利率调整对房地产市场的影响分析

王雪 隋娜娜 王春智 鲁笑男

摘 要：房地产业是我国的支柱产业，房地产市场健康快速的发展为我国经济发展和民生建设起到重要作用。目前，我国房地产市场过热，房地产价格持续增高且增长速度较快，但是房地产繁荣背后存在着诸多问题。利率作为经融货币的一个工具，是国家宏观调控经济的方式，本文在总结国内外相关研究的基础上，结合近期中国人民银行的利率调整，探讨利率调整对我国房地产市场买卖双方的影响，以及对房价的影响和房地产投资规模的影响，提供出我国利率调整和房地产市场存在的问题并且提出相应对策。

关键词：利率调整；房地产市场；影响；问题；对策

一、利率变动对房地产市场的影响

（一）利率调整对购房者的影响

房地产市场的购房者主要分为两类：一是为了改善生活条件的自住购房；二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。利率调整对购房具有直接影响，首先，对于自住购房者，他们的目的是为了改善自己的居住环境，利率上升后，这类购房者的还贷数额将提高。虽然银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说是不小的压力。而对于投资需要的这类购房者，如果他们持有的房地产资金是自有资金，利率调整会加大机会成本，如果，购房资金是从银行借贷的，就会加大购房者的实际成本。因此，利率的上调会在一定程度上抑制购房需求。但对于房地产的投资者和投机者来说，影响他们需求的主要是持有房地产的预期收益和其他资产收益。如果房价上涨速度得不到控制，或者一直处于上涨的趋势中，房地产市场的投资需求不仅不会减少， 反而会增加。

（二）利率调整对供房者的影响

房地产业属于资金密集型行业，房地产业的融资渠道多数是通过向商业银行贷款获得的，资产负债率高。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是从另外一方面看，利率的提高会使开发商的开发成本增加，收益减少，但是对于房地产企业中实力较强规模较大的开发企业来说不会有重大的影响。因为虽然目前房地产企业的平均负债率在60%左右的水平，但真正对开发商的影响只有 20%左右的企业开发贷款和流动资金的贷款，而其余的40%左右的负债实际上是发商销售的预收款。这部分钱是不需要付利息的，而且如果放在银行还是要收取利息的，并且这部分利息归开发商所有。另外，开发商还可以有他的融资渠道，如吸收基金公司的投资，上市融资等。由于资金来源的多元化和资本的雄厚，对于20%的贷款的利息的影响对开发商来说是不大的。但是对于一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，由于开发资金主要来源依靠银行的贷款，融资渠道较为狭窄，利率调整后由于资金使用费用的融资成本和财务成本的增加，其项目资金的运作会受到较大的影响，面临较大的经营压力，所以一些小的开发公司就会遭到淘汰。这又将有利于房地产行业的结构优化和调整。

二、存在的不足

（一）利率市场化改革不完善

首先，我国利率政策的制定存在诸多问题。我国利率政策的颁布具有一定的滞后性，难以满足迅速发展的经融市场。长短期利率之间缺乏有效的联动，有些受管制的利率调整后根本无法将经济信号传递到其他利率当中去，错误的利率信号容易导致某些商品例如房地产商品价格的扭曲，起不到利率的杠杆性作用。其次，我国缺乏高效的利率监管体系。我国的监管部门对利率风险监管极小，给市场带来了激烈的竞争。再次，我国的金融环境缺乏稳定性我国的资本市场、货币市场发展都还不够成熟，二者并没有形成一个充分竞争的市场体系。

（二）房地产场的运行存在问题

首先，我国房地产市场的供求总量发展不平衡。房价的居高不下使得人们只能将购买的类型锁定在小户型商品房、经济适用房等保障性住房上面，而房地产开发商却将开发重点放在高档别墅、社区以及大户型商品房，供求总量出现严重的非均衡性，住房的结构供需也不平衡。我国的高档户型与小户型供给比例严重不合理，中低价位的小户型住宅供给量非常低。其次，政府的监管不到位。再次，我国的土地政策有待健全。国的土地价格形成机制仍不明确，许多地方政府将土地出让给开发商而获得财政收入，开发商对土地资源的垄断是导致房价居高不下的重要导火索，助长了房地产泡沫的膨胀。

三、对策和建议

（一）促进利率市场化改革

首先，我国要培养稳定的宏观经济环境。我国宏观经济环境基本保持稳定，银行和企业间保持着协调的关系，为利率市场化改革提供强有力的保证；其次，强化我国的利率监管体系职能。建立一个健全高效的利率监管体系，既要保证监管的高效性，又不能违背市场经济运行的规律，使各个资产市场对央行的监管信号有反馈作用。央行应该进一步放开利率管制，转变智能，增强利率的监管和调控能力的前提是提高市场利率的透明度，保证金融机构信息披露的真实性，还要保证通过合理的利率来提高我国货币政策操作的灵敏度，保证各金融市场的参与者对央行利率调控信息和调控意图有着高敏感度。

（二）调整我国房地产市场的运行

首先，推进房地产供给多层次化，完善住房保障制度。我国的房地产市场应该以需求为主导，建立为我国住房需求服务的房地产供给结构才是解决供矛盾的唯一方式。其次，加强政府监管。政府应该引导房地产市场主体将宏观的、理性的眼光投放到房地产市场中来。一定要采取必要的政策手段限制开发商不正当的竞争行为，建立房地产价格波动预警体系，实时监控国际国内房价走势。再次，健全我国的土地政策，提高土地的利用率。

参考文献：

[1]李小芳.利率调整对房地产市场的影响分析[J].中南商学院.

[2]王宏，毛翠云.利率调整对房地产市场的影响[J].市场调研.

[3]利率政策调整对房地产市场价格的影响研究[D].河北：河北经贸大学，2014.