浅析保障性住房绿色运营管理策略

徐 立

浅析保障性住房绿色运营管理策略

徐 立

0 引言

在建设资源节约型、环境友好型社会的背景下，大力发展绿色建筑已成为我国能源经济的发展战略。随着保障性住房的大规模建设，在保障性住房中推行绿色建筑，不仅可以有效降低建筑资源能源消耗，提高保障性住房的质量和舒适度，同时也是推动绿色建筑发展的良好契机。

《绿色建筑行动方案》（国办发〔2013〕1号文）、《关于保障性住房实施绿色建筑行动的通知》（建办〔2013〕185号）中明确提出，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，自2014年起全面执行绿色建筑标准。

而目前绿色建筑普遍存在“重设计，轻运行”的现象，许多绿色建筑技术在运营阶段并未落实或管理不善，不但达不到绿色环保的目的，还可能因设备闲置而造成资金和资源的浪费。因此，对于大规模推进的保障性住房绿色建筑，研究其适用的绿色运营管理策略，以保障绿色建筑技术真正发挥作用，对于实现保障性住房运行过程中的节能减排，资金和资源的高效利用具有重要的意义。

1 保障性住房绿色建筑运营管理的现状与问题

1.1 保障性住房绿色运营管理现状

截至2015年底，上海市已获得绿色建筑标识项目总数为295项。其中获得绿色建筑标识的保障性住房项目共22项，一星级16项，二星级6项。

图1 2011 ~2015年上海市保障性住房绿色建筑标识项目统计图

从图1中可以看出，近年来上海市保障性住房绿色建筑项目的数量逐年增加，且星级有所提升。然而，获得标识的22个项目均为设计标识，尚无保障性住房项目获得运行标识。

一方面，由于大部分保障性住房项目在2013年以后获得设计标识，部分尚未达到运行评价的条件；另一方面，由于技术落实度较差、绿色建筑技术设计不合理、物业管理能力欠缺等问题，绿色建筑运营管理情况一直不甚理想，上海获得绿色建筑评价标识的295个项目中，仅有13项获得运行标识，且全部为公共建筑。

1.2 绿色运营管理存在的问题

1.2.1 绿色建筑技术落实运行情况差

据调研，在居住建筑中绿色建筑技术设计方案落实情况较差[1]。节水灌溉、雨水回用系统、太阳能热水系统均存在未投入运行的状况，系统设备处于闲置。在调研的项目中，7%的项目没有按照节水灌溉设计方案实施，运营过程中直接采用人工灌溉；14%的雨水回用系统未投入运行；某项目太阳能热水系统由于终端热水管网需用户自行接入，但实际没有一家接入并使用太阳能热水，导致整套太阳能热水系统设备闲置。此外，一些技术难度大、成本高的技术落实情况也不理想，如中水系统、三联供、功能性建材等。

1.2.2 绿色建筑技术设计不合理

在运营过程中，由于一些绿色建筑技术设计不合理，导致应用时并没有达到当初设计的目的。

（1）建筑外遮阳系统。通过调研发现，部分项目的活动遮阳在运行1年后已无法正常调节使用。由于该活动遮阳系统的控制旋钮被设置在窗外，给维护维修工作带来了较大的难度。而通常电动外遮阳卷帘和活动百叶遮阳的设计使用寿命一般在8~10年，保修期为2~3年，电机和控制旋钮需要定期维修更换。

（2）太阳能热水系统。部分项目中太阳能热水的供应与需求不匹配，夏季出水温度偏高，而需求较小；当冬季需求较大时，由于管道过长，特别是高层住宅中，造成无法及时为低层住户供应热水。

（3）中水回收。大部分的中水回收系统存在水质较差，冲厕有异味的现象，需补充市政水进行混合冲厕，降低了非传统水源利用率。在调研中发现部分项目安装中水系统，其实是为了取得更高级别的绿色建筑设计标识，并没有考虑实际使用情况以及运营问题。

1.2.3 物业服务企业管理能力欠缺

物业服务企业目前存在被动式运营、管理绿色建筑的现象，不少物业管理机构把绿色建筑视为一种负担，常会因设备待维修、设施保养为由不时地停用一些绿色建筑技术。部分项目的透水地面由于物业管理绿化维护不当，导致可透水地面破坏严重，植草砖内基本无草丛存活。还有部分物业管理企业把服务范围只限定在公共区域，对住宅内部设备设施的管理、报修、投诉以及租赁物品的搬入搬出，没有做到及时跟进和记录。

