试论城乡建设用地增减挂钩中 土地增值收益均衡分配——以湖北省襄阳市尹集乡为例

张安录，胡越，华中农业大学 公共管理学院，湖北 武汉 430070



试论城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益均衡分配
——以湖北省襄阳市尹集乡为例

张安录，胡越，华中农业大学 公共管理学院，湖北 武汉 430070

摘要：通过对城乡建设用地增减挂钩整个环节中的土地增值收益及其来源进行分析，明确了土地增值机理及收益分配路径。依据贡献分配理论，构建城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益均衡分配模型，采用湖北省襄阳市尹集乡的一个增减挂钩项目资料进行实证估算，测算表明尹集乡城乡建设用地增减挂钩中拆旧区农民、建新区农民和政府分享土地增值收益的合理比例分别为47.82%、8.54%、43.64%。基于各个主体的贡献额所确定的土地增值收益均衡分配测算模型，从定量的角度为农民分享土地增值收益提供依据，具有一定的可行性，为改革和完善城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益分配机制、保障项目区农民的合法权益提供科学理论和方法支撑。

关键词：城乡建设用地增减挂钩； 贡献分配； 土地增值； 收益分配

党的十八大报告将工业化、信息化、城镇化与农业现代化同步发展，即“四化同步”发展作为中国特色社会主义现代化建设的重要内容，其中城镇化与工业化的发展需要提供大量的土地支撑，但由于城市规模、土地用途规划管制的刚性控制，使得新增建设用地的供给有限，在此情况下，城乡建设用地增减挂钩是破解城镇建设用地瓶颈的有效政策，即以乡村闲置存量建设用地盘活、解决城镇化发展中城市建设用地增量指标不足的问题。但是，在项目实践操作过程中土地增值收益分配不均衡，侵占农民土地财产权益的现象普遍存在，制约着城乡统筹发展。如何在城乡建设用地增减挂钩中，保证土地增值收益均衡分配对城乡统筹有着重要的意义。

均衡最一般的意义是指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态，增值收益的均衡分配就是指参与主体公平合理地分享土地增值收益。国外学者的研究主要集中在土地发展权的转移，对发展权交易的概念、内涵、交易流程进行了系统的研究[1]365-378[2]331-340[3]471-500，国内学者分别从增值收益分配的理论基础[4]、分配方式[5]和分配制度[6]等方面进行分析，从发展权制度创新[7]、租税费制度改革[8]、出让制度改革[9]等方面构建了农地非农化过程中的土地增值收益分配体制，为有效地保障征地过程中农民的权益进行了探索[10]。大多数文献集中在分别对宅基地退出中增值收益或农地非农化中增值收益的研究上，对城乡建设用地增减挂钩中整个完整环节的土地增值收益分配的研究较少，并且几乎没有定量地确定各个参与主体的具体分配比例。因此，本文依据贡献分配理论，参照联盟利益分配机制，尝试建立公平合理的收益分配模型，并以湖北省襄阳市尹集乡为例，定量测算整个城乡建设用地增减挂钩中的土地增值收益及各个参与主体之间的收益分配比例，探讨土地增值收益分配机制，达到各个参与主体的利益均衡。

一、城乡建设用地增减挂钩中的土地增值收益分析

(一)土地增值机理

地租的增加是土地增值的本质，任何影响地租量变化的因素在城乡建设用地增减挂钩中都能够导致土地增值，进而通过土地价格的变化表现出来。对于挂钩指标产生环节来说，由于用途转换和投资两个方面的原因，拆旧区宅基地变为农用地，土地发生负向增值，通过指标的发展空间置换，在挂钩指标落地环节，建新区农用地变为建设用地，由于用途转变、投资因素和供求变化的影响，土地发生正向增值。由于农地的区位地租表现得不敏感，因此拆旧区和建新区的农地价值差别不大，可以将二者的价格视为相等；在当前城乡二元结构下，建新区的城市建设用地的价值高于拆旧区宅基地的价值，因此建新区的土地正向增值大于拆旧区土地的负向增值，故城乡建设用地增减挂钩的整个环节中土地是产生了正向的增值。形成土地增值的原因表现为多种形态，其形成机理由图1所示(Pi代表不同类型的土地价格，其中i=1、2、3)。

