又见“地王”来

张金娜++赵怡雯

今年楼市火爆，不仅仅体现在房地产销售上，更在土地拍卖市场上表现得淋漓尽致。今年是地王频出的一年，甚至是史上地王最多的一年，据不完全统计，今年共有超过100多幅土地产生了地王。那么，是什么原因导致今年地王迸发？地王年对楼市有何影响？这场“王的盛宴”还将持续多久？

超过百余“三高”地王

今年以来，中国一二线楼市“地王”频出，数量远远超过往年。据克而瑞最新数据显示，截至今年5月底，我国22个热点一二线城市已拍出超过一百余宗“三高”地王，半数以上溢价超过100%。其中，时代广场拍得的东莞一地块，溢价率高达423%。最多产的合肥诞生的3块“地王”，溢价率均超过了300%。一线城市中，上海拍出的三块“地王”溢价率也超过了200%。

随着一线城市调控加深，二线热点城市的土地拍卖纷纷遭到各路房企的“围猎”。5月13日下午，南京开拍的建邺区G11地块被世茂以88亿元拿下，溢价率114.6个百分点，成为5月份全国总价地王；24日，上海建工以总价55.2亿元拍下苏州26号地块，成交楼面单价19046元每平方米，溢价率更是高达116.44个百分点；27日下午，杭州奥体单元地块经过28轮的竞价，最终被信达获得，成交总价高达123.18亿元，溢价率为95.95个百分点，刷新了5月份全国总价地王的纪录。

中原地产研究部统计数据则显示，2016年前5月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗地块，成交额为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，合计成交金额达1785.8亿元，占比为54%。其中，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。可以预见的是，最近这批地王，哪怕房价保持目前上涨速度也难有盈利前景可言。尽管如此，不少房企仍然奋不顾身投身于地王抢夺战。

方圆地产首席分析师邓浩志认为，房企“豪赌式”抢地大致有以下几点原因：尽管楼市黄金十年已过，基本形势发生了逆转，但不少房企受近期楼市回暖刺激，信心再次爆棚，整体还以追求规模为发展战略指导，仍过度关注市场份额。另外，房企资金缺乏出路，销售回笼资金后没有新的去向，迫使房企只能继续拿地开发。而且，可以看到的是，三四线城市仍处于痛苦的去库存阶段，多数房企不敢再碰，于是乎资本高度集中一二线城市，僧多粥少哄抢之下，价格飞速上涨。

存在潜在风险

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地王现象频出，说明房企积极拿地的心态是比较急迫的，背后体现了房企积极做投资和寻求新一轮战略扩张的心态。但是由于地王规模比较密集，会使得明年预售项目的报价普遍会比较高，对于房企来说也意味着经营风险在增加。即如果明年房地产市场出现降温，那么此类地王项目的销售会比较困境，进而加大了此类开发商的经营成本。

满堂红市场研究部高级经理周峰表示，在去年或之前有参与对应年份地王竞拍的房企，看到今年有这么多地王出来，应该是兴奋的，因前两年的土地已进入开发阶段，预计最快今年第四季度或明年初就有新项目上市，可能因现在的地王而出现开盘价坚挺的局面。而对于今年有参与地王竞投但没有成功的房企，则在后面的土地市场参与度上趋向谨慎，毕竟地价成本直接影响其开发利润，故不一定能刺激其后续的参与热情。

此外，赶集网负责人指出，购房者普遍具有“买涨心态”。“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号，进而出现一定恐慌情绪。加上目前国内投资渠道有限，大部分投资客仍然认为买房是最稳妥的办法。而在二手房产方面，地王也会产生间接影响。58同城的最新调查报告显示，近两个月里，每次地王出现，周边二手楼价都有5%～8%的涨幅，地王附近的中介门店也会在地王出现后的一周内迎来购房者咨询和成交的高峰期。

从以往的经验来看，“地王年”往往对应着政策的收紧，为应对地价、房价的过快上涨，上海、深圳限购政策已经升级，苏州、南京政府相继出台土地市场“熔断机制”，对于供应地块设定价格上限，当竞价达到限制上限时即造成流拍，在政策出台后苏州已有两宗地块由于竞拍价格触及规定上限而导致流拍，南京也有一宗地因此流拍。

“这一政策的出台虽然能够直接影响成交土地的价格，但在土地市场竞争激烈的背景下，不能排除房企蓄意叫价导致土地流拍的可能，能否有效的为土地市场降温仍然存疑。”中国指数研究院分析师认为，“可以预见的是，部分当前市场过热的城市后期限制性政策存在继续加码的可能，对于目前想要入市拿地的企业来说，存在较大风险。”

如何才能“解套”

由于目前地王项目单价屡创新高，因此意味着开发商想要在如此高的拿地成本上实现盈利，就不得不使产品走向高端化，实现高溢价，而想要从未来供应的众多高端项目中脱颖而出获得市场份额，就对操盘企业的产品能力和运营能力提出了极高的要求。

从目前成交的地王项目看，有一部分项目获得企业的高端产品开发能力较差，此类企业或不以房地产为主营业务，又或者不以高端项目为主要产品定位，其产品开发能力无法支撑其产品定位，且由于前期在高端细分市场缺乏积累，也难以获取优质客群。这类企业获取的地王项目未来将面临较大的挑战，若自己操盘，自身产品开发和营销能力的硬伤或将会使项目被市场抛弃；而若通过合作引入操盘者，又将丧失项目的话语权，这中间的利益权衡，需要企业仔细斟酌。

中国指数研究院强调，在目前的形势下，房企拿地投资决策陷入两难境地，若不拿地，未来经营将陷入困境，企业或成为行业整合对象；而若积极拿地，目前地价已脱离实际价值，未来能否解套前景不明，而且抱着以时间换空间的态度拿地王的企业并不在少数，企业或将面临巨大的财务风险。

从过往经验来看，虽然过去曾被认为是天价的地王项目多数借助新地王的掩护成功脱身，但仍有许多地王项目因为本身资质或运营问题而被深套，因此房企在选择拿地对象的过程中还应做好系统性评估，尽量规避量价透支严重的城市和区域，多布局价格上涨空间大的城市，进而在普遍溢价的土地中选择规划前景较好的项目，通过其实际价值的提升来实现未来产品的溢价。同时，在拿地投资中控制好财务杠杆水平，应多通过与大型房企合作的方式分摊风险，以确保企业财务安全。还是那句老话，从来没有只涨不跌的市场，入手地王前，房企要做好应对方案，毕竟市场如果出现转向，地王解套恐怕不是一朝一夕能实现的事。

最新数据显示，合肥、南京、杭州、苏州等城市近期又有多宗土地挂牌，显然地方政府也希望借此机会多卖些土地。而对于房企来讲，还是要保持冷静审慎的态度拿地，密切关注地方政府限购限贷政策变化以及货币政策的导向，至于已拿到手的地王项目，时间换空间并不能让所有地王解套，需时刻警惕市场转向带来的风险。