房地产企业楼市新政问卷调查分析

黄国强、陈蕾

（丽水市统计局，浙江丽水323000）



房地产企业楼市新政问卷调查分析

黄国强、陈蕾

（丽水市统计局，浙江丽水323000）

摘要：丽水市统计局对全市房地产开发企业开展新政实施后房地产市场问卷调查。调查显示：商品房销售价格平稳，看房人员明显增多，商品房销售回暖。但区域分化加剧，土地出让市场还显冷清，房地产开发企业拿地仍然较为谨慎，房地产市场持续回暖的基础仍不牢固，销售持续高增长的后劲不足，去库存仍是未来的主基调。

关键词：房地产；销售；去库存

2016年以来，一系列楼市利好政策接踵而至，先是降低非限购城市首付比例，随后减免契税、营业税等政策也相继出台，着力保持房地产市场健康发展。3月下旬，丽水市统计局对全市房地产开发企业开展新政实施后房地产市场问卷调查。本次受访的126家房地产开发企业，涉及9个县（市、区），占全市联网直报房地产开发企业的85.7%，有开发项目的102家企业全部包含在内，其中有在售楼盘的企业89家。调查显示：商品房销售价格平稳，看房人员明显增多，商品房销售回暖。但区域分化加剧，土地出让市场还显冷清，房地产开发企业拿地仍然较为谨慎，房地产市场持续回暖的动力仍不牢固，销售持续高增长的后劲不足，去库存仍是未来的主基调。

一、销售明显回暖，区域分化加剧

（一）销售明显回暖

一季度，全市商品房销售面积42.29万平方米，同比增长71.1%，增速较上年同期和去年全年分别提高64.5个和36.4个百分点；商品房销售额37.66亿元，增长59.6%，增速较上年同期和去年全年分别提高38.6个和31.8个百分点。住宅销售拉动全市商品房销售增长。一季度，全市住宅销售面积32.72万平方米，增长63.9%，对全市商品房销售面积增长贡献率为72.5%，拉动全市商品房销售面积增长51.6个百分点。商业营业用房销售面积3.81万平方米，增长48.2%。调查显示，89家在售楼盘的房地产开发企业中，58.4%的企业认为新政作用明显，看房人数明显增加，其中30.8%的企业认为销量比去年同期有明显提高，但仍有41.6%的企业认为新政实施对本公司销售未产生影响。

企业反应差异主要由两个客观因素引起：一是丽水市对政策的反应相对滞后，政策的带动作用并非一、二线城市那么明显、迅速；二是区域特性及人口格局决定了丽水房地产市场投资空间有限。

（二）商品房销售价格平稳

新政实施以来，丽水市与北、上、广、杭州等一、二线城市商品房价格快速上涨不同。调查显示，86.5%房地产企业认为本公司商品房销售价格在政策出台后并无变化；由于尾盘销售以及加快去化等因素的影响，有12.4%房地产企业销售价格出现下降；仅市区1家企业表示新政出台后价格有所上涨。在政策刺激多地楼市出现坐地起价的情况下，全市房地产开发企业仍保持理性售房，未趁势调高价格，市场价格平稳。

（三）区域分化加剧

一季度，占全市房地产投资近50%的市区，商品房销售面积、商品房销售额分别增长3.9倍和4倍；但青田县、缙云县商品房销售面积分别下降37.1%和32.0%，商品房销售额分别下降53.9%和39.2%，地区间发展的分化趋势越来越明显，反映出地区间房地产业发展的不平衡。调查显示，市区房地产企业反响最为强烈，有77.3%的企业认为新政刺激明显，且其中41.2%企业认为销量明显增加；青田虽有60.0%的企业认为看房人数明显增加，但其中仅有8.0%的企业认为新政对销量有拉动作用。

从过去的经验和丽水的现实情况来看，一旦有新的积极政策落地，市区楼市将会先保持稳定，成交量上会有所抬升。对于周边及县（市）的楼盘，总体上也会出现回升迹象，但相比市区要晚些。

表1　新政实施后丽水各县（市、区）房地产企业对市场看法

二、调查中反映的问题分析

在政策的叠加影响下，3月大量购房需求释放，但随着时间的推移，利好政策的边际效应将逐步减弱。调查显示，房地产开发企业拿地仍然较为谨慎，土地出让市场还显冷清，房地产市场持续回暖的动力仍不牢固，销售持续高增长的后劲不足。预计二季度销售将出现一定幅度的环比下滑，去库存仍是未来的主基调。

（一）待售面积持续增长，市场消化压力仍然很大

3月末，全市商品房待售面积52.69万平方米，同比增长22.5%，比2015年增加18.57万平方米。分县（市、区）看，待售面积过万的有莲都、青田、龙泉、遂昌、庆元和松阳。其中，莲都待售面积29.84万平方米，占全市待售面积的56.6%；青田、龙泉待售面积分别为13.72万平方米和4.20万平方米，分别占全市的26.0%和8.0%。