图1　城乡建设用地增减挂钩中的土地增值形成机理

(二)土地增值收益的测算

由土地增值机理的分析可知，要素投入、供求变化、用途变更等因素均是引起地租量变化的原因，在现实中，各个因素所带来的土地增值可以通过土地交易体现出来，价值的货币表现为价格，价格是通过市场形成的，因此土地增值表现为土地市场交易中土地价格的变化。

挂钩指标产生环节，地方政府支付拆迁补偿款，对宅基地进行资本投入，将宅基地整理复垦为耕地，获得挂钩指标，农民与集体失去了土地发展权，承担耕地保护责任，获得了宅基地拆迁补偿费、安置补助费等。政府因为获得了挂钩指标，意味着获得了在建新区征用新增建设用地计划以外的土地的权利，故而产生土地增值，因此该环节中的土地增值Ⅰ=农用地价格(农用地经济、社会和生态等综合价值的表现)-宅基地拆迁整理复垦费用。

挂钩指标落地环节，建新区的土地增值收益即一般观念上的新增建设用地土地增值收益，根据王小映[8]的研究，在土地征收环节，政府支付了征地补偿款(包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补助费及青苗费等款项)，获得农地的所有权，农民与集体失去了农地的所有权，获得了征地补偿款，因此该环节的土地增值收益等于实际支付的征地补偿款扣除农用地价格；在土地出让环节，土地区位、基础设施配套程度、土地平整程度、土地供应方式及用途等因素影响新增建设用地土地增值收益，因此该环节的土地增值收益等于土地出让成交价款扣除土地前期开发费用、实际支付的征地补偿款，将两环节的增值收益相加可得挂钩指标落地环节的土地增值，即土地增值Ⅱ=土地出让成交价款-土地前期开发费用=农用地价格(农用地经济、社会和生态等综合价值的表现)。

城乡建设用地增减挂钩的最终目标是“实现整个项目区建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低”，因此拆旧区整理复垦的农用地的数量和质量与建新区占用的农用地的数量和质量至少是相等的，两者同样具有经济、社会和生态等综合价值。虽然处于不同的区位，但农地的区位地租表现得不敏感，因此拆旧区和建新区的农地价值差别不大，可以将二者的价格(农用地价格含义同上)视为相等，因此将指标生产阶段和指标落地阶段的土地增值收益相加得到总的土地增值收益，即总土地增值收益=土地增值Ⅰ+土地增值Ⅱ=土地出让成交价款-土地前期开发费用-宅基地拆迁整理复垦费用(图2)。

图2　城乡建设用地增减挂钩中的土地增值路径

二、城乡建设用地增减挂钩中的土地增值收益分配分析

(一)增值收益分配路径

投资性增值、供求性增值和用途性增值这三种形式是土地增值形成机理的内涵，土地增值收益在相应的产权主体之间发生分配。当土地产权主体相同时，产权主体所生产产品的收益中包含土地增值收益；当土地产权主体不同时，增值表现为土地价格的变化，故而土地增值收益的分配是指不同产权主体之间的分配。城乡建设用地增减挂钩中，通过最终的土地出让，资本要素、劳动要素、管理要素、土地要素、供求关系变化、用途性改变等因素所引起的土地增值收益，可以在不同的产权主体间进行分配。因此，通过分析城乡建设用地增减挂钩中的整个环节，说明不同环节的土地增值收益分配之间的关系(图3)。

图3　城乡建设用地增减挂钩中的土地增值分配路径

1．农村闲置建设用地整理环节

城乡建设用地增减挂钩中，政府在制定并发布实施方案后，一般委托由政府自己成立的一级开发公司或者招标有一级开发资质的开发公司在拆旧区进行宅基地的拆迁复垦和补偿，从规划设计、组织实施到管理监督，政府和其委托的开发公司都在此过程中进行了大量的投资，包括房屋及地上附着物补偿费、房屋拆迁费、复垦工程费和其他费用等，这种投入显化了农村存量建设用地的资产价值，资本要素、管理要素等投入带来土地增值。此阶段的开发公司是由政府委托监督，参与拆旧区宅基地拆迁、整理、复垦和建新区基础设施的开发商，与政府是委托代理的关系(图4)。作为完全经济人，其目标是利益最大化，因此开发公司不是增值收益分配的主体，其获得的收益是政府支付其的成本利息，政府才是参与此阶段土地增值收益分配的主体之一。