2 保障性住房绿色建筑运营管理策略

保障性住房项目的相关单位（设计、建造、物业等）应通过采取有效的措施，确保绿色建筑技术发挥初始设计作用。

2.1.1 外遮阳

建筑采用了电动外遮阳时，若电机放在室外，长期风吹日晒容易造成电机老化或损坏，以至于电动外遮阳卷帘无法正常使用。因此建议在设计阶段，应充分考虑后期维护保养等因素，结合公共租赁住房租赁客户群体特点，选择操作简单、便于维护的外遮阳产品。

在设备运行过程中，物业服务单位应向使用者发放操作手册或说明书，使用户充分了解电动外遮阳卷帘使用过程中的注意事项；建设方在建筑投入使用前，应与设备提供商，签订维护保养和后期维修协议，确保节能技术发挥其应有的作用；制定一套完善的维修机制，应明确维修配合事宜。

2.1.2 太阳能热水器

太阳能热水器作为一项可再生能源利用新技术，为用户提供生活热水的同时，还减少了电、燃气等有限资源的消耗。为了确保该产品的使用效果和使用寿命，建议在使用过程中，物业服务单位应向使用者发放操作手册或说明书，使用户充分了解太阳能热水器使用过程中的注意事项，必要时，进行抽查或定期检查。

在对厦门市实施可持续发展策略的过程中，首先应通过资源调查确定厦门市旅游资源的承载力以及资源的自身优势，进而保障可持续发展策略的实施。[1]

2.1.3 节能灯具

在公共区域和使用需求变化频繁的区域应采用照明智能控制技术，根据使用需求自动控制照明系统的工作状态。居住建筑楼梯间、走道的照明，宜采用节能自熄开关（应急照明除外）。对于公共区域的声控、延时、节能自熄开关等，物业服务单位应定期检查，如有损坏，应及时更换或维修，确保业主及承租人的正常使用。

2.1.4 雨水回用

雨水中往往含有较多悬浮物如树叶等杂质，一旦大量悬浮物杂质进入处理系统，必将发生沉淀现象或形成浮渣层，并可能堵塞水泵。为保证处理系统稳定运行，进水口的细格栅需定期人工清除栅渣，避免发生管道或水泵堵塞。

做好卫生防护工作，物业服务单位应在管道预留的洒水接口处设置指示牌“非饮用水，禁止饮用”。在设备区域树立明显的永久性警示标志，禁止无关人员靠近，保证设备的正常运转。

2.1.5 节水灌溉

应合理选择节水灌溉技术，种植面积大、耗水量大、年灌溉次数多或灌水劳动强度难度大且重要的植物区域，应优先采用高效的节水灌溉方式。别的植物品种或区域可根据其年灌水次数、人工费用与水费、工程费等因素比较，考虑采用较为低廉的灌水方式。比如：绿地中的乔木、灌木、临时花坛等，由于年灌水次数少或面积不大，采用人工灌溉的综合费用比节水灌溉费用低。

2.2 绿色建筑运营管理方式

2.2.1 采取与规划结构相适应的管理方式

以大型居住社区江桥基地（绿地新江桥城）D1地块为例。江桥基地规划结构分为社区、认可型邻里（居住小区）、防卫型邻里（组团）、邻居四级。物业管理也分为四级：第一级社区入口管过境重型车辆而对人开放；第二级认可型邻里入口管公交而对私家车、出租车开放；第三级防卫型邻里入口实行人车分流；第四级居住单元采用门禁系统。整个社区形成逐渐由公共空间到半公共空间，再到私密空间的心理感受，增加了社区的安全性和认同感[2]。

2.2.2 采用信息化管理手段与“人管”方式相结合

物业服务企业可以采用信息化管理手段对住户以及公共区域内绿色措施进行记录更新，并辅以专人专区的模式，加强对住区人口、安全、能耗、设备维护等方面的管理。如深圳龙悦居项目，住户的基本信息在电子系统中入档，其中包括姓名、银行账号、缴纳费用记录及报修投诉记录。住区还配备安全防范系统包括楼宇对讲系统、出入口控制系统和视频安防监控系统，进入小区需出示门禁卡，为住区安全提供了有效保障。

深圳龙悦居项目还实行“管家制”管理，每500户配备一个管家，一天2次进行现场巡视，对公共区域或者住宅内部发现的问题，如灯具、消防、窗户等，及时跟进并与住户进行沟通，有效填补了单方面依靠信息手段容易忽视的疏漏。

