浅析营改增对房地产企业的财务影响

董明怀

浅析营改增对房地产企业的财务影响

董明怀

摘要：今年的政府报告中，李克强总理指出，要大力实现“营改增”。按照国家的工作安排，自5月1日起建筑工程行业、房地产行业、金融行业、生活服务类行业将纳入“营改增”的范围之内。文章重点对房地产行业的“营改增”进行分析，及“营改增”政策的实施，对房地产企业的财务方面产生的影响，以及房地产企业的财务上应做出的相应对策，进行了详细的分析和探讨。

关键词：营改增；房地产开发行业；财务管理

引言：“营改增”的实施对企业和公司的经营产生了较大的影响，尤其是对企业的财务方面。为了提高企业的财务管理的工作效率，企业的财务人员，应明确当前的改革环境和模式，通过改革来提高企业财务方面的管理能力。文章以房地产行业作为研究对象，详细阐述了营改增对房地产企业的影响和具体应对策略。

一、营改增内涵

2016年3月5日李克强总理在政府工作报告提出，5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

营改增就是将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。增值税是对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。营改增，从制度上解决了营业税制下“道道征收，全额征税”的重复征税问题，从而实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”，从税制上来说更科学、更合理、更符合国际惯例。

在实施营改增税务改革之前，营业税课税主体对象主要包含三种：一是无形资产转让；二是应税劳务；三是销售不动产。增值税和营业税有很大差异，营业税是价内税，增值税是价外税。营业税是对营业额或所得全额征税；增值税是以商品以及应税劳务在其流转过程中产生的增值金额，作为计算税金的主要依据。增值税主要包含了进项税和销项税。

二、营改增对房地产财务方面的影响

（一）积极影响

营改增政策的实施，从整体角度来看，降低了房地产企业的税务压力。房地产企业在项目开发时，支出的资金成本较大，在新项目开发时土地的收购成本、建筑工程施工所属所发生的劳务成本、工程所用材料、设备等，拆迁安置的费用、媒体宣传等诸多项目的资金成本支出较高。在营改增税收政策实施之后，如能将这些资金成本支出的内容能够全面地进行抵扣，将会降低房地产企业的税金缴纳金额。尤其是国家政策如允许房地产企业用土地资源作为抵扣凭证，这样就解决了房地产企业的进项税抵扣问题，这样的政策和解决方案有助于降低房地产企业的税务负担。

此外，营改增税收政策能提高房地产企业的资金流动能力。对于房地产企业来讲，企业必须有较好的融资能力与充足的现金流来维持企业的正常运转。实际工作中，房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，预交营业税是房地产企业不可忽视的现金流出。在改征增值税后，房地产项目土地、材料等先购入，在前期会形成较大的进项税额，在企业预售房屋时，不需要或只需要缴纳一部分的增值税，这有利于企业资金的流动，减少了流动资金的占用，增加了现金流。

营改增在房地产中的实施，对房地产企业在财务管理和会计处理上的影响也是显而易见的。在这项政策实施之前，房地产企业的税率主要以营业税为主，是根据其销售金额的5%来计算，税务处理上相对简单。在营增改的政策实施之后，一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本的考虑，需要对进项税进行准确地核算，这对房地产企业的财务人员提出了较高的要求，不仅在财务上的精确计算，还要对房地产企业在销售、招标过程中涉及到的税务方面提出合理的建议，从而减少房地产企业的税务负担资金成本。

房地产企业有其独特性，每个开发项目设立一个项目公司，项目结束后项目公司就注销，这种经营方式对营业税没有影响，但实施营改增后，企业的法律形式对税收构成重要影响。《国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告》规定：增值税一般纳税人在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，并按程序办理注销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣。则该项目结束后，项目公司如何处置就会对增值税产生影响。因此，企业可以利用相关税收政策实现其所带来的收益。

（二）消极影响

房地产企业在建造过程中发生的建安成本主要由建筑材料成本与施工人员成本组成，营改增的政策实施后，房地产企业的建安成本有可能增加。主要原因是其上游的建筑业采购的建筑材料可能无法全额取得增值税专用发票来抵扣，建筑业支付的建筑劳务费亦无进项税额可抵扣，建筑业增加的税负势必通过提高建筑施工合同价格向房地产开发企业转移。