图4　政府与委托开发公司的关系

农村集体经济组织是闲置宅基地的土地所有权拥有者，农民是宅基地使用权的拥有者，农民与农村集体经济组织贡献了宅基地这一土地要素，在空间上置换为城镇建设用地，土地用途的改变带来土地增值，因此农民和集体经济组织对宅基地的产权主体地位决定了其应该参与土地增值收益的分配。

2．城镇建设用地占用农用地环节

农村存量建设用地进行整理复垦之后，获得挂钩指标，在建新区才拥有占用耕地进行城镇建设用地开发建设的权利，政府会委托一级开发公司对农用地进行“三通一平”“五通一平”或“七通一平”等基础设施的建设，之后政府再通过招、拍、挂在一级土地市场上出让建设用地。由农用地到建设用地，土地用途发生改变，带来土地增值；建设用地由生地、毛地到熟地、净地的利用过程中也产生土地增值。在此过程中，政府作为投资者应该参与此过程中土地增值收益的分配；农民和集体经济组织贡献了农用地，作为其土地所有权的拥有者，应该参与土地增值收益的分配。值得注意的是，通过招标、拍卖、挂牌等方式获得城市建设用地使用权的开发商不参与增值收益的分配，因为土地出让价格中已经包含了该地块的潜在开发价值，此时对其进行后续追加投资而产生的土地增值属于完全市场行为，不作为本文讨论的重点。

综上所述，本文讨论的城乡建设用地增减挂钩的整个环节，是从拆旧区宅基地退出产生挂钩指标到建新区出让建设用地完成时为止，不包括出让该地块之后的各种土地市场交易行为。因此根据地租的形成机理，城乡建设用地增减挂钩中，各个参与主体按照“谁贡献、谁受益”的原则进行增值收益分配，将分配主体分为两个层次，本文仅研究第一个层次的分配(图5)。

图5　土地增值收益分配主体

(二)贡献分配理论在城乡建设用地增减挂钩中的应用内涵

土地增值简明扼要的表达就是土地价值的增长，表现形式为土地价格的增加，土地增值形成的内涵就是城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益分配的依据，应该按照“谁贡献，谁受益”的原则及成本补偿原则分配土地增值收益。要素贡献理论由来已久，土地增值中的要素贡献思想可以追溯到19世纪末美国著名政治经济学家Henry George于1879年出版《Progress and Poverty》一书中所提出的、后来被诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨誉为的亨利·乔治定理(Henry George Theorem)[11]。贡献分配原则是指按照各种要素在价值形成过程中所作的实际贡献而获取相应的报酬。项目实施的整个过程中涉及中央政府、地方各级政府、农民和农村集体、城市用地者等不同主体，各个主体具有各自不同的目标效用函数，并通过各自的行为选择追求收益最大化。不同的主体投入的要素有别，对增值的贡献大小也不一样[12]，因此，对各主体所提供的生产要素的成本在整体收益中的贡献进行客观评价，按照投入要素贡献额的大小来确定收益分配的多少，是合理公平分配城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益的基本思路，多贡献多分配。

1．拆旧区农民的贡献

城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益产生的最主要的因素是土地资本的投入，拆旧区农民和农村集体贡献了其所拥有的宅基地这一土地要素，宅基地拆迁复垦为一定数量和质量的耕地后，农民不再有机会在此申请宅基地，故丧失了该地块改变为集体建设用地用途的权利，并将复垦的耕地发展权转移到城镇的建新地块，因此拆旧区农民贡献的宅基地这一土地要素是之后行为产生土地增值收益的基础与前提，故拆旧区农民土地资本的最终贡献表现为宅基地(不包含房屋及附属物)的价值。

关于宅基地价值的测算，有的学者认为宅基地绝对地租、级差地租、垄断地租之和为宅基地价值定量化的测算基础[13]，有的学者则从发展权的角度提供了城乡建设用地增减挂钩中农村宅基地价值测算的思路[14]，本文采用成本逼近法对宅基地价值进行测算。

