新时期物业管理企业强化成本控制的策略分析

吴韵思

(华南理工大学 工商管理学院,广东 佛山 528200)

新时期物业管理企业强化成本控制的策略分析

吴韵思

(华南理工大学 工商管理学院,广东 佛山 528200)

随着我国社会文明程度的提高,经济发展规模的扩大,第三服务产业迎来了蓬勃发展的大好时机,而物业管理企业也伴随我国服务产业大发展步入发展的快车道。物业管理企业受传统经营理念和模式的制约,管理成本一直居高不下,经济效益甚微。因此,成本控制在物业企业的管理中至关重要,甚至决定着物业管理企业未来的生存。文章就新时期物业管理企业成本控制的现状进行深入剖析,就强化企业成本控制提出可行性建议。

物业公司；成本控制；企业管理

1 物业管理企业成本控制的现状分析

1.1 物业管理企业基础设施管理不善,物业成本较高

我国物业管理企业是伴随房地产行业而发展起来的,早期房地产行业发展速度非常快,但是小区的基础配套设施却没有跟上发展的步伐,导致出现物业服务不到位的情况。由于早期小区工程建设速度很快,各种工程质量问题就会暴露出来,后期维修费用就会增加。这些问题到后期就会转嫁到物业管理企业身上,管理成本大大提高,物业公司逐步出现经营困难,最终通过涨价或退盘以确保物业公司的正常营运,这样就会进一步激化物业与业主之间的矛盾。

1.2 物业管理企业成本控制手段落后

大多数物业管理企业采用的是传统的人工手动管理的方式来进行成本控制,这与当今信息时代发展格格不入。传统成本控制的方法难以满足现代企业对海量信息数据的需求,资源配给不平衡,造成了各种资源的浪费。很多物业管理企业成本控制的手段十分类似,无非就是节水、节电、向业主转嫁成本等,忽视了物业服务、人力成本、产品规划等方面的成本控制。每家物业管理企业实际发展情况是不同的,经营方向、服务重点也不尽相同,同一种成本控制方法并不能完全适用于其他所有企业。物业管理企业在成本控制中只关注到了事后成本核算和控制,忽视了事前成本预算和事中成本控制,这也大大降低了物业企业成本控制的效果。

1.3 传统简单粗放的物业管理模式,难以有效控制成本

在市场经济的带动下,我国企业体制改革延伸到了各行各业,但是物业服务行业的体制改革进展得却是很缓慢,仍旧处于一种简单、粗放、传统的经营管理模式中。当前物业管理企业普遍存在着人力资源消耗大、技术含量不高、传统人工操作多、信息化程度不高等问题,这种管理模式会增加人力、物力、财力连续的投入。我国劳动市场中人力成本在逐年增加,那么在这种管理模式下的物业企业的成本控制更是无从谈起。

1.4 物业管理企业盈利模式过于单一

目前大部分物业管理企业的经营范围是小区的服务和维护,如基础设施维护、维修；卫生清洁；水、电、气等的正常运行。大部分物业公司进行物业费定价时没有考虑市场效益,并未测算目前物业管理费是否适应未来几年的成本增长,导致物业公司逐渐走向亏损。这一现象究其根源就是物业公司盈利模式过于单一,造成管理成本的不断增加,也难以满足业务日益多元化、复杂化的需求,物业企业市场竞争力逐渐弱化。

2 强化物业管理企业成本控制的对策建议

2.1 做好小区物业前期规划,完善社区基础设施建设

(1)物业提早参与小区的规划设计。在居民住宅小区落成之前,物业管理企业就要提早进入角色,参与小区的整体规划建设,综合考虑业主需求和物业后期管理成本,提早发现问题,及时解决,避免将问题遗留到后期,带来额外的成本费用。比如,停车位配比要充足,一些水景设施要减少,这样可以减少对这些设施的维修成本和水电费用的公摊。

(2)不断完善社区的基础设施。物业维修人员要定期对易损、易发生故障的设备进行检修,排查事故,将问题遏制在萌芽状态,避免问题严重后造成维修费用、维修工程量的增加。对小区后期新增设的设备要严把验收关,如监控摄像头、楼宇门禁等。

