三明市房地产市场发展研究——以市区一手住宅为例

舒均治

（三明学院　　管理学院，福建 三明 365004）

三明市房地产市场发展研究
——以市区一手住宅为例

舒均治

（三明学院管理学院，福建 三明 365004）

自2OO8年金融危机以来，在“4万亿”强刺激下，全国各地楼市一路狂飙，量价齐涨，房价泡沫严重。三明市的房地产市场也与全国各地房地产市场类似，呈现出量价齐涨，隐藏着较深的泡沫。进入2O14年，三明市的房地产市场与全国大多数城市一样，量跌价跌，民众对房价预期产生逆转，2O15年在“5次降准和降息”、三明市财政政策的依托下，三明市区一手住宅以价换量、签约增长迅猛。尽管如此，当前三明市房地产存在的主要问题是库存高企、房价畸高、去化周期长。三明市必须积极发展新兴产业，摆脱对房地产的过度依赖，同时采取多种政策措施，消化存量库存，促进房地产的健康发展。

三明市；房地产市场；一手住宅

当前，我国经济已经从高速增长阶段，逐步调整进入中速增长阶段。伴随着宏观经济态势的转变，我国房地产市场正在经历着一次转折性的变化，房地产市场逐步降温，房价从一度的“只涨不跌”开始，出现增速放缓乃至下降，绝大多数三、四线城市房价下行趋势明显。房地产市场在国民经济中所处的重要地位，使得我国房地产市场更多与宏观经济环境紧密相关。在2014年，三明市的房地产市场也遇到了库存高企、成交量下滑、价格下跌及观望情绪强烈的困境，而2015年在政府强力的财政政策推动下，三明市房地产市场成交略有下降，而三明市区以价换量，一手住宅签约量相对2014年同比增长迅猛。认真研究经济新常态下三明市房地产市场发展，并提出可操作性的政策建议，对促进三明本地经济发展有很迫切的现实意义。

一、文献综述

国外学者关于房价波动的研究主要集中在两个方面：一是房地产有效性研究；二是房价波动与宏观经济要素的关系。在已有的经济学文献中，不乏涉及房价波动的研究，主要采取两个角度：一是基于资产定价和有效市场假设理论，从理论和实证方面研究房地产市场有效性；二是基于理性预期和新古典经济学的分析框架，研究宏观经济基本面指标如利率、人口，实际收入等对住宅价格变化的解释程度，并且认为理性的房价应该反映经济基本面。然而，这些研究往往比较片面，“对房地产市场很多方面内容的理解都不够完整，当前（2008年金融海啸前的美国）关于房价的快速上涨是否形成泡沫的争论就是一个很好的例子”［1］（P303）。特别地，越来越多研究表明，房地产市场其实并不理性，存在如灾难近视（disaster myopia），过度自信和侥幸心理等，这些非理性投机行为往往会导致房价过分调整，从而远离其长期均衡值。［2］（P213）目前，很多前沿研究转而从房价波动的微观机制着手，关注投机行为在房价波动中扮演的角色。

国内研究房地产的论著颇多，但多数集中在整体宏观层面的研究，即使有对具体城市的研究，也多集中在一二线城市的房地产市场，很少有学者专门研究四线城市的房地产市场。况伟大对中国35个大中城市1996—2007年数据的实证结果表明，预期及其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力，研究发现，经济基本面对房价波动影响大于预期和投机。［3］（P67）丁祖昱运用位序—规模分析法对 2006—2010年中国287个地级以上城市房价收入比进行计量分析，并应用主成分分析法、聚类分析法等将中国 287个地级以上城市划为一线、二线、三线、四线、资源型城市五种类型，在此基础之上分析中国房价收入比的城市差异。［4］（P121）吴思斌、刘细发对新常态下中国房地产价格与经济增长关系作了研究，认为短期内，政府应该稳定房价波动，在中长期建立反周期的金融监管框架。［5］（P007）谢经荣认为，房地产价格持续上涨仅是经济快速发展期的一种现象。进入供需均衡的市场成熟阶段，房地产价格波动是常态，房地产快速增值时代终将过去。应理性面对市场变化，根据自己的经济实力、家庭需求决定购房、投资等行为。［6］（P69）席枫、孙钰、刘双良通过建立房地产供需模型，分析我国房价下行的原因，并描述了我国房地产市场价格新常态的基本特征及对宏观经济的影响。［7］（P52）任兴洲就如何认识房地产市场新常态作了多方面的解读，并对2015年的房地产市场作出展望。［8］（P25）

