房地产业宏观调控与产业定位的关系——以北京市为例

刘水杏

(首都经济贸易大学　城市经济与公共管理学院，北京　100070)



房地产业宏观调控与产业定位的关系
——以北京市为例

刘水杏

(首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院，北京100070)

[摘要]文章以房地产业发展与宏观经济关系相关理论为指导，以北京市为例对房地产业的经济效应、社会就业效应进行测算，以主导产业理论为依据，明确房地产业是否是国民经济的支柱产业，并进一步剖析房地产业的支柱产业定位与发展过热和调控萎缩之间是否存在因果关系，能不能将房地产业发展中存在的价格波动、过度融资等发展表象问题归咎于支柱产业的定位上，为进一步明确未来房地产业的发展方向和宏观调控提供依据。

[关键词]房地产业；主导产业；宏观调控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.02.075

1房地产业定位对宏观调控的影响

20世纪90年代以来，我国的房地产市场历经多次跳跃式发展和大规模调控，一直立于社会经济发展和改革的风口浪尖。尤其是近几年来，房价的爆发式增长和深度调控下的市场萎缩，年末年初的爆发式增长引致的出人意料的重手调控，不但对众多相关产业和宏观经济造成冲击，也影响着亿万人民的生活和社会稳定。

房地产业对我国经济社会发展和稳定的影响巨大：从经济角度，过高的房价严重抑制了社会消费，一套住房消灭一个中产家庭的现实非常不利于我国从“出口拉动”向“内需推动”型经济增长方式转变，一方职场占用一家高科技企业绝大部分资源的现状遏制了我国“硅谷性”创新产业的生机；而房价的大幅下跌则直接造成中产以上家庭财富的缩水，并对金融业乃至经济增长构成威胁。2011年下半年至今，经济增长下滑、地方政府债务激增、中小企业破产的风潮和担保公司的群体性危机背后都隐现着房地产业调控的阴影。从社会角度，大量白领阶层成为房奴的格局严重影响了社会活力和创新精神，也抑制了青年一代在文化精神方面的追求，从而进一步地加剧了社会分化，形成诸多潜在的社会危机；从政治的角度，社会对房价、利益分配、住房腐败与调控效果的不满，已经影响到党群干群关系，影响社会的和谐和稳定。

房地产业的平稳健康发展已经成为至关我国社会经济发展的一个全局性问题，正确把握房地产市场调控目标和调控方式、力度和节奏十分重要。在对房地产业的调控过程中，有一个根本性的问题亟待从理论和实践上给以明确，即房地产业与国民经济到底是什么关系，房地产业是否是国民经济的支柱产业，如果是支柱产业，是不是一定意味着价格高位运行、发展过热直至泡沫(其他支柱产业并没有出现如此严重的问题)；或者，如果要稳定房地产业价格、宏观调控时就必须取消其支柱产业定位？因此，从社会经济角度全面客观地分析房地产业的产业定位及其与房地产业发展过热和萎缩的因果关系问题，可以明确目前房地产业过热或萎缩是由于把房地产业定位为支柱产业的理论原因所致，还是因房地产业与金融业等产业相关密切、金融业过度支持房地产业等实践运作问题所致，这些问题对于稳定发展房地产业、明确房地产业的调控方向具有重要的理论意义和现实意义。

实际上，房地产业的产业定位和宏观调控是一个研究已久但一直激烈争议至今的问题。20世纪90年代初，建设部提出将房地产业作为国民经济支柱产业，1992年、1993年房地产热出现后，在全国引起了关于房地产业地位的讨论，房地产业的支柱性地位被否定(刘维新，1994)。在1993-1996年经济增长下滑的背景下，1996年中央经济工作会议上提出将住宅建设培育成为国民经济新的经济增长点，理论界建议再次将房地产业定义为支柱产业。1998年国务院明确强调住宅建设要成为新的经济增长点之后，房地产业作为支柱产业的定位基本明确。2003年国务院18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：“房地产业关联度高、带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。此后，全国各地均把房地产业作为支柱产业发展。

2008年以来，房地产业调控效果的不佳再次引发各界关于房地产业地位的激烈争论。在政界高层决策部门，银监会主席刘明康2010年在博鳌论坛和凤凰卫视上都明确表示，房地产是支柱产业，但应健康发展； 2013年4月1日，针对国家发改委副主任朱之鑫“文件没有称过房地产业是支柱产业”的说法，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮再次强调，在城镇化进程加速背景下，未来20年内，房地产行业仍将是我国国民经济的支柱产业。*陈淮.房地产行业20年内仍是支柱产业[N].北京日报，2013-04-01.

