疯狂的楼市

文丨李吾莎

疯狂的楼市

文丨李吾莎

楼市多年的发展史告诉我们，专家说也只会越来越让刚需者迷茫，从来没有哪个时候专家们的意见能达成一致，有人说涨，必有人说跌。说了许久的拐点马上就来，但购房者会发现，“马上”却迟迟未到。

楼市疯了，这是许多一线甚至二线城市购房者的感觉。有房子一夜之间涨百万，有房子一夜之间跌百万，房价的大起大落，真是太刺激了！

楼市多年的发展史告诉我们，专家说也只会越来越让刚需者迷茫，从来没有哪个时候专家们的意见能达成一致，有人说涨，必有人说跌。说了许久的拐点马上就来，但购房者会发现，“马上”却迟迟未到。

看不懂的楼市

看不懂的楼市，参不破的股市。这是中国经济的“两大谜题”。中国的楼市问题。哪怕你学富五车才高八斗，如果只用一把经济学的尺子或者人心的尺子来衡量，也都很难量准。

买房这个话题，从来就没有消停过。春节刚过，多地楼市发高烧，抢购房源的新闻络绎不绝。各地房地产发高烧，上海各区的房地产交易大厅持续火爆，甚至有人在这里裹被子连夜排队买房。一些中介甚至惊呼电话被打爆！

上海房产交易大厅外，裹被子连夜排队买房！

照这个阵势，房地产去库存在上海还不是分分钟的事。统计局的数据显示，一月份一线城市房价平均同比涨了20%，深圳同比暴涨了50%。

春节刚过，一线城市的楼市已经热得发烫了，这一点连房地产中介的人都没有料到。

清华大学的一份报告显示，过去10年北京和上海房价均涨了近4倍，年均涨17.5%。

京沪房价那么贵，为什么买房的人还那么多？这说明，买得起房的人(不管是炒房还是刚需)比房子多。

过去十几年，中国房地产的长期趋势一直是上涨的。因此有人根据过去的历史价格推导出“京沪永远涨”的结论。

然而，这个结论在前不久就有松动的迹象。

4月份之前，我们看到上海、深圳楼市的新闻是这样的：“上海房东一天涨价70万”，“深圳一个小区价值超过深圳机场”，“上个厕所，房东涨价15万”、“辛苦工作三十年，不如买房能赚钱”……

近日，上海发布了针对楼市新政的“沪九条”，其中最引人注目的是，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年；对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%。

新政发布当天立即执行。这对于部分仍沉迷于房价会持续上涨，并忙于“抢房”的购房者而言，无疑是一次沉重的打击。无论是对于初次置业的外来者，还是对于想要追求更高品质的二次购房者，“置业梦”似乎更加遥不可及。

上海，是许多人梦开始的地方，然而这座城也击毁了许多人的梦。

李妍，江西南昌人，2014年跟随老公王强来到上海逐梦，刚出生不久的小孩交由婆婆代为照顾。李妍从事媒体工作，王强从事IT工作。

“2014年5月，我们开始在莘庄租房，当时靠近莘庄地铁站的一个楼盘——地铁明珠苑，一个100多平方米的房子大约为300多万。”李妍回忆。

这样的价格是在他们可接受的范围之内的，根据他们的描述，今年6月，李妍夫妻的社保将缴满两年，按照原先楼市对外来人口买房的规定，他们可以选择在上海买房。

随着时间的推移，李妍和王强的事业也越来越好，加上小孩已经到了快要上学的年龄，今年春节，夫妻两人认为已经是时候在上海购置一套房产。春节之后，李妍夫妻开始寻找优质房源。不久之后，他们便看中了一套位于莘庄的两室的二手房。

“可没想到，就在我们犹豫之间，上海房价疯了一样地往上涨。之前地铁明珠苑那套300多万的房子一下子涨到了600多万。”李妍称。

快速上涨的房价让夫妻两人倍感无力。他们盼着新的市场调控政策落地，盼着房价尽快回落。然而，新政出台却给了李妍夫妻更加沉重的一击。

因为新政策，对于像李研这样的许多外地人连购房资格都没有了，上海的楼市产生了急剧而迅速的影响。仅仅两周之后，如今的新闻完全变了：“上海深圳楼市成交降温”、“上海房东一夜降价160万卖房”……上海、深圳楼市变化如此之快，就连一些唱衰楼市许久的人也始料未及。

据羊城晚报4月5日报道，之前火爆的上海楼市在3月下旬的新政（即“沪九条”）出台后降温明显，这首先表现在成交量的大幅下降。3月28日－4月3日当周，上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；成交均价为32916元人民币/平方米，环比前周下跌3.42%。