2．建新区农民的贡献

建新区农民的贡献主要表现为其所拥有的农用地这一土地要素的投入，拆旧区的宅基地复垦后，获得增减挂钩指标，在建新区占同等面积大小的农用地，建新区农民失去自己的土地，该土地要素投入是之后在该地块所进行的各种投入所产生土地增值的基础，因此建新区农民的贡献表现为农用地的价值。农用地的价值按照其功能可以概括为三类[15][16]：经济产出价值、生态服务价值、社会保障价值。按照价值归属，农地经济产出价值和社会保障价值中的为农民提供就业保障及养老保障价值属于农民所有，其余的价值归属于国家[17]。因此测算以上两种价值成本作为建新区农民参与项目的贡献额。

3．政府的贡献

政府在项目实施的过程中具有管理者和资金投入者的双重身份，因此政府的要素投入分为管理要素和资本要素投入两部分，其中管理要素投入属于政府的职能工作，不参与土地增值收益返还的分配；政府要承担的资本投入主要包括拆旧区复垦和建新区的一级开发、技术投入等方面。拆旧区宅基地整理复垦为耕地过程中，政府需要投资进行宅基地拆迁、复垦，还需要支付被拆迁农民的拆迁补偿款；建新区获得指标，由农村的土地转变为城市用地时需要进行较大的投入，在此过程中政府需要进行土地开发资本的投入，如实现“三通一平”或“七通一平”等基础设施建设，还需要经过对土地追加投资后形成利于土地高效利用的配套基础设施等。一般来说，对土地的固定资本投资是形成土地资本的基本手段，从而也是土地资产价值的物质前提，由此政府对拆旧区及建新区土地的开发投入和相关的基础设施建设投入对于土地产生增值有重要影响。

综上所述，对各参与主体的投入要素的价值贡献可以进行初步测算，城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益应该按照测算的贡献比例进行合理的分配。

(三)增值收益分配模型的构建

联盟利益分配机制是为了解决联盟利益分配主体之间的利益关系而存在的[18]，城乡建设用地增减挂钩中，拆旧区农民、建新区农民和政府这三方构成联盟体，共同分配项目实施过程中所产生的增值收益，联盟伙伴之间按分配要素及贡献程度进行合理分配。保证各个利益主体之间的公平分配，使得联盟成员得到的分配收益达到帕累托最优[19]。

三、实证研究

以襄阳市襄城区尹集乡2013年第一批城乡建设用地增减挂钩项目为研究整体，应用上述模型对土地增值收益及其分配比例进行测算。襄阳市尹集乡是湖北省“四化”同步重点示范乡镇之一，其在城乡一体化建设中取得良好效果，示范作用明显。尹集乡地处襄阳市襄城区西南，距市区8公里，尹集乡辖6个行政村、1个居委会，人口10 364人，耕地面积937.33公顷，山林面积1 028公顷，水面面积217.33公顷。襄城区2013年第一批城乡建设用地增减挂钩项目是行政配置下的项目，拆旧区涉及尹集乡的3个行政村，总面积为33.44公顷，其中，凤凰村13.07公顷，白云村10.14公顷，青龙村10.23公顷。拆旧区全部为房屋较少的空心村，农村居民点零散分布，区块内农村居民点总面积33.44公顷，有农户312户共1 030人。户均用地面积约达1 072平方米，人均用地面积达到了325平方米，具有极高的整理潜力。拆旧区现状：农村居民点面积为33.44公顷，全部复垦为耕地，净增建设用地指标33.44公顷，净增耕地33.44公顷。根据《湖北省国土资源厅关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》，还建区和建新区面积之和不得大于拆旧腾出的建设用地总面积，因此建新区面积不得大于33.44公顷，因此本次襄城区安排的建新区面积为33.33公顷，其中农用地面积为33.25公顷。占用规划地类全部为有条件建设区，实现了建设用地面积不增加。