实施营改增后，该项政策降低房地产企业的税务负担的核心要素，就是获取增值税的专用发票，若不能全额取得增值税专用发票，必然造成房地产企业的进项税抵扣不充分，将会致使房地产企业的税务负担增加。如房地产企业前期发生的土地征用费、耕地占有用费、劳动力安置费等难以取得增值税专用发票进行抵扣；房地产企业支付土地出让金，国家土地资源管理局只会开财政监制的发票，这并不能作为进项税抵扣的证明，这也会使得房地产企业很难进行进项税抵扣。另外建筑材料进项税额也可能无法全额抵扣，其主要原因一是材料供应商规模小，所供应的材料没有发票或者不能提供增值税专用发票，材料进项税额无法正常抵扣；二是主要材料增值税征收率低，国家税务总局《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》规定：一般纳税人销售自产建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料，商品混凝土，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。这样就会造成房地产企业增值税进项抵扣不充分。

实施营改增后，房地产企业的会计核算比以前复杂了。这就要求财务人员对增值税相关政策及规定的学习，不仅要做好核算工作，而且要做好增值税的申报工作。取得专用发票的当月要认证，取得专用发票时应将发票开具人应与该业务的收款人、货物或劳务提供人进行核对，只有三者一致才能申报抵扣，取得的专用发票抵扣联要装订成册进行保管。发票认证后，如果采购的货物劳务进项税额不应抵扣应将其进项税额转出等。

三、针对营改增政策房地产企业的对策分析

（一）加强房地产企业的增值税管控

设置相应的增值税核算科目，对收入和成本费用进行价税分离；对业务进行梳理，明确收入的性质，区分各应税项目或免税项目可能面对的各种税率，及时按照营改增正式文件调整，准备增值税申报手册、增值税专用发票管理手册以及岗位流程的内控管理规定等。

（二）完善企业内部财务管理和税务管理

要进一步地健全房地产企业内部的财务管理制度，这是房地产企业应对营增改政策实施后的重要措施，尤其在营增改的政策实施之后，增值税专用发票的获取会面临更加大的难度票具有一定的，使得增值税不能足额抵扣。所以，房地产企业要不断地完善企业自身的财务会计管理的制度，加强对项目发生的资金成本票据的管理和保管，这不仅是房地产企业对财务账目管理的依据，同时也是房地产企业所得税、土地增值税成本扣除的依据。因此，房地产企业必须在相应的制度中，明确这些工作职责。

实施营增改的政策之后，房地产企业的财务管理部门应按照营改增的政策规定，来明确企业自身的财务管理重点，增强房地产企业财务管理部门财务人员的税务意识。在房地产企业进行项目的具体实施时，保证建筑材料的选购环节，必须要获取相应的增值税发票；在进行房地产项目决算时，应保证能够及时的取得增值税发票，才能有效的规避税务筹划的被动形式。与此同时，还要加强会计核算工作，确保账目的管理和记录都依据国家的相关规定。

（三）提前做好财务核算准备

为了减少营增改的政策对房地产企业的消极影响，所以要对房地产企业的财务会计的工作进行调整，如调整会计账户的设置尤其是在进项税金、减免税金、已交税金等方面的处理。关注销售合同条款，房地产企业在销售开发产品中，常常会使用各种促销手段，商业折扣还是现金折扣，税收处理有差异，需要在销售合同中予以明确。同时，房地产企业应要确保会计处理相关资金账目的真实性和科学性，最重要的是全面的提高增值税专用发票的管理水平，强化对增值税专用发票的认证管理，从而避免由于不能抵扣进项税，而造成的房地产企业进项税抵扣的风险。

结论：文章从营改增的概念出发，解析了营改增对房地产企业的积极影响和消极影响，提出了几点相应的解决方案。通过文章的分析和研究得知，营改增对房地产企业的财务管理、经营模式及市场的运作都产生了重大影响，房地产企业必须在营改增的政策下，详细地研究出新的发展方向，来促进自身的长远发展。

参考文献：

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［2］吕连菊，邱茹芸.浅析“营改增”对企业财务管理的影响［J］.会计之友，2015，02（16）:89-91.

［3］张磊.“营改增”对房地产企业的影响及对策［J］.经营管理者，2015，02（20）:49.

［4］孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议［J］.财会月刊，2015，02（31）:47-49.

作者单位：（天健会计师事务所）