所谓新常态，就是区别于过去粗放式增长的“旧常态”，强调增长的质量和结构的优化，强调科学、可持续的增长。［9］（P172）新常态，更多的意味着，将结束之前那种两位数的野蛮式增长。房地产是国民经济的晴雨表，未来的楼市，不会再像以前那样大起大落，房地产市场会越来越理性，房价的变化也会不断趋稳。未来城市的房价分化严重，不会齐涨齐跌，各地的房价是否会上涨，最终取决于住房的供求关系。而集中了较多优质公共资源、人口不断增长的一线城市和部分二线城市，房价很难下降或会出现小幅上涨，而对于未来经济缺乏增长的动力、优质公共资源又比较匮乏、对于人口没有吸引力的三四线城市，仍然是一个以价换量的过程，房价很难上涨。 ［10］（P79）

二、近几年三明市房地产市场发展概况

三明市地处闽中，辖区面积2.29万平方公里，辖9县2区1县级市，梅列区、三元区属于市区，全市2014年常住人口251万，比2005年的264万减少了13万，从全市看，属于人口净流出的地级市，市区人口从2009年到2014年分别为：40.1万、37.55万、37.69万、37.74万、37.8万、37.8万，全国有290个地级及以上的城市，市辖区人口在50万以下的有54个，三明市市辖区人口仅为37.8万，人口增长停滞不前，属于典型的四线城市。2008年我国政府面对世界性的金融危机，启动了“4万亿”的强刺激经济计划，导致各地房价迅猛上涨。从三明市市区的一手住宅签约数及均价看出，虽然2009—2014年成交量（套数及成交面积）波动频繁，但房价却呈现节节上升的态势。（见表1）

表1三明市区一手住宅签约数、均价及成交面积

从表1可以看出，自2008年到2014年，市区一手住宅签约数有两个高峰年份：2010年及2012年，签约数分别达到5 688、5 242套，并不是稳步增长的，但从均价看，2009—2013年一直是上涨的。2008年市区一手住宅签约数为1 996套，而2009年签约数达到3 960套，成交面积为41.83万平方米，同比增长98.4%、93.66%，几乎翻倍，但均价却只增长7.0%，充分说明政府救市效果明显。同样，2010年签约数达到5 688套、成交面积为56.07万平方米，同比增长43.64%、34.04%，均价仅增长3.33%。从2008年到2010年这3年市区一手住宅的签约数、均价及成交面积来看，签约数、成交面积大涨，均价增长平稳。到了2011年形势大变，当年签约数达3 613套、成交面积为36.55万平方米，同比减少36.48%、34.81%，均价却增长33.83%。2012年签约数达5 242套、成交面积为49.94万平方米，同比增长45.09%、36.63%，均价增长9.34%，2013年签约数达3 933套、成交面积为37.90万平方米，同比减少24.97%、24.11%，均价却增长13.74%，2014年签约数达2 515套、成交面积为27.35万平方米，同比减少36.05%、27.84%，均价同比略微下降。

建国以来直到20世纪90年代末，我国城市居民的住房问题基本靠供给制，导致历史欠账沉重，人均住房面积很少。自从我国将住房商品化后，住房的供给缺口巨大，老百姓的住房需求井喷，而中国城镇的土地属于国有，实质是地方政府所有，地方政府对城镇土地有独家垄断的权力，自然就有天然的牟利性，在房屋短缺的市场结构中，地方政府卖地 （出让土地使用权）就有涨价的冲动，地价涨—房价涨—地价再涨……循环往复，恶性循环。地方政府逐渐形成对房地产的深度依赖，以致很多地方政府卖地收入占财政收入超过三分之一，房地产一家独大，高房价格局形成。但高房价的危害却是巨大的，它扰乱了商品市场的比价关系，挤占了老百姓的其他消费，绑架了国民经济。其实，房地产可以是支柱产业，可以占国民经济一席之地，只不过，现在这个产业压制了其他产业的发展。