(一)尹集乡城乡建设用地增减挂钩中的增值收益测算

根据该项目区的实施方案，本项目的实施可获得33.33公顷的增减挂钩周转指标用于建新，规划用途为工业用地，通过公开招、拍、挂出让土地使用权，平均每公顷预计收益为336万元，可获得的土地出让收益为11 198.88万元。依据财政部在《关于城乡建设用地增减挂钩试点有关财税政策问题的通知》中提出，增减挂钩项目中新建农村居民安置住房和社区公共基础设施用地，以及增减挂钩项目所在市县利用节余指标供应国有建设用地，未超过国土资源部下达增减挂钩周转指标的，可以不缴纳新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费，即使用增减挂钩周转指标征地时新增建设用地使用费和耕地开垦费将返还给项目区。根据增减挂钩试点管理办法，使用增减挂钩周转指标征地时新增建设用地使用费和耕地开垦费将返还给项目区，襄城区新增建设用地使用费标准为56.00万元/公顷，襄城区谭庄村和赵冲种畜场土地补偿费标准为20.4万元/公顷，凤凰村、青龙村土地补偿费标准为19.2万元/公顷，因此本项目可返还获得的新增建设用地使用费为1 866.46万元，耕地开垦费为236.92万元。因此土地出让成交价款P=11 198.88+1 866.46+236.92=13 302.26万元。根据该项目区的实施方案，土地前期开发费用A=3 744.6万元，宅基地拆迁整理复垦费用C=2 098.23万元，因此该项目实施后的土地增值U=P-A-C=7 459.43万元。

从目前该项目挂钩实践来看，根据其收益分配方案，计算得出拆旧区农民、建新区农民和政府的增值收益比例为15%、16%、69%，在实际操作过程中，拆旧区农民方和建新区农民方获得的最终增值收益的比例相差不大，没有显化出拆旧区农民方和建新区农民方所贡献的土地价值，政府方获得的增值收益远远高于农民方获得的收益，可见政府方仍然处于利益分配的主导地位。

(二)增值收益均衡分配比例的测算

1．拆旧区农民增值收益贡献额的确定

根据2013年襄阳市工业用地监测地价数据得到工业用地价格为549元/m2，土地开发费为120元/m2；耕地占用税按照《湖北省耕地占用税适用税额标准》，襄城区耕地占用税为45元/m2，耕地开垦费按照《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》，襄城区耕地开垦费为15元/m2，因此税费为60元/m2；土地投资回报率取平均值为8%，土地增值收益率取平均值为20%；根据湖北省物价局和省财政厅《关于降低部分住房建设行政事业性收费标准》的通知中规定“一次性征用耕地100亩以上、500亩以下，其他土地200亩以上，1 000亩以下的，动迁20户以上或安置农业人口80人以上的可按基数取1.8%的征地管理费”，因此本例中管理费用计提比例取1.8%。根据成本逼近法，可以得到拆旧区农民的贡献额268.90元/m2。

2．建新区农民增值收益贡献额的确定

根据尹集乡2013年农业统计年报可知建新区农地平均每公顷净收益为2.4万元，土地还原利率采取安全利率与风险调整值之和的方法求得，安全利率取2013年银行一年期定期存款利率3.25%，风险调整值参照襄阳市2013年物价指数增长率2.9%，所以农地的还原利率为6.15%，农地剩余使用年限以参照土地承包经营期30年来确定，根据收益还原法求得建新区农地的经济产出价值为32.51元/m2。

根据中国太平洋保险公司太平盛世·长寿养老保险A款(趸缴)缴费表，查询获得a岁(此处取a=30)的中国男性公民(60岁领取)保险费趸缴金额基数Y30m=7 956元；30岁的中国女性公民(55岁领取)保险费趸缴金额基数Y30w=11 283元；建新区被征地的男性人口占总人口的49.25%，女性人口占总人口的50.75%。在本文，农民按照养老保险领取标准的每月基本生活费与每月养老保险费基数近似相等。可计算出建新区农地每年提供的养老保险价值为9 644.4525元/人。

文章采取2013年襄阳市城市居民最低生活保障标准人均400元/月，另根据襄阳市人口统计资料获得被征地农民的平均年龄为38岁，按照男性60岁、女性55岁退休年龄计算得到Tm=22、Tw=17，由此计算出建新区农地每年为农民提供的就业保障价值为93 420元/人。建新区人均农地面积为3 453.33m2/人，因此单位面积农地提供的社会保障价值为(9 644.4525+93 420)/5.18=29.84元/m2(修正前)，建新区年均农业纯收入占农民总收入的比例为52.06%，即修正系数为52.06%，可计算得到建新区农民付出的农地社会保障功能的成本为15.54元/m2。因此可计算得到建新区农民贡献额为48.05元/m2。

3．政府增值收益贡献额的确定

在本文研究的增减挂钩项目实施过程中，政府对城乡建设用地增减挂项目中投入的资金成本明细见下表1所示。项目区指标的面积为33.33公顷，因此可以测算出政府增值收益贡献额为245.42元/m2。