商界关于房地产地位的观点几乎成一边倒的态势，认为房地产具有毋庸置疑的支柱地位。房地产是居民财富的主要载体。从全球角度看，地产占人类财富比重超过50%。2010年，美国家庭拥有的自用住宅财富占家庭非金融资产财富的47.4%，是名副其实的居民财富第一大项。

学界对于房地产业在国民经济中的地位和作用如何、房地产业是否应作为国民经济的主导产业发展一直是一个研究热点并存有争议。一部分学者认为，房地产业是一个集资金、技术与劳力为一体的产业，具有产业链长、波及面广、创造就业能力强等特点，在国民经济中具有基础性和先导性作用，对于改善消费结构、改善人居环境、优化房地产资源配置、促进房地产业和国民经济的可持续发展十分重要，因而可作为国民经济重要的支柱性、主导性产业。另一部分学者则认为，在国民经济中起着支柱作用的应当是建筑业而非房地产业，尽管实践中房地产业发展迅猛且成效显著，但这纯粹是靠政府扶持的快速增长，且这种快速甚至一度是过热的增长态势，又是以严重耗费土地、资金等珍贵资源为代价的，行业增长方式过于粗放，因此难以肩负支柱产业之大任。

2房地产业的产业效应及其产业定位

房地产业的产业效应可分别从社会效应、经济效应等不同侧面进行测算，在此基础上综合判定其在国民经济中所处的地位。

2.1房地产业的经济效应测算

房地产业的经济效应包括两个方面，一是房地产业对相关产业的带动效应，客观地分析房地产业的产业链及其波及范围和影响程度，从国民经济的内在结构——产业结构上审视和评价该产业的实际作用。二是房地产业对国民经济的贡献率，分析该产业对整体经济的重要作用。

2.1.1房地产业对相关产业的带动效应

以北京市为例，文中运用投入产业模型，使用北京市2007年投入产出表和2010年投入产出延长表*2010年投入产出延长表为最新可用数据表，原因是：我国投入产出表每逢2、7年份编制一次，间隔五年，部分地区会根据需要在五年中间逢0、5的年份编制延长表。测算房地产业对相关产业的带动效应，结果见表1。

表1　2005年、2007年、2010年北京房地产业对主要产业的带动效应

资料来源：依据北京市2005年北京投入延长表、2007年投入产出表、2010年投入产出延长表计算而得。

从产业链看，北京市42产业中有40个产业与房地产业有关联，其中密切关联的产业2010年有12个、2007年有13个、2005年有16个。该产业的产业链长、波及面广，特别是，即使是在2008年美国次贷危机的影响和国内2007年严格的宏观调控下，2010年计算结果显示的房地产业的密切关联产业也达到12个。另外，笔者曾运用OECD中的美国、日本、英国、澳大利亚四国的17张投入产出表和中国投入产出表对房地产业的关联特性进行分析，所反映的主要规律均与此次北京市计算结果一致，即各国房地产业的产业链均很长。因此，房地产业对国民经济相关产业的带动作用是由产业特性所决定，具有客观性。

2.1.2房地产业对国民经济的贡献率

房地产业对国民经济的总贡献率来自于两个方面，一是房地产业本产业对国民经济的直接贡献率；二是因房地产业发展带动相关产业发展而产生的对国民经济的间接贡献率。采用增长值法等方法从产业增加值角度测算房地产业对国民经济的直接贡献率，用同样的方法测算房地产业相关产业对国民经济的贡献率，运用产业关联度对相关产业的贡献率进行修正，从而测算房地产业的间接贡献率，直接贡献率和间接贡献率之和为房地产业对国民经济的总贡献率。以北京为例，房地产业对国民经济的直接贡献率及总贡献率计算结果见表2和表3。

表2　2003—2012年北京市房地产业对国民经济的直接贡献率

注：以2002年作为基期计算不变价GDP及房地产业增加值。

表3　2003—2012年北京市房地产业对国民经济的总贡献率

测算结果显示，2003—2012年，北京市房地产业自身对国民经济的贡献率为9.04%，远高于主导产业5%贡献率的标准，再者，若将房地产业通过产业链产生的间接带动效应考虑在内，北京房地产业的总贡献率(即本产业对国民经济的贡献和通过产业链产生的贡献率)平均每年高达19.28%，显示该产业在地区整体经济中占有重要的地位。

综上，房地产业不仅产业链长、波及面广，对相关产业的带动效应十分明显，而且在国民经济中占有一定的比重，因此，该产业的经济效应十分显著。

2.2房地产业的社会效应测算

社会效应在很大程度上是房地产业的外部效应，房地产业在经济增长的同时可产生明显的社会效益或社会成本，如促进或抑制就业、满足居住需求、提升或降低居民生活成本和质量、美化或污染环境、吸引或排斥人力资源等。鉴于诸多外部效应不易量化，本文以北京市为例，以该产业发展所带动的就业效应作为社会效应的标志进行分析。在就业效应测算中，本文主要运用就业产量弹性模型，即运用该模型测算北京市房地产业本产业的就业效应作为直接就业效应；其次运用就业产量弹性模型测算房地产业相关产业的就业效应，用投入产出模型测算出的产业关联度修正其他产业的就业效应作为北京市房地产业的间接就业效应。测算结果见表4。

