为防止房价过高，上海可借鉴波士顿40B法规

程子彦

在2016年城市土地学会亚太峰会期间，《中国经济周刊》记者对本次峰会的演讲嘉宾、乔治城大学城市与地区规划研究生项目执行主任乌韦·布兰德斯（Uwe S.Brandes）围绕上海的“高房价”“科创中心建设”等话题进行了专访。

布兰德斯拥有超过22年的规划、设计和建设新建筑物、公共基础设施和城市景观的经验。他是乔治城大学城市与地区规划研究生项目执行主任，以及布兰德斯和合伙人事务所的负责人。布兰德斯先生于2000年至2007年在华盛顿特区的公共部门任职，担任阿纳卡斯蒂亚海滨公司资本项目总监及哥伦比亚特区规划办公室副主任。在此期间，他还任由多机构组成的阿纳卡斯蒂亚海滨倡议计划的常务董事，该倡议催化了在长期被忽略的街区超过30亿美元的公共和私人投资。在加入公共部门前，他在纽约市从事建筑和城市设计工作，为美国和国际诸多城市起草了城市设计和发展计划。

《中国经济周刊》：您是第一次到上海吗？您认为上海在城市规划中存在的最大问题是什么？

布兰德斯：我第一次来上海是在1992年，那时浦东没有大楼，这些年我不仅用自己的眼睛看到上海巨大的变化，同时我也听到世界各地的人都在讨论上海。

今天的峰会是关于城市规划的。从城市规划的角度，高房价是值得关注的问题。如今，上海城市规划面对的最大问题就是高房价。我认为，一个城市不能只针对富人阶层，城市经济健康发展取决于社会各个阶层的平衡。高房价的问题所带来的负面效应不仅仅是老百姓因为房价高买不起房的问题，更重要的是它会带来一系列的严重的连锁反应，比如交通拥堵、收入不平均等。一个城市健康的发展需要社会各个阶层的均衡。当然高房价不仅是上海有的问题，香港、东京等一些大城市都存在这个问题。

《中国经济周刊》：既然高房价在很多一线城市非常普遍，美国对于解决高房价以及高房价带来的负面效应有哪些成功案例供上海借鉴呢？

布兰德斯：你看我们对面的这幢大楼，建一座大楼的成本是一样的，房价高主要是因为土地贵，土地价格和它的地理位置相关。这就是为什么今天举办峰会的这个组织的名字叫城市土地学会。

在美国波士顿地区房价高、地皮紧张在美国是有名的，为了解决高房价问题，波士顿有个40B法规值得借鉴。一般而言，当地对建房用地的审批非常严格，有所谓区域规划法，不容许过密建造。住房建造过密，会引起人口过度集中，环境失衡，公用设施负担加重，交通堵塞等问题。所以，房子的规模和占地面积需要成一定的比例。有的镇30%～40%的地面是自然保护地，根本不让建房。这样，地皮就更紧张，房价也就更高。40B法规则规定，在经济适用房不足总住房量的20%的地区，如果房地产商愿意在有限盈利的条件下建经济适用房，他们可以申请到特别的地皮，绕开当地区域规划的限制，在相对小的地面密集建房。比如在原来的独门独户的地皮上，可以为几个家庭建连体式住房。这样几家分摊地皮费用，房地产商的盈利又受到限制，房价自然得到平抑。

《中国经济周刊》：根据《亚太区房地产市场新兴趋势报告》 ，2016年上海在中国城市中最具房地产投资及开发前景。这是否意味着上海房价会越来越高呢？

布兰德斯：现在上海最大的问题就是没有更多的土地。当我们把能拆的房子都拆了，供给也就停止了，但还是会有更多的人涌入上海，需求会越来越大，这就会导致房价越来越高。所以上海现在如果想让房价降下来，有两个选择：一是控制进入上海的人口，另一个便是计算好到底盖多高的楼才能满足需求。当然这些是城市规划的问题，城市规划合理就可以创造房地产市场。

《中国经济周刊》：结合上海目前的状况，您对政府有哪些建议？

布兰德斯：在美国我们是不卖地的，政府想拆是拆不了的。而反之，在中国，政府处于主动地位，对土地拥有掌控权，因此，政府对于建设经济适用房也是有很大的掌控权的。所以，政府完全有能力规划，使“高”“中”“低”端的房子共同存在于上海。虽然对于GDP会有所下降，但我认为只会降一点点。而市民处于这样的环境中，将会更积极，更具创造力。

《中国经济周刊》：您认为“一带一路”将会对于全球的房地产市场带来哪些影响？

布兰德斯：我认为“一带一路”是非常棒的，“一带一路”在城市与城市之间连接，使得一个个小的连接构成大的连接。“一带一路”不可能是中国自己做成的，但中国是最核心的部分。“一带一路”对于全球的房地产市场将会是长远的影响，需要一小步一小步来实现。“一带一路”将为更多城市带来投资，不仅是对房地产，投资会带动发展，对于整个经济都将有积极影响。

《中国经济周刊》：上海正在建设全球科创中心，对于科创中心建设，您认为美国有哪些成功经验可以提供呢？

布兰德斯：不一样的城市需要不一样的战略，比如纽约现在和上海非常像，作为曾经的金融中心，纽约当前也正在努力转换角色，向科创中心发展。我认为，科创中心的建设，最重要的是科研队伍要跟上，教育和研究必不可少，纽约就是个反例。纽约在金融等经济领域更强，可是没有科技类大学，没有研究所，所以纽约现在做的就是建设科技大学来和将要打造的科创中心相匹配，同时建设研究院。而波士顿就有非常多的科技类大学。当然科创中心的建设并没有那么容易，上海不要以为很快就可以成功，它需要时间来慢慢打造。