在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。据上海当地媒体报道，在上海碧云板块，一名置换型客户原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，报价大降160万元，而且还可以谈价格。

房价比上海涨得还厉害的深圳楼市也发生了明显的变化。“今年春节后，深圳的房子明显不如去年好卖，以前一套房子放出来，很快便能找到买家，而现在却很难。”深圳一大型中介的肖先生称，“去年房子好卖，我的收入也倍增，最好的一个月拿了近10万元的提成，但3月我只能拿底薪，因为一单交易我都没促成。”

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响。不过，民生证券地产温阳团队则预测认为，至年底深圳房价将下降20%—25%。

但是，看客们也不要高兴得太早，因为，你永远猜不到，下一秒，楼市，将会发生怎样的变化。

买房“新花样”

近期，多地出台措施叫停房地产首付贷，但有记者在北京、上海、天津、深圳等地调查发现，零首付仍然可操作，一些地方首付贷换上“换房贷”“消费贷”“过桥贷”等“马甲”后横行楼市。

业内人士表示，虽然中央明令禁止，但目前热门楼市的首付贷问题依然较为突出。仅深圳市就初步排查30余家企业所投放首付贷规模约在25亿元至30亿元。

首付贷表面上已偃旗息鼓，许多中介对相关业务十分谨慎。北京西城区一家房产中介工作人员称，首付贷产品已全面下架。不过，当记者追问首付不够还有没有办法时，对方表示，可根据情况牵线搭桥，但这要在明确具体购房意向后方能细谈。

在上海，部分中介门店仍可提供首付垫资。徐汇区一家太平洋房屋门店店长表示：“我们的垫资服务已统一收归集团，你要垫资的话月息算1.6%，资金来源有公司和个人，也有其他合作企业。”

在一些网贷平台直接搜索首付贷基本找不到相关产品。有网贷行业人士透露，近期，许多平台已有意识地回避首付贷字眼，更换为五花八门的新名称，但“马甲”背后还是原来的首付贷等购房金融业务。

业内人士指出，各类变种首付贷在放大楼市金融杠杆、吹大楼市泡沫同时，也将透支购房者偿债能力，并将楼市风险向银行业等金融系统传导，需高度警惕。

中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，“场外配资”使购房者购买与其收入水平不符的住房，承担了风险承受能力之上的贷款负担，而“高评高贷”更是明显具有欺诈性质。

除了换了“马甲”的“零首付”买房，前段时间，众筹买房也是被炒得沸沸扬扬。

去年，深圳新房成交面积暴涨65%，成交价格暴涨47%，单价突破4万元/平方米。疯涨的房价催生了花样繁多的投机方式。

在深圳，人们开始用“众筹”的方式凑齐首付，约定房价上涨到某个点时卖出。去年，二手房众筹平台拼房网在深圳上线，该平台针对想要购房，资金周转又暂时存在困难的个人，通过众筹方式完成房产购买。

众筹买房并不是中国地产市场诞生的特色产物，在2012年的美国，出现了Fundrise为代表的平台，这些平台将互联网众筹作为房地产投资的前端募资工具，让用户以较少的资金就可以参与到房地产投资之中，分享高额投资回报率——这更像是一种理财工具，尽管收益率和流动性都很有限，但以物业的产权为标的使得资产更具安全性，因此还是吸引了不少投资者。去年，万达曾推出了商业地产众筹产品“稳赚1号”，这款产品的投资期限长达7年。

众筹买房虽然受到不少人的推崇，但近日却被政府禁止，这一买房新办法还未成长就被扼杀于摇篮之中。

日前，深圳市互联网金融协会下发《关于严禁开展“众筹炒楼”房地产金融业务，加强金融风险防控的通知》，要求全市互联网金融企业全面停止开展“众筹炒楼”房地产金融业务，并进行自查自纠和行业清理工作。

通知中称，部分房地产企业、房地产中介、众筹、P2P 等机构平台推出“众筹炒楼”房地产金融业务，即通过微信、互联网等平台筹集投资人资金，合伙购买房产。通知指出，此类行为不仅涉嫌非法集资，存在投资人资金被非法利用风险，易引发维权事件，也涉嫌规避国家有关监管政策，让购买力不足或由于限购无法购房的人违规购买房产，增加了房价波动情况下违约概率，极易引发系统性金融风险。