(3)做好社区维护的宣传教育工作。小区设施的维护不仅仅是物业管理企业的工作,还是每一位业主应尽的责任。社区是业主们共同的家园,我们应该共同守护。物业公司要做好宣传引导工作,争取每一位业主的理解、认可和支持,人人参与,互相监督,共建美好家园。

2.2 采用多元化的成本控制手段

据统计数据表明,人工成本占物业企业管理成本中的比例最重,大约在一半以上,因此想要有效地控制管理成本,一是降低人工成本；完善公司的组织结构,精减办公室人员,普及信息化办公,提高工作效率；合理分配岗位职责,不同的岗位制定不同的薪酬标准,合理进行岗位绩效考核。

二是全面控制公共费用支出,如水、电能耗。物业公司财务部门要做好水电统计报表,一旦发现数据波动较大,及时排查原因；对老旧电表注意及时更换成新电表；加大对节能设备的更新与改造；物业公司办公室消耗品要实施统一采购,倡导员工勤俭节约。

三是积极借鉴国外物业公司成本管理经验。我国物业管理企业要注意借鉴国外物业公司成本控制的方法和手段,采用国际先进的会计成本核算方式,结合自身发展实际,逐渐形成一套有利于自身发展的成本控制方法和体系。比如目前我国很多大型的物业管理企业就引进了智能收费管理平台,将各种公共服务费用的结算整合在一起,既方便了业主,又大大提高了企业的工作效率。

2.3 创新管理模式,加快物业企业现代化建设

(1)创新服务理念。物业管理企业不应再局限在传统的设备维修、养护服务功能,而是要大胆创新,追求高质量的家政服务,满足业主日益多元化的服务需求。

(2)深化企业制度改革。我国物业公司的企业制度是不健全,侧重的是企业内部的管理和运作,如业务流程、绩效考核等,但是从目前国际经济发展总趋势来看,物业管理企业更要朝着企业管理结构、制度建设、企业文化等方向发展。

(3)做好服务功能的延伸和拓展。物业管理企业除了要做好基础设施维修养护等基础性服务,还要努力延伸服务项目,为业主提供安防、汽修、健康等全方位的服务。

(4)管理机制的创新。物业管理企业要想获得长远发展,充分提高市场竞争力,就要不断革新,实现现代化物业管理的蜕变。服务监督机制、企业员工激励机制、绩效考核和竞争机制、信息化体系建设等都是物业企业管理机制创新的重要内容。

2.4 充分利用自身优势资源,拓展效益空间

长期以来,我国大部分的物业管理企业都是出于微利时代,甚至有些企业因为亏损而倒闭。为了摆脱当前生存发展的困境,物业管理企业要充分利用自身优势资源,开展多种经营,拓展效益空间。首先要保障小区物业管理的常规性经营项目,这是赢取业主信任与认可的重要一步,也为后期发展多种经营树立良好的口碑形象。物业公司要围绕物业服务本身开展的经营项目,如社区安防、汽车维修美容等。其次是与相关行业联合经营,如室内保洁、房屋中介等。最后是物业公司自筹资金开展的专营项目,如社区医院、超市、健身会所等。

3 结 论

物业管理作为我国服务产业中的一支生力军,正处于蓬勃发展的阶段,而且未来物业管理行业将会成为拉动我国经济增长的一个新兴产业。我国物业管理企业发展速度很快,但是发展中暴露出来的问题却是不容忽视的,尤其是成本控制已经成为制约物业管理企业发展的瓶颈,我们要多途径,多角度地寻求成本控制的有效方法,促进其快速盈利,摆脱目前生存的压力,在国内外市场竞争中占得一席之地。

[1]郑子玲.试论物业服务公司成本管控策略[J].财经界：学术版,2014(17).

[2]赵春梅.新时期加强物业公司成本管理与控制的策略分析[J].时代金融.2015(12).

10.13939/j.cnki.zgsc.2016.49.116

吴韵思(1988—),女,广东广州人,华南理工大学工商管理学院2013级硕士研究生。研究方向：会计学。