表1　政府资本要素投入明细表

(三)增值收益均衡分配比例的测算

根据上述测算结果，运用贡献分配模型，测算出项目区拆旧区农民、建新区农民和政府的土地增值收益分配比例分别为47.82%、8.54%、43.64%(表2)。

从表2分析中可以看出，拆旧区农民应当获得大部分的土地增值收益，因为在项目实施过程中，拆旧区农民的投入比重最大，以失去农村宅基地及其房屋和附属设施、相应的庭院等基本生活资料为代价获得挂钩指标，因此应该分享较大比例的增值收益。47.82%的增值收益分配比例不仅仅包括房屋拆迁费等直接的货币补偿，还应包括间接补偿，比如改善农民生产、生活条件以及农村基础设施建设投入的资金补偿，以及社会保障、劳动就业等方面的优惠政策。

表2　土地增值收益合理分配比例

四、结论与讨论

本文从要素贡献的角度，以尹集乡为例，测算了城乡建设用地增减挂钩中增值收益均衡分配的比例，即拆旧区农民、建新区农民、政府分享的增值收益比例分别为47.82%、8.54%、43.64%。在项目的具体实践操作中，政府方的最终收益占土地出让成交价款比远远高于农民方，处于利益分配的主导地位。无论是拆旧区农民方还是建新区农民方，仅仅获得了失去宅基地或者农地的损失补偿，分享土地增值收益的比例大小完全取决于政府的决策，农民处于弱势的地位，没有讨价还价的博弈能力。根据按贡献分配理论测算出各个参与主体的增值收益分配额，可以看出农民方参与土地增值收益的分配中得到合理的占比，农民方的增值收益分配比例远远高于实际占比，拆旧区农民方的宅基地价值贡献或者建新区农民方的农地价值贡献得到显现，政府方的增值收益占比降低，体现了该阶段政府作为市场管理者的职能，其主要获得第二阶段的土地增值收益，并通过以征收税费的方式回收。

保障农民充分参与城乡建设用地增减挂钩中的增值收益分配，需要构建动态的收益分配机制，在项目实施的过程中，政府通常给予农民一次性的较高的补偿，短期的较高收入获得了农民的暂时认可，但是失去土地的农民没有获得长期稳定的收入保障，将会成为社会不稳定的因素，因此动态的增值收益分享机制亟待构建。目前也有一些试点，比如拿出一部分补偿款成立基金，定期给农民返还利息，给农民购买失地保险，建立城乡统一的社会福利保障制度等，这种长期、持续性的动态分享增值收益的机制才是农民分享土地增值的主要路径。

保障农民充分参与城乡建设用地增减挂钩中的土地增值收益，需要建立城乡统一的建设用地市场，建立健全相应的法律法规体系、市场交易管理规则以及有效的利益调节机制，让集体建设用地享有与国有土地“同权、同价”，让集体土地所有者可以平等、自愿、直接地参与市场交易过程，改变农民分享土地增值收益的被动地位，让农民成为市场交易决策主导者，通过自主交易分享增减挂钩中的增值收益，政府主要承担规则的制定和交易的监督，并通过税收的方式参与增减挂钩收益的调节，回归其管理的职能。

本文将农民和农村集体经济组织看做一个整体，测算政府和这个整体在城乡建设用地增减挂钩中的土地增值收益分配的理论比例，同时，农民作为集体经济组织中的成员，其与农村集体经济组织在利益分配上也表现为一种互利合作博弈的关系，因此进一步测算出农民与农村集体经济组织之间增值收益分配的合理比例是接下来要继续研究的内容。

参考文献：

[1]Johnston,R.A.and M.E.Madison.“From Landmarks to Landscapes:A Review of Current Practices in the Transfer of Development Rights”,Journal of the American Planning Association,1997,63(3).

[2]Barry C.Field and Jon M.Conrad.“Economic Issues in Programs of Transferable Development Rights”,Land Economics,1975,51(4).

[3]Stiglitz，J.E..“Aggregate Land Rents,Expenditure on Public Goods,and Optimal City Size”,Quarterly Journal of Economics,1979,93 (4).

