中国房地产业产融结合研究

付 晴

中国房地产业产融结合研究

付 晴

伴随着中国房地产业的迅速发展，房企金融化的进程不断加快，涉足金融领域的房企越来越多，产融结合成为我国房地产业发展的新趋势。本文基于当前中国房地产行业发展现状，研究了产融结合的重要意义，分析了存在的风险并提出有效建议。

房地产业；房地产金融；产融结合

一、产融结合的理论依据

产融结合是指在经济运行中，产业资本和金融资本为了寻求资本增值、获得更大的整体效益，通过参股、持股、控股等业务上的渗透或人事上的参与等方式而进行的内在结合。产业资本在其流通周期里与金融资本的结合，是现代资本运作的必然，也是资本追逐利润获得高边际产出的结果。实践表明，部分企业成功的通过产融结合，扩大了其企业规模并增强了市场竞争力。通过产融结合，企业还能够优化资源配置，降低交易成本，提高资金使用效率，为企业创造更多的价值，实现企业价值最大化。房企金融化加速，逐步实现产融结合，是“由产而融”模式，也是目前我国产融结合的唯一模式。

二、房地产业产融结合的意义

（一）为房企带来融资创新和便利

房地产业是资金密集型产业，资金依赖度高。我国共有210家上市房企，即能通过上市融资的仅200家左右。而近年来债券融资受到限制，直到2014年年中房市过度冷却加大了资金压力，我国才重启房企债券的发行，避免破产。从占比看来，国内贷款和自筹资金总共占比约60％，自筹资金也是来源于银行贷款。因此，我国房地产投资资金主要还是银行贷款，这就导致了房地产业较高的金融风险。若房地产信贷资金供应过度，房地产泡沫破裂，便会危及银行的贷款安全乃至金融安全。因此，银行信贷也紧缩，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。由于美国加速推出QE，人民币同时又贬值，双重影响下，房企海外融资难度也越来越大。在这种融资困局下，寻找新的融资渠道势在必行。

房地产业的发展离不开金融业的支持。作为资金密集型行业，其投入资本多、资金回收期长的特点决定了房地产业需要金融机构为其提供资本融通服务。产融结合给房地产业融资带来了便利，为房地产业拓宽了融资渠道，降低了融资成本，缓解已经出现的资金矛盾。例如房地产业参股银行，从融资方面，如果从其他银行拿不到贷款，还可以从入股银行较容易地进行低成本融资。

从长期看，房企可以针对旗下项目，通过金融平台开发资产证券化产品，便利性高，规模也可以做的比较大，同时中间环节费用较低，融资成本下降。通过金融平台建立长期投资基金机构，吸引长期资金。近年来还出现了如REITs等房地产金融领域产品，房地产基金也迅速发展起来。2010年之前，内地人民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金开始蓬勃发展，近3年房地产基金市场规模每年都保持近100％的增长。这些融资创新为房地产业拓展了新的融资渠道。

（二）提高房企核心竞争力

房企入股商业银行已成为一种趋势，参股银行也是房地产业产融结合的方式之一。从销售方面，可以通过自己入股的银行，为客户办理按揭贷款提供便利，这样，在加快企业资金周转的同时，也有利于打造企业销售的核心竞争优势。当政策调整，房贷额度收紧时，能够减小房企受到的冲击，降低政治风险。另一方面，参股银行可以为旗下社区提供金融服务，也能帮助上游企业改善贷款环境，间接起到协同作用。

（三）促进经营多元化

由于土地成本增加、房价上升减缓和土地增值税等原因，自2012年至今，房地产行业整体营收不断增加，但利润率却下滑，甚至部分危及资金链。反观银行业，在每次的季报、年报中、上市银行的利润都很可观。即使在2013年，面对利率市场化冲击、坏账风险侵袭等不利因素，商业银行净利润增速大幅放缓，但全年累计实现净利润仍处于前列。2453家上市公司2013年净赚2.24万亿，上市银行的净利润便占去了52％。四大行利润总额位居上市公司前四。在这种盈利局势下，房地产业进军金融业，既可以促进经营多元化，实现行业扩张，同时找到了新的利润增长点，分散了风险。

（四）促进金融业发展

房地产业对资金的需求，有力的支持了金融业的发展。融资渠道的拓宽，也促进了金融业的创新。无论是房地产开发，还是个人住房按揭，都对银行信贷资产结构起到了调整作用。房地产开发提供给银行的项目使其能够充分利用资金，为自身创造更大的效益。个人住房贷款又属于银行质量较高、效益良好的贷款品种，可以使商业银行资产结构更为合理。与房地产业联合后，金融业也可以开发更多的销售理财产品，发展房地产基金、房地产信托基金、房地产私募基金等金融产品，为金融业不断注入新的血液。

三、房地产业产融结合风险分析

尽管一直以来，金融业利润可观，但风险并不小。金融业高资产负债率、高财务杠杆的特点，也增大了金融业的财务风险。一旦金融体系遭到破坏，房地产业必然也会遭到冲击。同样的，房地产市场一旦发生紊乱，也必然会影响到金融安全。二者联合，在实现协同效应放大了利益的同时，风险也成倍放大。

另外，房地产业与金融业的经营模式、人才结构、风险特征相差甚远。任何一个行业都有其专有特点，这些会导致跨行风险。二者结合后，对管理层能力要求较高。不仅要熟悉房地产业的管理方式，还要掌握一定的金融专业知识。而且产融结合后，若不能产融互促，只注重金融资本领域的拓宽，会导致房企自身主业竞争力弱化。

开发房地产领域金融创新产品，也是房地产业产融结合的方式之一。尽管降低了对银行融资渠道的依赖，增加了新的融资渠道，促进了房地产业的金融化进程，但是，由于目前还没有相应的法律法规对资产证券化、住房抵押贷款证券化、房地产私募基金、房地产投资信托等金融创新工具进行明确地规范，这些创新金融产品处于起步阶段，还不够成熟，使得房地产业金融创新模式存在着很大的风险。

四、推动房地产业产融结合进程的措施

首先，需建立和完善相关的法律体系。资产证券化、住房抵押贷款证券化、房地产私募基金、房地产投资信托等金融创新工具处于起步阶段，还不够成熟。因此应建立和完善产融结合相关的法律体系，使得我国房地产业产融结合的监管尽早走向法制化，发展房地产金融市场的多元化，鼓励房地产金融工具的创新，促进产业资本与金融资本的进一步扩张与增值。

其次，需转变土地管理模式。房地产业区域性强，土地占用量大。产融结合缓解了房地产业的资金问题，但若土地储备不够，就难以充分利用资金，资金不周转，同时又产生高额的资本成本，便会影响到房地产金融市场的稳定。因此需完善相关的土地制度。

最后，要预防和控制产融结合过程中的风险。在产业资本向金融资本渗透时，要有足够的风险意识。业务层面上来看，要立足长远，不能为了短期金融领域的逐利便放弃自己的主业。离开实业发展金融不可取，毕竟金融业很大一部分业务是向实业提供资金融通并从中获利。人才储备方面来看，需要培养并储备一批既有产业经验、又懂金融的复合型人才，才能成功地进行产融结合过程里的资本运作。

[1]黄菽娜.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].新经济，2015(35).

[2]兰静.房地产金融风险判断及防范体系架构探究[J].经营管理者，2014(11).

[3]中国房地产金融2014年度报告.

[4]2014人民币房地产基金研究报告.

中南财经政法大学会计学院）