三明市2008年以来房价飙涨的最根本的原因在于全国大环境的影响，全国各地的房价都在疯狂上涨，而厦门福州两市的房价在全国各大城市中排名近年来一直很高，尤其是厦门，岛内用地局限又有很好的气候生态资源及发达的经济做支撑，房价一直坚挺。三明市离这两个城市的直线距离皆在300千米左右，各种信息交流迅速，福厦两地的房产信息很容易传导到三明，三明的楼市也就深受这两个城市的影响，在房产供给小于需求的年份，福厦房价的上涨必然影响三明房价，至少从心理预期方面影响购房者。再加之，三明市地形复杂，各县区市基本都要依山而建，建安成本较高。三明市是以冶金、林产、机械、采矿、纺织、化工、建材及生物医药等八大产业为主导产业，近几年产业转型升级十分缓慢，在新兴产业的发展上远不如本省其他地市，许多资金就流向了房地产等非实体领域。在房价飙涨的年份，投资者众多，导致泡沫越吹越大。政府和企业从房价上涨中尝到了甜头，反过来没动力发展好实体经济。在这种情况下，区域经济特别是地方财政收入对房地产的依赖度较大。

从表2可以看出，三明市地方公共财政收入对土地出让金的依赖比较大，特别是2011年，土地出让金收入几乎占地方公共财政收入的一半。也可以看出，自2011年，土地出让金收入逐年下降，进入2014年，房地产形势严峻，土地出让金收入下降到10亿元，所占比重仅为11%。

表2三明市土地使用出让金占地方公共财政收入比重

三、三明市房地产市场存在的问题

2014年，三明市区的楼市经历了风云变幻。年初，民众信心满满，期待碧桂园的开盘，结果碧桂园开出一个8 058元/平方米的均价，开盘当月（2014年3月）市区一手住宅签约数达到585套，均价高达8 328.75元/平方米，好景不长，随着碧桂园开盘后的两个月，三明市区的签约数急剧下滑，尽管价格坚挺，但已现疲态。直到9月份，碧桂园果断降价到均价6 400元/平方米左右，三明市区签约数才有起色，9－12月每月月均签约数不到300套。

进入2015年，三明市房地产市场形势依旧严峻。根据三明市统计局公布的《2015年12月三明统计月报》，2015年三明市完成房地产开发投资130.22亿元，同比下降26.3%，同时，房屋施工面积为1 417.20万平方米，同比下降2.2%。2015年三明市商品房新开工面积189.48万平方米，同比下降26.4%，其中，竣工面积210.76万平方米，同比下降7.3%。商品房屋待售面积78.56万平方米，同比增加39.4%，待售1～3年的面积达到46.82万平方米，同比增加81.8%。尽管如此，在国家支持住房消费、降低住房贷款首付比例、政府契税返还、央行五次降息及两次降准等一系列优惠政策刺激下，2015年三明市商品房销售量略微下降，商品房屋销售面积达到232.42万平方米，同比下降2.2%，商品房屋销售额为132.62亿元，同比下降10.8%，均价为5 706元/平方米，说明房价有所下降。再看三明市区一手住宅的情况，2015年市区一手住宅签约5 235套（见表3），面积58.4万平方米，同比分别增长108.15%、113.53%，但均价降为6 619.44元/平方米，下降14.33%。截至2016 年1月26日12时，三明市区一手住宅取得预售许可证的库存为4 495套，加上在建工程、已拿地待建的工程，市区一手住宅估计有18 000套，按2015年月均436套，去化周期为41个月，这充分说明，市区的去库存形势严峻，三明市房地产市场过剩严重，已由卖方市场转入买方市场，房价下行的趋势不可阻挡。

表3 2015年三明市区一手住宅签约数、均价及成交面积

当前三明市房地产市场存在的问题主要有：

一是库存高企、去化周期长及在建工程数量大。以市区为例，截止到2016年1月1日零时，市区一手住宅库存4 747套，在建、将建工程（2016—2017年能取得预售许可证的楼盘）住宅量庞大：君御豪庭+书院香邸（改名为山水御园三期A地块）800套、书生世家211套、水舞半山郡1 870套（含别墅）、左岸名都300套、康城郦景180套、佳和人家300套、西江悦976套、瑞泉花园400套、碧水蓝天1 196套，碧桂园二期后有4 363套，万达二期600套，东乾路北侧的那块地（2015年 12年 18日拍地成交）至少2 000套，总和将近有18 000套。如果按2015年的月均签约量（437套），18 000套够卖41个多月。

再来看部分郊县的库存与去化情况，沙县前12个月月均住宅签约数149套，库存2 580套，去化周期17.3个月。同样，可以通过网络查询并计算出，截止到2016年1月1日，大田县前12个月月均住宅签约数175套，库存1 261套，去化周期7.2个月；明溪县前12个月月均住宅签约数24.5套，库存734套，去化周期30个月；清流县前12个月月均住宅签约数132套，库存2 039套，去化周期15.4个月。列举的几个郊县数据都表明，三明市的住宅库存高、去化周期长。