2.2.3 实施全寿命周期管理

现阶段住宅小区使用和维护过程中的问题，很多都是设计和建设阶段遗留但未暴露的问题。绿色建筑运营管理应从全寿命周期的角度出发，使运营管理活动深入到前期策划、设计和规划、施工和运行各个阶段。物业管理人员应从前期开始参与绿色技术方案的制定，运用物业服务单位在住区管理上已有的经验，保证绿色建筑技术实施的可行性。同时全面了解绿色建筑所使用的先进设备与技术，为后期实现绿色物业管理目标奠定基础[3]。

2.2.4 建立合理的能源管理制度

物业服务单位可设立能源管理组，负责日常的分项能耗统计并记录，以便及时了解掌握建筑能耗现状。物业服务单位可以自己根据设备运行记录和电耗记录，定期对数据进行整理分析。物业管理单位可向相关管理人员发放运营维护手册，并定期对他们进行专业的运营和设备设施管理方面的培训。

2.2.5 建立绿色运营激励机制

物业服务单位可对部门和员工采用有效的考核和激励机制，鼓励各级人员提出节能运行的合理化建议。制定节能人才选拔培养及考核奖惩相关制度，使企业节能管理效益与员工薪酬直接挂钩，调动广大员工的积极性。

2.3 绿色建筑物业管理服务

2.3.1 能源管理

物业服务部门在提供物业服务过程中，应进行照明节能控制、空调系统节能控制、智能化系统节能控制、电梯运行节能控制等，并在保洁服务和绿化养护过程中实施节电、节水控制。

2.3.2 绿化环境管理

物业服务单位在绿化养护时应采用无公害病虫防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学药品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害。同时还应控制剩余杀虫剂、除草剂和农药及容器的处置，严禁混入生活垃圾中，应按照有毒有害垃圾的处置要求进行处理。

2.3.3 垃圾管理

保障性住房社区内应率先开展垃圾分类的宣传、教育和倡导工作，树立垃圾分类的环保意识，阐明垃圾对社会生活环境造成的严重危害，宣传垃圾分类的重要意义，呼吁居民积极参与。社区内应设置密闭的垃圾容器，并有严格的保洁清洗措施，生活垃圾袋装化存放。垃圾站（间）设冲洗和排水设施。存放垃圾及时清运，不污染环境，不散发臭味。物业服务单位应指派专人对垃圾收集桶进行管理，确保垃圾收集桶停放整齐、桶体干净整洁、无残缺、四周无暴露垃圾。

2.3.4 停车位管理

加强地面停车管理是保障性住房停车管理的重点。可通过划定禁止停车区域、外来访客车辆管理、利用城市支路及次街周边空间弹性停车等方式，加强地面停车位的监督管理和集约利用。

3 结语

绿色建筑的运营维护是当前绿色建筑推进中的“短板”，保障性住房，尤其是公共租赁住房由运营服务公司负责统一运营、集中管理，政府具有较大的主导权，可作为探索绿色运营管理的突破口，通过对保障性住房绿色运营试点项目的培育，解决绿色运营管理所存在的问题，探索适用的绿色建筑运营管理措施和模式，为实现绿色运营管理指明方向。

[1] 王庭阳,汤民,乐园.当前绿色建筑实施现状调研分析[C].第九届国际绿色建筑与建筑节能大会论文集.2013:1-6.

[2]韩继红.上海绿色建筑成果集（2005-2010）[M].中国建筑工业出版社.2011:71-77.

[3]王建廷,葛晨.绿色建筑物业管理模式探索[J].中国房地产. 2013(20):75-79.

Analysis on the Strategy of Green Operation and Management Applied to Affordable Housing

Xu Li

在保障性住房中推行绿色建筑，不仅可以有效降低建筑资源能源消耗，提高保障性住房的质量和舒适度，同时也是推动绿色建筑发展的良好契机。针对保障性住房绿色建筑运营管理的现状与问题，从绿色建筑技术管理、绿色建筑运营管理方式、绿色建筑物业管理服务3个层面提出了保障性住房绿色建筑运营管理策略，旨在为弥补绿色建筑推进中的“短板”，实现绿色运营管理提供思路。

保障性住房；绿色建筑；运营管理

The implementation of green buildings to affordable housing can not only effectively reduce the energy consumption of building resources so as to improve the quality and comfort of affordable housing, but it also is a good opportunity to promote the development of green buildings. Regarding the current operation and management status and problems of green buildings applied to the affordable housing, the paper puts forward the strategy of green building operation and management applied to affordable housing from three levels which are the technological management of green buildings, the operation and management of green buildings and the property management service of green buildings. It aims to make up for the performing disadvantage of green building and to provide ideas for the achievement of green operation and management.

affordable housing, green buildings, operation and management

2016-05-25）

徐立，中华企业股份有限公司工程师，同济大学硕士。