虽然深圳、广州等地叫停了众筹买房，但百度一下，各种众筹平台仍相当活跃。

三四线打响去库存 “持久战”

与一二线城市人多地少不同的是，三四线城市拉响了库存警报，去库存成为这些地方楼市的首要目标。

自中央经济工作会议将“去库存”确立为今年经济工作五大任务之一以来，各地去库存措施频出。但从目前情况看，效果并不理想，城市间分化趋势继续加剧，三四线城市存销比仍高达30多个月，即这些城市现有的房子要卖完得30多个月。那么，去库存有多难？难在哪里？专家表示，各地要充分认识到去库存是一场“持久战”，没有一蹴而就的“猛药”，因此，去库存政策一定要考虑因城施策，长短结合。

“当前住宅市场步入结构性过剩时代，楼市分化趋势加剧，一二线城市的楼市火热爆发与去库存的政策期待背离，而三四线市场依然深陷泥潭。”中原地产首席分析师张大伟说。

国家统计局数据显示，1至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暖，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。

从区域来看，中西部楼市去库存速度慢于东部。上海易居研究院发布的最新数据显示，今年一季度，东中西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507、1495和1138万平方米，同比增幅分别为63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市成交量落后东部，西部城市出现负增长。

同策咨询研究部监测数据显示，2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14%，但依旧远超合理区间15个月，大部分三四线城市去库存压力仍大。上海易居研究院监测数据显示，2月份全国35个典型城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象，其中广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和马鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市存销比普遍在20个月左右。以兰州为例，截至2月底存销比为20，比1月份18.2个月扩大了1.8个月。

“去库存周期是不是需要30个月，根据部分城市的数据测算，各不相同，有些城市低于这个水平，有些还高于30个月。但我想说的是，要用历史均值的角度来看待去库存周期。从近期的数据来看，随着一系列去库存政策的推进落实，大部分三四线地区去库存周期已经出现了下降的苗头，但去库存周期的下降速度明显低于二线城市，且去库存周期还居于历史高位。这说明，一方面我们的政策着力点是正确的，另一方面三四线城市的去库存任务仍然较为艰巨。”国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民在接受记者采访时表示。

国家统计局4月18日发布3月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）销售价格变动情况，与2月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高涨幅为5.4%，最低为下降0.7%。与2015年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，上涨的城市有40个，持平的城市有1个。3月份，同比价格变动中，最高涨幅为62.5%，最低为下降3.8%。

刘卫民认为，当前楼市分化趋势加剧，北京、上海等城市的楼市火热爆发与三四线市场相比确实是“冰火两重天”。

一方是买不起，一方是卖不出，一些库存严重的地区都出台了配套政策希望刺激楼市。

目前，推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。江西、甘肃等省份推进公积金贷款全省“一体化”政策。多省表示扩大住房公积金的覆盖范围，四川省表示今年将积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担，提高购买能力。甘肃省将住房转让手续费整体下调33%，宁夏居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴，新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算……

与此同时，多地还对房地产企业实施减税优惠。南昌市全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率；宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批事项，改革规费缴纳方式。

山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策；甘肃加大实施户籍制度改革力度，让新落户城市的居民能享受购租住房的政策，并扩大住房公积金制度覆盖面。

甘肃计划今年把6.6万套保障房中的3.3万套保障房用于从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房；安徽等省要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

山东、海南等省份探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

有的省份严把土地放量和新增开发关口。宁夏对闲置面积超过批准总面积10%的地区，不再新增用地指标；江西提出将对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，进行约谈和追责。

……

经济史上有句名言：“房地产是周期之母，十次危机九次地产”。 然而在中国；一提地产，大家最关心的却并非危机，而是房价。

2008年，外媒预测中国的房地产泡沫即将破灭。

2012年，不少经济学家对中国房地产市场唱衰。

2014年，百姓对中国房地产泡沫破灭的预期时间被无限期推后。

……

这么多年过去，无论中国楼市行情是火爆、还是冷淡；无论政府出台刺激政策，还是限购政策；中国的房价一如既往地坚挺，甚至势头愈加强劲。一会儿限购，一会儿救市，永远有看涨的，永远有看跌的，角色不一样，观念不一样，所希冀的结果自然不一样。

虽然在中国传统的“衣食住行”观念中，住宅需求只处于第三位，但在现实生活中，许多人为了住宅却可以将出行、穿着，甚至饮食全部抛开，这也是为什么房价的涨跌这么牵动人心。不可否认，现在的房价已经超过了绝大多数人的承受能。不少人都认为楼市疯了，但没有谁敢预测它回归正常的日子。