商业地产融资现状探讨

黄杏芝

摘要：商业地产业在未来城市化的进程中将成为促进我国经济增长的支柱型产业之一，其对资金链的依赖以及经营管理的专业化要求都比住宅型房地产更胜一筹。因此，妥善处理好其开发融资已成为商业地产开发企业的重中之重。商业地产在中国起步比较晚，但发展相当迅猛。与此同时，商业地产的理论研究却比较少，涉及到商业地产融资方面的理论也不多，缺乏成熟商业地产融资理论指导。

关键词：商业地产；融资；现状

中图分类号：F83 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.07.045

1 商业地产在国民经济发展中的作用

1.1 改善城市建设格局

随着城市生活方式和消费能力的变化，单一的商业氛围已无法满足大众的消费需求，需将项目建筑功能和商业功能纳入城市的发展规划中，进而引导和主导一个城市或城区的功能定位。

城市综合体是商业地产发展的必然趋势，一些省市为了提高城市形象、树立城市名片，将城市综合体的建设列入城市发展目标。根据杭州市政府有关部门颁布的《杭州市区商业网点2003～2010年发展导向性规划纲要》，可以明确杭州目前的商业格局主要由四大区域商业中心和十二大区域商业副中心组成的。

为了加快重点功能区商业服务业的发展，2012年广州政府计划供应商业服务业用地60宗，共计323万平方米，较去年同期增加47%。

由于城市综合发展的需要，同时配合各区规划发展，区域性供应用地结构的差别相对较大：近郊区旨在提升经济综合能力，产业性用地、商业用地及居住配套用地供应量会相应增加，而市中心区由于经济发展较快，人居相对饱和，可用地资源稀缺，各类型用地供应量有所减少。

在市中心建立商业地产，可以防止城市空心化，在市郊发展商业地产可以推动郊区卫星域发展，改善城市面貌，改善投资环境。

1.2 推动产业结构调整升级

随着内需上升到国家战略层面，第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。因为在城镇化建设中更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。

第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要指标，商业地产的发展正是推动第三产业的发展和消费力提升的有效动力，从而促进产业结构的调整升级。

1.3 增加就业机会和岗位

从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产将促进第三产业的发展，从而促进中国就业率提高。

1.4 增加财政收入

根据税政司2008～2011年这几年的税收收入增长的结构性分析，可以得知：

随着经济发展、城市化进程加快，近几年商业地产（办公楼和商业营业用房）保有量显著增长，所以房产税保持着较快增长；而随着办公楼和商业用房销售面积的持续增长，城镇土地使用税也平稳增长。所以，发展商业地产可以增加政府的财政收入。

2 我国商业地产融资现状

商业地产项目资金回笼慢，不能通过滚动开发的模式来回收，在项目建成后还需要时间培育商业氛围，开发商必须有雄厚的资金储备和抵御风险的能力来承受较大的资金压力。

（1）融资规模持续增长。

商业性房地产贷款快速增长，增长结构存在差异。2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。

（2）银行贷款融资所占比重有所下降。

总的来说，近年来银行贷款融资的所占比重是有所下降的，主要是因为资本市场融资、房地产信托等逐渐成为重要融资来源，融资渠道多了，商业地产开发商多了选择的机会。

（3）信托业成商业地产新融资模式。

以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资在信托业兴起。2013年以来，平安、外贸、中融和中信信托等纷纷加码了商业地产项目。这种模式通常是在一定期限内以房地产基金形式持有并改造、重组商业物业，通过改善其经营情况来提升租金收益，再通过出售或上市等形式实现退出，从而使投资者获益。

2.1 一线城市融资状况

一线城市房地产开发投资总额占全国比重自2003年起逐年下降，近几年受到经济危机后的宏观政策刺激，下降趋势有所减缓。

（1）银行贷款评估严格。

上海部分银行在2009年规定商用贷款总额不封顶，最高可贷到商用房产评估价的7成。如商户必须位于商业中心的商户、商圈，并且成交单价必须在银行评估价以内，否则最高贷款的成数只有6成。

（2）地方政府颁布“限外令”。

2011年8月，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。此外，地方政府对商业地产“限外令”执行力度的升级表现在2012年3月广州房管局出台规定境外人士严禁在广州购买商业地产。

2.2 二三线城市融资状况

（1）面临并购风险。

目前二三线城市商业地产面临短期内项目供应量过大、融资困境等多重困难，位置欠佳且体量巨大的商业地产项目承受着日益升级的招商压力，面临着并购风险。

（2）二三线城市银行信贷开始收缩。

截至2008年12月末，九江市房地产贷款余额66.3亿元，比年初增加3.2亿元，增幅较去年同期回落48个百分点，其中房地产开发贷款余额21.7亿元，较年初减少2.7亿元。

3 我国商业地产融资问题

3.1 一线城市情况

各大城市发展阶段参差不齐，但都处于进入郊区化、大都市化的阶段，许多一线城市的本地房地产企业虽然也想分吃商业地产这块大蛋糕，但是碍于本地开发企业的融资渠道主要是银行贷款，融资渠道极其有限。我们知道商业地产项目投资回报期较长，如果其自有资本的比例都偏低，银行贷款的比例甚至高达八九成，一旦出现销售收入不高，或利润率下降的情况，就会引发债务风险和银行坏账，加上国家或地方调控政策的影响，因此很多一线城市的小型房地产企业只能“望而生畏”。

3.2 二三线城市情况

一般情况下，商业动辄几十万平方米的大规模拿地成本在地价较低的二三线城市来说则更低。二三线城市的商业地产融资确实很困难，资金链问题，或转让部分地块，或与海外基金公司合作，如果是一个郊区偏远项目更加难以操作。

盲目复制大城市的城市综合体的现象在二三线城市的商业地产发展过程中较为严重。大多数开发商在做商业地产项目时盲目相信市场有租用需求或投资需求，沿用住宅地产的开发模式，主观地做商业定位，因而产生了大量偏向于郊区的独立且大面积的购物中心，发展前景不明确，多数建设地域都不是城市的商业繁荣地带，商业地产市场供求关系失衡，有不少商业地产是政府形象工程。

开发商为了加速资金回笼速度而采取“卖完走人”的住宅开发模式，使得商业地产项目与实际需求相脱节而造成商铺大范围的滞销或者空置，这种现象在二三线城市越来越多。

4 现存问题的异同比较

我国本土商业地产开发商按照向二三线城市深度推进的开发模式能够刺激内需，且能够加快城市化进程。而目前商业地产的发展由于土地出让平台和融资平台的限制，并没有达到大家所预想的水平。

商业地产显著的经济带动效应、聚集人气的社会效应得到地方政府和企业的青睐，成为地方政府推行“政绩工程”、“改造城市”、“提高经济活力”等的首选，从而推动过快增长的商业地产投资，使得部分担负“政府功能”的商业地产融资活动出现脱节，导致了商业银行开发贷款的呆坏账风险。

中国商业地产发展缺乏的不是资金而是有效的融资形式，过分依赖银行贷款，其他金融工具寥寥无几。单一的融资渠道是制约我国商业地产发展的主要障碍，资金来源渠道狭窄，规模有限，大部分是脱离资本市场参与的“体内循环”模式。