我国村镇房屋产权登记制度及其完善

2016-07-13郭英韬

科学中国人 2016年18期

关键词：房屋产权村镇宅基地

郭英韬

衡水市房屋产权产籍监理处

我国村镇房屋产权登记制度及其完善

郭英韬

衡水市房屋产权产籍监理处

由于我国一直没有颁布明确的村镇房屋产权登记政策，以至于我国村镇的房屋产权不明，缺乏管理，村镇居民的合法权利受到损害。之后，我国先后颁布了《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》，这是我国第一部明确规定村镇房屋产权登记制度的法律。随后，各地开始推行具体的村镇房屋产权的登记制度，大力地推动了我国的村镇房屋的登记工作。

村镇房屋；产权登记；登记；宅基地

我国土地制度的不完善造成村镇房屋的使用和管理不当，与城市房屋有很大不同，又没有长期的法律保障。我国《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的颁布，对我国的村镇房屋产权登记制度的影响较大。健全的村镇房屋产权登记制度有利于维护村镇居民有关房屋的权利。

一、我国村镇房屋产权登记的概况

我国各地的政府在农村地区实行土地登记制度。而且，《房屋登记办法》等制度也规定了房屋登记的作用和意义，对地方政府的村镇房屋登记工作内容注入了新的东西。同时，也促进了地方各级政府更有力的进行工作，完善村镇房屋登记工作。到2009年末，县级人民政府已经将村镇房屋登记工作纳入了日常的工作范围内。大多数的县级人民政府根据有关的房屋规定和上级领导政府的指示，明确了房屋登记的负责部门，确立了一系列的操作流程和步骤等。鉴于，我国是第一次颁布村镇房屋产权的登记制度，地方对于相关工作的落实还在初级阶段。

由于我国的村镇房屋产权的登记制度的范围较广，工作内容较复杂，村镇房屋的归属权存在问题，以及房屋的面积测量困难等等，大多数的地区还是试点地区，并没有全方位的展开工作。

二、村镇房屋产权登记制度实施中存在的问题

1、村镇房屋初始登记存在的问题

某地区的调查研究显示，有62%的居民有办证的意愿，而且较强烈；25%的居民则表示，如果花费不多就办理；在对地方官员的调查中，结果显示，大约90%的人认为给居民颁发房屋产权证书是一项必要的工作；42.53%的人表示居民申请办理房屋产权证书的主动性很高；32.96%的人认为居民办证与费用有很大的关系。由此可知，村镇房屋产权的登记工作的需求还是很大的。如果登记工作的费用合理，居民会乐于配合。但是，虽然居民有很强的办证需求，登记的工作分配还是缺乏管理。调查结果显示，43%的居民手中持有房产证，61%的居民持有宅基地使用权证书。然而同时持有这两种证书的人却只有32%，27%的居民甚至连一个有效证件都没有。这样就导致了实际的登记人数没有预想的高。因此，调研的地区的房屋登记工作并没有完全落实，而且还有证书脱节的问题。

2、村镇房屋登记办证机关不统一

依据有关办法，村镇房屋的登记工作需要地区的人民政府安排负责部门或者设置专门的从属机构。《房屋登记办法》颁布之前，不同地区有不同的负责机关。大致分为几种情况：

（1）由于改革的方案不彻底，遗留的部分问题，导致不少城镇中的土地未能归为国有土地，它们的房屋登记工作依然是城市的房屋管理部门安排，那么周围的村镇也被列入之内；

（2）地方政府主导村镇的房屋登记工作；

（3）乡镇的政府部门主导村镇的房屋登记工作；

三、村镇房屋产权登记制度的完善

1、统一村镇房屋登记机关

第一，要按照《房屋登记办法》的规定，将县级人民政府或者下设的房屋登记机构作为负责单位。现阶段，县级行政部门拥有大量的资源处理登记过程中出现的各种问题，因此不应该将登记工作安排给村镇政府；

第二，按照《物权法》的规定，国家应该设置专门的机构来负责专业的房屋登记制度。从国家管理的层面出发，专门的登记机构有利于完善政府机构，还有利于节约资源，整理资料，以免发生重复登记的现象。然而，这样井然有序的工作需要一定的时间，《物权法》允许地方政府作出适当的调整，建立房屋和土地的分别登记制度。从长远的角度看，应该以土地登记机构与房屋登记机构相统一的方式来安排工作。

2、坚持“一户一宅”的登记原则

尽管各地区对“一户一宅”的工作进行的比较好，但仍存在“一户多宅”的状况。在现有的条件下，村镇居民如果想登记房屋就必须提供宅基地的使用证明。但是“一户一宅”的要求是拥有多宅是不能申请宅基地登记证书的。所以，不能申请村镇房屋产权登记证书。宅基地制度在一定程度上限制了拥有对宅的居民的权利，但是“一户一宅”的原则不可取缔。

所以，各地区有权利根据具体的实际情况，制定相关的政策来维护居民的土地权利。在土地资源稀少的地区，可以由集体居民支付一定的费用，收回房屋和土地；对于土地资源足够的地区，应该规定拥有者继续使用，知道持有者不参与集体组织或者房屋自然消亡。

3、对“超面积”房屋登记应该区别对待

根据有关规定，村镇的居民只能拥有一处宅基地，它的面积不能超出一定的标准。但是，农村地区的建筑设计的能力一向较低，管理的方式不恰当，导致了农村还存在一些“超面积”的房屋。允许“超面积”房屋进行登记是比较合理的。同时也有利于村镇房屋登记制度的推行。各地区的政府应该根据当地的实际情况规定详细的登记标准。遇到超出标准范围的房屋，不能允许登记，并向有关部门提出拆除申请。对于超出小范围标准的房屋，应该在房产证上标注实际面积，并收取罚金。对待其他房屋，应该在房产证上标注明确的房屋面积和标准面积，维护房屋的使用权。

4、非集体户口人员获得村镇房屋初始登记的特殊情况

一般情况下，在“一户一宅”的原则要求下，应该允许人们登记房屋。根据有关规定可知，如果集体经济组织的成员是城市居民，而且是夫妻关系，那么他们就可以以共有财产的名义申请宅基地的房屋登记。因此，对于非集体户来说，合法的夫妻共有财产是可以获得村镇房屋产权证书的。而且，非集体户口的子女同时具有与集体户口子女相同的继承权。这项权利受法律保护。