[4]周诚：《关于我国农地转非自然增值分配理论的新思考》，载《农业经济问题》2006年第12期。

[5]林瑞瑞、朱道林等：《土地增值产生环节及收益分配关系研究》，载《中国土地科学》2013年第2期。

[6]沈飞、朱道林：《政府和农村集体土地收益分配关系实证研究——以我国土地征用—出让过程为例》，载《中国国土资源经济》2004年第8期。

[7]朱一中、曹裕：《农地非农化过程中的土地增值收益分配研究——基于土地发展权的视角》，载《经济地理》2012年第10期。

[8]王小映、贺明玉、高永：《我国农地转用中的土地收益分配实证研究——基于昆山、桐城、新都三地的抽样调查分析》，载《管理世界》2006年第5期。

[9]梁爽：《土地非农化过程中的收益分配及其合理性评价——以河北省涿州市为例》，载《中国土地科学》2009年第1期。

[10]罗丹、严瑞珍、陈洁：《不同农村土地非农化模式的利益分配机制比较研究》，载《管理世界》2004年第9期。

[11] Stiglitz J.E.(Nov 1979).“Aggregate Land Rents,Expenditure on Public Goods,and Optimal City Size”,Quarterly Journal of Economics 93(4):471-500.

[12]高雅：《从要素角度论农转非土地增值收益分配》，载《前沿》2010年第10期。

[13]阮梅洪、虞晓芳、牛建农：《宅基地价值化及其在城中村改造中的应用研究——以义乌经济开发区为例》，载《规划师》2010年第9期。

[14]汪晖、陶然：《论土地发展权转移与交易的“浙江模式”——制度起源、操作模式及其重要含义》，载《管理世界》2009年第8期。

[15]蔡运龙、霍雅勤：《中国耕地价值重建方法与案例研究》，载《地理学报》2006年第10期。

[16]蔡银莺、李晓云、张安录：《湖北省农地资源价值研究》，载《自然资源学报》2007年第1期。

[17]彭开丽、彭可茂、席利卿：《中国各省份农地资源价值量估算——基于对农地功能和价值分类的分析》，载《资源科学》2012年第12期。

[18]宋戈、霍圣夫、邹朝晖：《耕地非农化风险及增值收益分配机制研究——以哈尔滨市为例》，载《中国土地科学》2015年第3期。

[19]曹昭煜、洪开荣：《基于博弈论的集体建设用地入市联盟利益分配机制研究》，载《湖南社会科学》2015年第5期。

责任编辑胡章成

作者简介：张安录，华中农业大学公共管理学院教授、博士生导师，研究方向为土地资源经济；胡越，华中农业大学公共管理学院硕士生，研究方向为土地资源经济。

基金项目：教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“建立城乡统一的建设用地市场研究”(14JZD009)；国家自然科学基金项目“国土空间管制下土地非均衡发展及空间外部性扩散机理与区域协调发展政策研究”(71373095)；国家自然科学基金项目“经济社会双重转型下土地转换效率测度及效率改进政策调控原理研究”(71573101)；湖北省国土资源厅科技研究项目“湖北省‘四化同步’重点示范乡镇国土空间优化模式与土地收益分配研究”(ETZ2014A06)

收稿日期：2016-04-21

中图分类号：F301

文献标识码：A

文章编号：1671-7023(2016)04-0091-08

Research on Equal Distribution of Land Value Increment in the Balancing Between Increase and Decrease of Urban and Rural Construction Land——A Case Study of Demonstration in Yinji of Hubei Province

ZHANG An-lu,HU Yue

(College of Public Administration,Huazhong Agricultural University,Wuhan 430070,China)

Abstract:Based on the analysis of land value increment and its source in the balancing between increase and decrease of urban and rural construction land,this paper concludes the mechanism of the land value increment and income distribution path.According to the contribution allocation,building the land value increment distribution model,taking Yinji county of Hubei Province as the study cases,the results show that the ideal allocation scheme will be that the farmers in demolition areas,the farmers in new construction district and government should respectively share 47.82%、8.54% and 43.64% of the land value increment.It is concluded that the equilibrium distribution calculation model of value increment benefit based on the contribution of each subject,can provide quantitative basis from the perspective of quantitative,which is feasible to some extent.And it can offer the referenced basis for reforming and improving land revenue distribution system and the protecting farmers’ rights in the project area.

Key words:the balancing between increase and decrease of urban and rural construction land; contribution allocation; land value increment; increment distribution