二是房价畸高，投机炒房者众多。尽管三明市自2014年以来房价在缓慢下行，但房价依旧偏高，就以2015年来说，三明市区的均价在这一年达到6619.44元/平方米，而长沙市政府与城乡建设局公布的数据，长沙市2015年全年新建纯商品住宅网签均价5758元/平方米，同比上涨1.49%；其中，内六区新建纯商品住宅网签均价为6 192元/平方米，同比下跌3.17%。比较一下三明市与长沙市在全国的地位，就很清楚地看出，三明市的房价畸高。房价畸高的很大一部分原因就是投机炒房者众多，只要看看赶集网、58同城有很多新楼盘挂牌出售，就可窥见一斑。再看人均可支配收入，2013年三明市区城镇居民的可支配收入28 047元，就可以知道，三明市区城镇居民的可支配收入其实并不高，一年的可支配收入如果按市区2013年的均价7 790元/平方米来计算，只能买到3.6平方米的房子，100平方米一套的房子，需要27.8年的可支配收入才能买到。

三是有关部门监管不力，房地产开发商违规操作时有发生，房闹、开发商跑路事件时有发生。商品房在未获得预售许可证的情况下，开发商不得以任何形式进行预售或内部认购，不得以任何形式收取定金、诚意金、会员费等。2014年年初，三明碧桂园就涉嫌未取得预售许可证的情形下违规收取认筹金 1万元，2014年底三明君御豪庭就违规认筹，收取准业主8 000～38 000元不等的钱款，尤其严重的是，该楼盘未取得预售许可证等证书的情况下，在2015年3月初竟然逼迫准业主缴纳首付款，此事经福建东南网曝光后，有关部门也未对君御豪庭的开发商做出任何处罚。2014年10月，三明碧桂园降价近2 000元/平方米，激怒降价前的购房者，导致大规模的群体性事件。由于房价下行，开发商售楼缓慢，资金断裂，开发商跑路事件也时有发生，在郊县尤其明显。

四、促进三明市房地产市场健康发展的建议

2014年底中国社科院发布的《社会蓝皮书》调查显示，房价问题居我国社会问题关注度首位，多年累积的房价飙涨及2013年全国房价的快速上涨，加剧了普通老百姓对高房价的担忧。据介绍，2003年以来中国民众房价的关注度一直位于前三，2009年和2014年更是位列榜首。如何制定正确的住房政策，如何使房地产市场恢复到健康的水平，如何使房价合理回归让普通百姓买得起房，理所当然的应该成为负责任政府必须重点解决的问题。

针对当前三明市房地产市场存在的问题，笔者提出如下建议：

首先，正确认识市场供需关系，摆脱房地产依赖症。必须认识到，高房价只是一个历史阶段性的房产供给不足、“土地财政”的产物，不可能一直存在下去。目前高房价泡沫带来的经济压力已为切肤之痛。高房价泡沫犹如横亘在经济面前的堰塞湖，抬高着经济运行和转型的成本，压低了投资的边际收益率，使不动产等占据了大部分经济增长的有限收益，加重了国内的债务负担，使全社会新增融资规模的相当一部分陷入货币“空转”，并正对业已起航的供给侧改革和双创形成掣肘。作为一级政府，必须逐步开拓新的行业，开创新的产业，减少对房地产的过度依赖。当前，三明市一、二、三次产业发展不平衡，工业比重偏高 ，财税对房地产依赖较深，随着房地产供过于求进入到买方市场，高房价、高地价难以长期维持。优先发展服务业、新能源、环保等产业，逐步摆脱对房地产的深度依赖是今后三明经济发展的应有路径。

其次，认真落实中央关于稳定住房消费的各项政策，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。2014年9月，三明市公布了《三明市住房和城乡建设局关于促进市区房地产市场健康发展的意见》，该意见有效期一年，至2015年7月31日止，但后来一再延期，现延期到2016年7月31日，该意见规定，凡在市区购买普通商品住房（含二手房）、商业营业用房（不含二手房）的，由财政按其所缴纳的契税金额等额予以奖励。在优惠政策执行期间，对个人转让普通商品住房，并在市区重新购买新建普通商品住房的，原转让旧房环节缴纳的营业税由财政予以全额奖励。优先满足首次利用住房公积金贷款的购房需求，做到足额发放。这些规定如能严格执行，可减轻购房者负担。但三明市公积金贷款额度太低，且多年未调整。而自2014年以来，全国各地包括福建省多个地市都有调整公积金贷款额度，唯独三明市、南平市尚未进行较大幅度调整，全省公积金贷款最高额度最低的是三明市区、南平市区，宁德市区都可以达到60万～80万。

