预算体系，有助于企业内部预算工作的加强，企业资金管理水平的提高。房地产企业应该建立项目预算与资本预算相结合的预算管理体系。项目预算时企业要对投资项目的可行性、开发成本、开发费用、借款数额、项目收入等进行全方位预算，以便企业能够进行更有效、更科学的决策；资本预算时企业对各部门资金计划汇总之后，根据整体的资金状况，制定出整体协调的企业预算。同时，企业在房地产开发时还应该加强成本管理，尽可能将核算对象细分，明确各核算对象的成本，有利于对企业风险的防控。

（3）建立现代化企业信用管理制度。

房地产企业的赊销规模，应收账款规模比较大，企业在应收账款回收阶段会面临着因为信用问题而产生的财务风险。房地产企业应该建立现代化的信用管理制度，制定合理的信用评价体系和信用等级标准，对赊销顾客的信息收集、审查，对其信用进行有效地评价，防范财务风险。

参考文献

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