浅谈房地产企业“营改增”财税风险

胡文静

浅谈房地产企业“营改增”财税风险

胡文静

随着社会的不断发展，为了使税收变得更加合理，尽量降低和避免重复缴税现象的出现，我国推出了营改增政策。本文就营改增政策的实施对房地产企业所产生的影响进行分析，并阐述其给企业所带来的财税风险。

房地产；营改增；财税风险

前言：随着房地产企业的不断发展，我国目前实行的税务政策的局限性也逐渐显现出来。所以，在今年5月1日，我国正式全面实施营改增政策。这项政策的实施将会给我国房地产行业产生重大的影响。虽然该项政策实施的最初目的是为了能够改善我国目前的税收政制度，降低企业的税负。但是，营改增政策在具体实施过程中存在很多问题，制约了企业的发展。其中，财税风险便是众多问题当中对企业产生影响最大的，需要我国房地产企业相关工作人员积极采取措施以避免财税风险的发生。

一、营改增政策的概述

所谓营改增是一项将企业所缴纳的税务从营业税改成增值税的政策变化。这项政策的实施是为了避免上下游企业重复交税现象的出现，有效降低企业的运营成本，提高企业在市场竞争当中的竞争力。对于房地产企业来说，该政策的实施所涉及方面较广，不仅与房地产企业相关，还会在一定程度上涉及到房地产的销售企业、生产商、物业公司等。与此同时，该政策的实施使计税方法及征税程序也变得更加复杂，增加了该政策的实施难度。如果该政策在实施过程中没有处理好相关事宜，将会严重影响到企业的正常运营。

二、营改增政策实施的重要性

通过笔者对营改增政策的分析和研究，了解到了营改增政策实施的重要性，其具体表现为：（1）营改增政策的实施能够有效避免企业重复征税现象的出现。营改增政策的实施虽然提高了房地产行业的征收税率，但由于新政策的实施和其本身的特性，会在一定程度上有效降低企业的税负。营改增政策的实施所降低企业成本的幅度不大，但是总体来说还是降低了企业的运行成本；（2）营改增政策的实施能够增加企业的效益。当一个企业的业务量不变时，企业相较于政策改革之前所需要缴纳的税负将会降低，这在一定程度上降低了企业资金的压力，增加了企业的利润和效益，从而提高了企业在市场竞争当中的竞争力。

三、营改增政策实施的财税风险

营改增政策的实施，从行业的长远发展角度来看具有积极的意义。然而，在具体实施过程中，难免会遇见财税风险，其具体表现在以下两个方面：（1）在房地产企业开发过程中，会使用到很多材料、设施，其所产生的费用是开发房地产所产生的重要成本。但是，由于各项材料和设施的购入途径不同，会使其难以获得正规的发票，从而无法完成正常的税务抵扣。所以，营改增政策实施也会给企业带来严重的财税风险，甚至会出现增值税快速增长现象的产生。（2）在营改增政策实施过渡时期，企业中的某一个项目在政策实施前后所采用的处理方式不同，使企业在交税过程中出现前期漏税、后期重复交税现象的产生。这便要求企业中的财务人员不仅要具有较高的专业素质和能力，还需要其对政策实施前后税务的核算方法和原则有充足的了解和掌握。否则，将会使房地产企业中的相关财务报表出现核算不准确等情况的发生。（3）营改增政策实施前，很多房地产企业存在虚开甲供材的现象，而新政策的实施则改善了这一现象的发生。在营改增政策实施下，购入的材料需要双方相互印证，使房地产企业不在能够开具虚假发票。

四、营改增政策财税风险控制对策

（一）改变企业的经营模式

营改增政策实施不仅仅是对企业所缴税务进行简化和管理，还会对房地产企业的内部管理产生重大的影响，如企业的管理模式和流程、供应商的选择、组织机构等。在营改增政策实施的过渡期，还有可能会使企业出现资金紧缺的现象。所以，在这一时期企业应该根据自身的实际情况调整企业的经营模式，其具体调整方法包括：（1）降低项目的开发周期，使项目能够尽快获得收益；（2）增加房地产企业之间的合作，以降低所产生的财税风险；（3）改变房地产企业的发展方向，使其向高质量房地产方向发展，以增加房地产企业在市场竞争当中的竞争力。

（二）加大对财务人员的培训

营改增政策是一项新的财务税收政策，企业中很多财务人员对该项政策的了解还不够全面。所以，企业应该对相关的财务人员进行培训，使其不仅要对营改增政策中的具体内容有充分的了解，还应该会使用相应的财务核算方法，避免由于财务人员专业知识和能力的不够而产生财税风险。除了对财务人员进行专业的培训之外，还应该对房地产企业当中的其他工作人员进行营改增政策相关知识的宣传，使整个企业的工作人员都能够快速适应较为复杂的增值税模式，从而避免出现财税风险。

（三）提高对材料采购的管理

以往房地产企业所使用的采购模式，通常只有开具抵扣凭证的各企业的单位是一致的，才能够实现税项的抵扣。通过对不同类型的材料供应商进行审查，以找出各供应商之间的价格平衡点。房地产在与供应商签订相关的采购合同时，还应该注意合同中对产品价格、发票时限等方面，避免采购人员掉入供应商的合同陷阱，给房地产企业造成损失。

（四）借助其他行业营改增政策的经验

当房地产企业在营改增政策过度期间，为了避免由于经验不足而造成损失，应该借鉴其他行业在面对营改增政策时的经验，以避免房地产企业在运营过程中产生财税风险给房地产企业带来巨大的经济损失。在面对营改增政策时，我国房地产企业应该对当下所实行的财务政策进行学习和了解，并对企业中的以往财务进行梳理，对实行简易征收的老项目及一般计税方法的新项目按不同的政策正确核算，查找出财务当中存在的风险，并针对这些风险及时采取有效措施进行解决，避免企业在营改增政策实施下出现财税风险，从而保障房地产企业能够安全渡过营改增政策的过渡时期，真正享受到增值税带来的益处

总结：综上所述，营改增政策的实施虽然从当前来看会给我国房地产企业的发展产生一定的阻碍，但是从长远的角度来看，营改增政策对房地产企业所产生的影响，将会是利大于弊。房地产企业在该制度下，应该做好充足的应对措施，加强对企业财务的控制，避免出现财税风险。此外，在政策实施的过渡时期，房地产企业还应该根据实际情况调整经营管理模式，从而降低房地产企业所面对的财税风险，促进房地产行业的良好、可持续发展。

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（作者单位：宜兴法阿姆工业电池有限公司）