再次，推进供给侧结构性改革，严格管理土地，控制土地供应。鉴于三明市房产库存高企，政府可以考虑暂停新建各类保障房，可直接收购存量商品房用于保障房，通过回购商品房盘活存量等方式提供住房保障。既可以消化现有商品房库存，又可以完成保障房的建设指标，起到盘活存量的作用。对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的县、区，要适当控制住房开发建设规模、进度。合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。对住房供应明显偏多的区、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

最后，加强房地产执法监管，切实维护房地产市场秩序，保护广大购房者的合法利益。未取得商品房预售许可证的房地产项目面临诸多法律、经济风险，如果开发企业资金链断裂或遇到房地产市场震荡，可能出现开发商“跑路”“一房多卖”等情况，导致购房者钱房两空。如果房地产项目土地、规划手续不齐或者建设质量有问题，可能导致购房户无法办理房屋产权证或不能按时接房入住。对违法销售的企业，没收违法销售所得，并处以违法收取预售定金的1%的处罚。有关部门不能因为土地财政的原因对开发商暧昧不清，不应害怕“严格执法就是打压房地产”的谬论。

本文详细回顾了三明市近年来房地产市场的发展概况，对经济新常态形势下三明市房地产市场的问题作了较为详细的分析，并针对三明市房地产市场发展中存在的问题，提出了促进三明市房地产市场健康发展的政策建议，希望能促进三明市房地产市场平稳、健康发展。

［1］Dieci，R，Westerhoff，F.A simple model of a speculative housing market［J］.Journal of Evolutionary Economics，2O12（22）.

［2］Glaeser，E，Gyourko，J.Housing dynamics［J］.Harvard Institute of Economic Research discussion paper，2OO7.

［3］况伟大.预期、投机与中国城市房价波动［J］.经济研究，2O1O（9）.

［4］丁祖昱.中国房价收入比的城市分异研究［J］.华东师范大学学报（哲学社会科学版），2O13（3）.

［5］谢经荣.冷静面对房地产市场新常态［N］.人民日报，2O14-1O-23（OO7）.

［6］吴思斌，刘细发.新常态下中国房地产价格与经济增长关系研究［J］.学术论坛，2O14（12）.

［7］席枫，孙钰，刘双良.“新常态”下中国房地产市场价格态势及对策分析［J］.价格理论与实践，2O15（1）.

［8］任兴洲.经济新常态下房地产市场的发展［J］.中国房地产，2O15（2）.

［9］徐晶.房价上涨与经济增长的推耦分析［J］.管理世界，2O13（9）.

［1O］孔煜.我国房地产发展与经济增长关系的实证研究［J］.工业技术经济，2OO9（5）.

（责任编辑：刘建朝）

Studies on the Development of Real Estate Market in Sanming City: Take the First-hand House in Urban Area as an Example

SHU Junzhi
（College of Management，Sanming University，Sanming 365004，China）

Since the financial crisis in 2008， both the volume and the price of real property stimulated by the "4 trillion yuan" have skyrocketed， subsequently generating a serious housing bubble. Similar to the real estate market across the county， Sanming city has also seen a surge in volume and price of real estate market with an insidious bubble. Since 2014， Sanming city， like most cities， has undergone a sharp decline in the volume and the price of housing market. And the public expectation on housing price has gone into reverse. However， with the stimulation of the "five times of cuts in RRR and interest rates，" and the fiscal policy of Sanming city， the signing rate of housing market has increased significantly guided by the policy of price-for-volume. Nevertheless， the main problems facing by the current real estate of Sanming city are the high inventory， the extremely high price and a long-term sales cycle. Sanming city must actively develop new industries to free itself from over-reliance on real estate. Meanwhile a variety of policies and measures should be taken to reduce the stock of inventory and promote the healthy development of real estate.

Sanming city； the real estate market； the first-hand house

F293.35

A

1673-4343（2O16）O3-OO35-O6

10.14098/j.cn35-1288/z.2016.03.007

2O16-O1-18

三明市社科规划立项课题（Y15O8）

舒均治，男，湖南洪江人，副教授。主要研究方向：区域经济、台湾经济。