表4　北京房地产业对社会就业的总带动效应

测算结果显示，北京房地产业对就业影响力的总效应弹性区间范围在81.34%～111.19%，其中，房地产业本产业产生的直接就业带动效应为67.1%，通过产业链产生的间接就业带动效应为14.24%～44.09%，表明房地产业产值每变动1%，直接、间接带动就业总量弹性在81.34%～111.19%，北京房地产业社会就业的吸纳能力很强，带动效应显著。

2.3房地产业在国民经济中的产业定位

按照主导产业理论，一个产业要成为主导产业，一方面要具备产业关联度大、能带动其他产业发展、扩散效应明显的条件，另一方面要具备产业自身发展较快且在国民经济中占有一定的比重，同时该产业有广泛的社会效应。

据此标准，北京市房地产业对国民经济的贡献率高达19.28%，同时还可带动42产业中的40产业发展，波及范围十分广阔，加之促进社会就业的效应也十分显著，因而北京市房地产业是国民经济的主导产业之一。不过，由于目前房地产业发展中明显存在诸如房价地价偏高、金融业过度支持房地产业发展等房地产业过热等问题，这自然引发理论与实践中的争论，认为房地产业过热是因政策上把房地产业当作主导产业发展所致，二者直接具有因果关系。

3主导产业定位下房地产业的宏观调控

能不能将房地产业发展中曾经一度存在的过度融资、房地产价格高位运行等发展过热的表象问题归咎于主导产业的定位上，这需要从理论上加以分析。

本文认为，房地产业发展过热及其后续宏观调控下波动的结果与把房地产业定位为主导产业并无直接的因果关系，原因是：

(1)尽管目前学界关于房地产业能否作为国民经济的主导产业的问题仍有很多不同的声音，存在很大争议，但我们认为，一个产业是否是主导产业，这是一种客观存在，并不主要由政策等主观因素所决定，而是产业本身的特性使然。房地产业对国民经济具有显著的经济效应，这是该产业的产业特性，房地产业自身产业链长、波及范围广、对国民经济的贡献率较大，这在一定程度上具有客观性，不以人的主观意志为转移，主导产业理论和国外几十年的实践发展经验证明了这一点。

(2)相反，房地产业剧烈的波动会影响主导产业作用的发挥，比如较为典型的房地产炒作和土地囤积等问题，房地产炒作致使房地产业“空转”，整个房地产业在玩“价格数字游戏”，这除了抬高房地产价格、对金融业具有实际影响外，对其余产业的带动作用可能降低，而地产囤积更会使市场供给短缺、地价居高不下，这种过热必然会导致政府强力和持久的宏观调控，再传导到国民经济的各个部门，产生巨大的传导效应非常不利于社会经济的健康发展。而房地产业这种大起大落的局面一方面表明房地产业自身处于不健康发展态势；另一方面说明在产业结构上，房地产业与金融业的产业结构有所失调。例如，表5表明，北京房地产业与金融业之间无论后向关联还是前向关联，无论直接关联还是完全关联，其产业关联度绝大多数不同程度偏高，甚至数倍于国际数据。

表5　国际及北京房地产业与金融业关联度变化范围

资料来源：据北京市投入产出表测算。

从实际发展情况看也证实了这一点，多年来房地产业过分依赖金融业，一方面，房地产供给方如开发商甚至包括政府下属部门，如北京市土地整理储备中心等的资金来源均以银行间接贷款为主；另一方面，从需求方即消费者也通过抵押贷款形式进行间接融资，因而，可以说，从供求双方将金融业绑在了房地产业上，房地产业与金融业的风险甚高。

(3)造成房地产业发展中剧烈波动的真正原因在于社会各界主观上过分强调甚至利用其主导产业作用而在供给、需求、政府调控等各个层面的实际操作有问题。在管理层面，政府在房地产市场上仍然具有举足轻重的主导地位，某种程度上会追逐财政收入，从而使房地产市场政策性浓厚、运行机制不畅，垄断经营，然而当房地产高价运行时社会压力增大，于是政府又会采取强力和持久的宏观调控，这样一来，房地产业的剧烈波动在所难免。

因此，鉴于我国房地产市场的发展态势，应谨慎对待房地产业发展中的不健康因素，采取多种政策措施促进该产业的健康发展，而不仅仅是一味地价格打压或扶持。在政府监管层面，政府可以利用土地供应量、金融、财税等手段来控制或激活房地产市场。

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[7]刘洪玉.推进与完善住房公积金制度研究[M].北京：科学出版社,2011.

[基金项目]本文是北京市教委面上项目“北京市房地产业发展过热与房地产业定位的关系研究”(项目编号：SM201210038002)的阶段性研究成果。