90平方米以上住宅是去库存重心。3月末，全市90平方米以上住宅待售面积17.3万平方米，占全部住宅待售面积59.6%。其中，青田住宅待售占全部待售面积的78.9%，而住宅中90平方米及以上户型占99.4%；龙泉、松阳90平方米及以上户型分别占住宅待售面积的66.9%和57.9%。

商业营业用房待售面积快速增加，去库存压力加大。3月末，全市商业营业用房待售面积10.64万平方米，同比增长75.7%，比2015年增加5.06万平方米。其中，市区商业营业用房待售面积6.35万平方米，增长1.96倍；遂昌商业营业用房待售面积1.88万平方米，增长47.9%。

对房地产企业调查结果也印证了上述情况。47.2%的企业表示存在较大去库存压力；31.5%的企业有一定压力，但压力不大；21.3%的企业不存在去库存压力。分县（市、区）看，青田、缙云、遂昌、云和四地超60%的企业认为去库存压力较大。市区房地产企业整体去库存压力较小，但办公楼去化率不理想，仅为26%；商业营业用房去化率达70%的企业仅3家，占21.4%。

表2　丽水各县（市、区）住宅及商业营业用房去化情况

（二）土地出让市场并未回暖

近年来，丽水土地市场由原来的较快增长逐渐回落，出现冷清景象。2013年，全市房地产开发企业土地购置面积81.47万平方米，增长51.4%，土地成交价款44.44亿元，增长57.9%；2014年，在浙西南工贸综合体和丽水花园温泉酒店项目的带动下，土地购置面积出现上涨，但本年土地成交价款下降6.1%；2015年，这两个指标同比都出现下降，分别下降45.8%和29.4%。作为房地产市场的先行指标，土地市场的成交情况不理想，对房地产市场运行及开发投资增长带来了较大的下行压力。

（三）房地产企业后期开发意愿减弱

调查显示，126家调查企业中，78.6%的企业表示后期无土地购置计划，75.4%的企业后期无楼盘开发计划。31家有楼盘开发计划的企业中，90.3%表示后期楼盘开发有充足的资金保障。

分县（市、区）看，市区房地产企业对后市信心较强，后期有楼盘开发计划的企业占40.0%，为全市最高；后期开发意愿不到20%的县有青田、缙云和龙泉，其中缙云最低，仅占7.7%。

（四）部分房地产企业资金压力依然较大

调查显示，28.4%的企业当前在开发项目存在较大资金压力；35.3%的企业表示虽存在压力，但属于企业可承受范围；36.3%的企业表示不存在资金压力。企业存在资金压力的主要原因有，60.0%的企业认为形成资金压力来自销售资金回笼不理想；其次是银行贷款条件提高，融资难，占30.8%。2015年房地产企业59.8%资金来源于购房者的定金及预收款以及个人按揭贷款，销售情况好坏对房地产开发企业资金状况影响很大。

表3　分县（市、区）房地产企业资金压力情况

三、促进丽水房地产市场平稳健康发展的建议

房地产业的健康发展事关各行业经济利益关系的合理协调，事关社会分配关系的合理变动，事关市场资源的合理优化配置，对经济社会发展具有较强的支撑和拉动作用，对改善人居环境具有重大意义。促进房地产市场保持持续平稳健康发展，是丽水实现跨越式发展的重要支撑。在国内外发展环境复杂多变，全国经济进入新常态，房地产市场调整的大背景下，应采取积极有效的应对措施，保持丽水房地产平稳健康发展。

（一）大力支持农民进城购房

加强金融机构衔接，落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策；整合农村异地扶贫搬迁等涉及农民建房的项目资金，对符合条件并进城购房的对象进行财政补助。对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民工和农民，进城购买商品住房（含二手住房）的，按照其退出合法宅基地的面积以及房屋折旧价值政府给予一次性购房奖励。

（二）充分发挥住房公积金政策效应

进一步做好住房公积金制度扩面工作，逐步将符合条件的农民工、个体工商户纳入公积金政策覆盖范围。

（三）积极培育住房租赁市场

鼓励开发企业将空置的商品住房改售为租，对其租金收入的应缴已缴营业税、房产税予以一定奖励。支持自然人和各类机构投资者购买库存商品住房开展住房租赁业务，发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。

（四）不断提升住房建设品质

重点完善现有库存房产项目的教育医疗、养老服务、社区管理等公共配套，优化房地产项目和公共服务设施的规划布局。积极支持企业利用绿色建筑、住宅产业化、全装修等建造方式，打造高品质楼盘，提升住房消费的吸引力。

（五）严格控制商业营业用房土地供应

适当控制新增商业营业用房用地审批，库存去化周期在30个月以上的，应严格控制新增商业营业用房用地审批。

（六）促进房地产开发转型发展

对于在建但尚未销售的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，鼓励房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型做出调整。对于已取得用地未开工的房地产项目，引导其转型发展，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业等项目用途的开发建设。

（责任编辑：施越霞）