近年来青岛市房地产投资走势分析

■彭　湑



近年来青岛市房地产投资走势分析

■彭湑

自2000年以来，在15年左右的时间里，青岛市及全国的房地产市场都逐步从波澜不惊走向超级繁荣。在房地产业蓬勃发展的这些年中，房地产投资起到了举足轻重的作用。回顾梳理这15年来青岛市房地产投资的走势特点，是对这些年房地产投资历程的一个总结，可以为未来提供一定的参考。

青岛市房地产投资与全市固定资产投资的关系

2000年以来，除2006年以外，青岛市资本形成对GDP的拉动都要大于最终消费支出对GDP的拉动。尤其是最近几年，资本形成对GDP的拉动甚至接近或达到最终消费支出对GDP拉动的2倍，个别年份接近3倍。可见，固定资产投资对青岛市经济的推动作用非常巨大，处于首要的地位。在固定资产投资中，房地产投资是非常重要的一块，近15年房地产投资与固定资产投资是怎样的关系呢？表1是2000-2014年青岛市固定资产投资与房地产投资走势表。

2000-2014年，青岛市城镇固定资产投资由242.68亿元增长到5766.03亿元，年均增速为23.5％。而同期房地产投资由67.51亿元增长到1117.73亿元，年均增速为20.6％。房地产投资并不像想象中的高于城镇固定资产投资平均增速，而是落后于城镇固定资产投资平均增速2.9个百分点。在这场房地产盛宴中，房地产获得了远超过其他行业的收益。但房地产在投资方面，却没有达到行业的平均投资增速。未来，随着房地产泡沫的逐渐消失，特别是“去库存”压力下，房地产的超额收益很难再次重现，各个经济主体在房地产业的投资要非常谨慎。

表1　青岛市2000-2014年城镇固定资产投资与房地产投资走势（单位：亿元）

青岛市房地产投资结构特点

根据《青岛统计年鉴》的统计口径，青岛市房地产投资主要分为住宅投资、办公楼投资、商业营业用投资、其他投资四类。在近年来的房地产盛宴中，房屋住宅的价格快速增长，吸引力大量的房地产投资进入住宅项目。同时，由于住宅价格上涨的替代效应，其他各类非住宅房地产的价格也在同步上涨。对各类房地产项目的投资都在不断加大。表2是2000-2014年青岛市房地产投资的构成。

通过对表2进行分析研究可以得出，在2000-2014年这段时间里，青岛市房地产投资的年均增速为20.6％。在房地产投资的4个构成部分中，住宅项目投资和办公楼项目投资的年均增速是大于房地产投资的平均增速的。其中，住宅项目的投资年均增速为20.7％，办公楼项目投资年均增速为23.2％。在这样的发展速度下，住宅项目投资总额占房地产项目的投资总额由2000年的64.4％发展到2014年的65.4％，占比提高了1个百分点。商业营业用项目和其他房地产项目的投资年均增速分别为19％和20.1％，两者的年均增速低于房地产项目平均年均增速。商业营业用项目投资占房地产投资比重由2000年的14.4％下降到2014年11.9％，其他房地产项目投资占房地产项目投资比重由2000年的14.8％下降到2014年的14.0％，虽然两者下降的程度都不大，但是由于两者占房地产项目投资比重相对小，还是值得关切的。

表2　青岛市2000-2014年房地产投资构成（单位：亿元）

自贸区战略对房地产投资的影响

自贸区（FTA）战略与“一带一路”战略已成为我国经济发展新常态下参与国际竞争合作的两大开放战略和新一轮改革开放的创新驱动力。日前，青岛市发布《青岛市实施国家自由贸易区战略建立地方经贸合作推进机制工作方案》，成为全国第一个系统建立国家自贸区战略地方推进工作机制的城市，探索在国家FTA战略框架下促进地方经贸合作的路径和机制，提高政府机关和企业利用自由贸易协定开展对外经贸合作的使用率和覆盖面，运用自由贸易协定政策提升地方经贸发展水平。《方案》的出台和自贸区审批落地，对青岛市的房地产发展具有积极的影响，为未来青岛市房地产发展提供了重大的机遇。

随着自贸区战略推进，在自贸区政策利好的推动下，青岛市的整体房地产投资都将获得有力推动。一方面，随着各大服务贸易企业及其他大型企业的入驻，产业地产投资项目不断受益，将催生大量工业用地、产业园区用地的投资需求；另一方面，企业的入驻必定也会带来大量的人口流入，进而拉动一系列包括商业、办公以及住宅方面的投资需求，引发相关的房地产项目投资。

从自贸区的优惠政策看，对于房地产开发企业来说，以人民币利率市场化、金融业对外开放以及大量国际型金融机构的入驻，将极大提升房地产企业的融资环境，拓宽融资渠道，并在一定程度上降低房地产企业的融资成本，增强企业融资能力及财务实力，加速其投资步伐。

促进青岛市房地产发展的对策建议

第一，完善土地政策，促进土地的合理有效利用。充分利用土地政策的杠杆和规划作用，进一步推动产业结构调整和优化。应当通过土地资源供应量的调整，根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度。全面清理土地市场，由于投资方方面的原因造成长期闲置的土地，由政府收购进入土地储备系统，在后期发展中根据实际情况进行再招标，有效促进土地资源的高效利用。

第二，加强信息公开，进一步强化房地产市场法制管理。政府应加强信息公开，增强从土地招标拍卖到商品房上市整个过程的透明度，尽快建立健全对市场的供求、价格、运作情况等进行预测监控及相应的信息分析和反馈系统。同时，针对目前房地产市场管理的薄弱环节，抓紧修订有关政策法规，进一步完善房地产市场管理制度，加大对房地产市场主体经营行为的执法监督力度，为房地产投资创造一个更加透明化、公平化的发展环境。

第三，调整住房保障结构，促进房地产市场健康发展。在房地产盛宴进程中，房价的持续上涨对住房市场需求结构产生了重要影响，城市居民家庭收入水平与住房价格不相匹配，广大的中低收入阶层购房压力大。为满足中低收入阶层住房需求，需要调整住房保障结构：一是积极发展租赁市场，以租代购，促进住宅租赁市场的发展；二是构建经济适用房、限价房等多层次的住房保障体系，增强中等收入家庭购房能力；三是大力发展廉租房保障，解决低收入家庭居住困难，引导住房消费观念的改变，促进房地产健康发展。

（作者单位：湖北省鹤峰县住房和城乡建设局）

责任编辑：陈秀丽