“群租房”合法回归？

文 《法人》见习记者 赵青

“群租房”合法回归？

文 《法人》见习记者 赵青

据住建部日前对租房需求大的城市调查显示，由于缺少中小户型供给，青年人、新市民只能选择合租，比例高达50%。而对3万多年轻人的住房状况调查显示，租房难、房租贵、中介“黑”等住房问题是当前青年就业者第一烦恼的事。如何破解北京等特大城市的青年就业人员的住房问题，是当前亟待解决的重要课题。

5月6日，在国新办新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长陆克华表示，为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部将研究制定现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。

住建部允许出租房“打隔断”了，这是否意味着群租房即将以安全、合法的形式重现江湖?

“群租房”屡禁不止

隔音差、不方便、安全隐患多——对在北上广深等大城市“漂”着的人来说，“群租房”或许并不陌生。一套正规的二居室，把客厅隔出来，弄成三居；三居被隔成四居、五居。更有甚者，一套大户型的三居室被改成八间隔板房，连厨房也成为住人隔间，100多平方米的房子里，居住着十多个人，就像一个大杂院。

北京一家房屋租售门店的资深经纪人告诉《法人》记者：“在北京，租房成为不少年轻人及打工族的首选。随着房价一路上扬，房租的价格也水涨船高。这些刚接触社会的年轻人及打工族收入并不高，购买房子对他们来说极其困难，合租相对会缓解他们一部分经济压力。不仅如此，房东也乐意‘打隔断’多收取租金，我们也可以多拿佣金，而租户还能减少成本。”

该人士透露，像这种“隔断房”，一般都是由中介等经营公司来改造，不会破坏承重墙等结构，房主也会默许这种做法。

在平安里工作的孔女士目前租住在西红门地区，据她介绍，自己曾与三位同事合租一个两居室，在合租房里，房间内部空间狭窄，通风不畅，存在诸多安全隐患，公共空间脏乱差，生活体验较差。孔女士说：“虽然住得远些，但是房租便宜，简陋一些也无所谓了。”

当前，我国仍处在城市化进程之中，城市人口的增加、流动性提升及收入差距的扩大，无疑会带来城市居住的问题。由于回到家乡并不能很好地就业，许多收入微薄的年轻人宁可在城里“蜗居”。

在此背景下，群租房问题一直是大城市市政管理的痛点。由群租房引发的公共安全事件和各类纠纷、矛盾屡见不鲜。为了规避群租房中潜在的安全隐患，各个城市先后出台了多种针对群租房的禁令。

政策有限破冰

早在2013年，北京市住建委、市公安局、市规划委、市卫生局便联合印发了《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，对社会关注的群租问题首次给出明确标准界定。

根据《通知》规定，北京出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

规定中的“每个房间”除了卧室，还包括客厅。因此，在房屋居住面积保证人均5平方米的前提下，一室一厅最多住4人，二室一厅最多住6人，三室一厅最多住8人。

《通知》同时要求，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。2013年底至2014年，北京进行了一次大规模的群租房整治。

而此次住建部对“按间出租”的肯定态度，不禁让一些市民担忧，未来出台的相关政策是否会对群租房网开一面，甚至让群租房披上合法外衣，令这一乱象更加难以治理。

对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《法人》记者采访时表示，住建部这一政策突破不是向群租现象低头，而是对“蚁族”基本生存权益的保障，让他们充分享受城市发展所带来的红利。允许房屋“打隔断”后按间出租，不等于放任群租，而是要规范群租房，让需求方在合理合规的情况下开展租房，同时使房东、租户双方的行为获得法律的保护，也使有关部门的监管能够有法可依，这有利于我国房地产租赁市场的健康发展。

“此类改造，后续实施过程中应该有一个严格的施工和改建标准，比如说类似‘N+1’的标准，这样也能够回避群租房的嫌疑，同时在消防和居住舒适度上都可以得到充分的考虑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《法人》记者采访时指出，“关键在于设定一个严格的改建标准，而这方面的政策还属于空白。”

补齐房屋租赁短板

目前，一些大城市为了提供更为完善的公共服务，已经开始进行出租房政策探索与尝试。例如，上海市去年试用“N+1”的新型治理模式，即将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用。当然，这种模式还必须满足消防安全、采光透气正常等条件。

“N+1”虽然不能从根本上改变大城市住房租赁的供需关系，但确也可以增加中小户型租赁住房有效供应，适当降低承租人租金负担，还有利于规范住房私自改造出租行为。

拿这些探索与此次住建部透露的政策口径对比，可以发现未来的“按间出租”应该是对各地政策的吸收与补充，补齐房地产市场房屋租赁的“短板”，从根本上解决低收入群体租房问题。除此，住建部还透露将允许商业用房按规定改建为租赁住房。

韩长吉向《法人》记者表示了对上述政策的支持。由于房地产租赁资金回收周期较长、赋税较高、资金收益率较低，房企不大愿意涉足租赁市场。而通过政策支持房地产租赁市场的发展，政府采取给予补贴，加强税收优惠政策等措施，能够推动房地产租赁市场供给，点燃市场激情，从而促进市场加快发展。

“商业用房进行改建和租赁，以充当住宅用房，应该说难度不大。房企也有这样一个主动性。然而问题在于，如何提供一个灵活的机制，比如说允许在适当的条件下转回商业用房性质，此类创新的工作还需要继续。同时，类似消防等方面也需要做新的调整。既然是从住宅物业角度考虑，那么就需要从住宅物业的角度来规范此类物业改造和交易。”严跃进在接受《法人》记者采访时强调。

在严跃进看来，后续需要防范各类机构打擦边球，使此类群租房的现象增加。另外，对大城市来说，物业管理部门的尽责是很关键的，如果物业管理部门对于社区内的租赁市场有足够的监管，那么很多问题都可以在苗头上得到遏制。

“后续还是需要通过一个平台搭建的方式来引导。‘堵’的方式是很难的，但是‘疏’的方式比较简单。政府需要搭建一个平台，租赁者一旦认同此类平台，那么就会主动去注册，这个时候就可以像淘宝那样进行资格等审核，进而规范市场交易。”严跃进补充道。

“住建部此次新政，其实是为了实现房地产行业第四级市场的建立。”严跃进解释说，因为一二三级市场（土地出让市场、一手房买卖市场、二手房买卖市场）已经非常成熟，而一二手房租赁市场却还没有真正建立起来，所以政府需要下大力气进行创新。

“其次，政府在未来租赁方面的优惠政策应陆续增加，使得购房市场的部分压力得到释放，尤其是大城市更是如此。同时，也使得部分限购城市的购房者能够获得一个过渡的解决居住问题的方式。”严跃进最后表示。