住房租赁市场的想象空间

单素敏

能否保障房企、中介、租房人、个人业主等各利益相关方，从中挖掘出新的市场机遇、

真正满足“住有所居”“住有尊严”的梦想，是对新政最大的考验

一边是感叹“长安米贵，居大不易”的城市“漂泊族”，另一边是大量闲置而被计入库存的房屋，住房市场中这一普遍存在且愈演愈烈的供需错位矛盾，有望在逐步实施的租房新政中，得到妥善的解决。

2016年5月4日，李克强总理主持召开的国务院常务会议提出，“确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。”为发展住房租赁市场，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

实际上，2015年初住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，就已经把推行租房新政确定为深化住房制度改革的重要内容;当年末的中央经济工作会议又将其列为了“化解房地 产库存的六大举措”之一;2016年5月6日国务院新闻办召开的政策吹风会上，住建部副部长陆克华透露，在不久的将来，一系列针对住房租赁市场领域供需双方的配套政策将会陆续出台。

1998年房改以来，在经历了近20年的快速发展之后，中国房地产市场试图通过“鼓励购租并举”的方式，来弥补租赁市场的不足、完善住房供应体系、推动房地产开发企业转型升级。

不过，在接受《瞭望东方周刊》采访的企业及专家看来，要实现这些目标，仅有政策的方向性指引还远远不够。能否保障房企、中介、租房人、个人业主等各利益相关方，从中挖掘出新的市场机遇、真正满足“住有所居”“住有尊严”的梦想，才是对新政最大的考验。

土地用途的限制被打破

“完整的住房体系应该覆盖住保障性住房的低收入家庭、租房族、普通商品房购买人群等不同阶层，但长期以来我们对住房租赁市场的重视是不够的。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受《瞭望东方周刊》采访时说。

租房市场制度措施不完善、供应总量不平衡、结构不合理等问题，以及由此带来的租房难、租房贵现状，使得一部分暂时没有条件买房的人也不得不加入了购房大军。

“问题是，让每个人都通过买房来解决居住问题是不现实的。”范小冲认为，“提供大家能够租得起的房源，让年轻人或新移民在城市有稳定的住所、稳定的就业，从而实现人口的城镇化，这是出台租房新政的重要目标。”

而扩充房源、平抑房价、规范市场，是实现这一目标的基本手段。

“市场上确实存在很多闲置的物业。”新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉《瞭望东方周刊》。

国家统计局发布的数据显示：截至2016年4月末，全国商品房待售面积为7.27亿平方米，其中商业营业用房待售面积为1.51亿平方米。

这些商业库存和一些老的工业厂房、办公楼、招待所等，因为非住宅性质的限制，过去很难被改造成租赁房推向市场。“对我们来讲，发展过程中最需要政策来解决的问题，就在于放开这些限制。”长租公寓运营商魔方公寓市场部高级经理任宇告诉《瞭望东方周刊》。

租房新政的出台，让包括魔方公寓在内的住房租赁企业看到了重大的利好。

按照新政的规定，那些由于电商冲击或者其他商业模式调整而关门停业的商业用房、市场前景不好的在建商业项目房屋，都可以改造成租赁住房。此外，为了降低租户的使用成本，陆克华还介绍，对于土地用途调整为居住用地的商业用房项目，用水、用电、用气的价格将按照居民的标准执行。

“新政策增加住房租赁的有效供应，对租房需求较大的一二线城市来说，效果将更明显。但对于房地产供应过剩情况更严重的三四线城市，租房新政的去库存作用有多大，还很难说。”欧阳捷认为，中小城市住房自有率相对较高，“住宅的租赁需求都不多，更不要提按间出租或者商业用房改造后做普通住房出租。”

以魔方公寓选择入驻城市的依据为例，“GDP、人口总数和人口净流入情况都好，长租业务才有发展前景，目前来看，我们主要集中在一线和1.5线的城市，大量的二线城市还不太敢做。”任宇告诉本刊记者。

范小冲则认为，过去有些城市领导者“好大喜功”，认为只有CBD、“曼哈顿”才能代表城市的现代化，在交通便利、配套完善的市中心建了大量的商业、写字楼等公共建筑，“现在通过新政变通一下，把这些商业用房拿出来出租，对城市白领还是有一定的吸引力，同时也可以做到物尽其用，避免资源浪费。”

住房租赁生意为什么难做

“在国外，房价高低一定程度上是由房屋租金回报情况来决定的，但在我们国家，这二者几乎没什么相关性。事实上，租赁市场才是城市住房的蓄水池，它应该能够调剂和反映住房的真正需求。”范小冲告诉本刊记者。

中国的房屋租售比远低于国际水平，住宅物业的租金回报率普遍在2%左右，一些经营状况较好的商业项目也仅能达到3%的水平，一年的利润连付银行贷款的利息都不够。

“现在上市房企的投资回报率一般在8%～12%，即便是下降到5%，卖房子还是比租房子的回报高。这种情况下政府鼓励开发商不做销售做租赁，后者的动力是不足的。”欧阳捷说。

中国指数研究院常务副院长黄瑜也对《瞭望东方周刊》分析，快速周转是开发企业的生命线，在其他可以维持规模扩张的渠道没有搭建起来之前，任何长周期的操作都将使其面临资金运营的风险。

“在销售仍有理想利润空间的前提下，进入住宅租赁行业首先需要承担较高的机会成本。而由于前期没有成熟的运营经验，初期运营费用率将保持在较高水平，又会大大降低开展租赁业务的投资回报率。”黄瑜说。

即便是投资回报可期，经营租赁业务对房地产开发企业来说也依然存在巨大的挑战。

首先，已建成的办公或商业用房改成居住用房，要增加厨卫设施、满足日照要求等等，对建筑本身的这些改造难度和成本就非常大。

另外，租赁绝不是简单把商业物业改造成住宅租出去就结束了，能不能租出去取决于怎么寻找客户并通过后期持续的投入来服务客户，最终形成品牌。

至少目前来看，习惯了买地卖楼的房地产开发商似乎还缺乏这样的能力，委托专业的住房租赁公司来经营将会成为房企们的优先选择。

“实际上，跟房天下合作的许多开发商都表达过这样的意愿，他们希望把闲置物业交给我们来运营，互联网上聚集了大量的房源和租客，便于快速匹配他们的需求，比他们自己运营要高效。”房地产电商平台房天下相关负责人告诉《瞭望东方周刊》。

政策鼓励开发企业与租赁企业合作发展租赁地产，引导其从开发、销售向租售并举的经营模式转变的同时，“还将合理确定新建租赁住房建设的规模，在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。”陆克华在前述政策吹风会上明确提出。

这一规定，让住房租赁业务的经营者们看到了更多的商机。

2016年5月18日，保利地产以溢价率295.8%、折合楼面价43607元的成本拿下了上海浦东新区周浦纯住宅地块，出让条件中规定“15%的面积需要开发商自持70年”，这意味着这部分项目不能出售，房企的资金会长期沉淀在其中。

“如果交给我们来运营，解决方案其实有很多。比如做养老地产、长租公寓，等等，而在所有的产品中，白领公寓是坪效最好的合作方案。”任宇告诉本刊记者。

政策如何“伸手”与“放手”

近期地王频出、“面粉贵过面包”的市场热度下，土地出让中附加自持面积这样的条件，对企业来说似乎显得过于严苛，“这等于说，明知不赚钱还让你这么做。”在欧阳捷看来，“政府要培育住房租赁市场，应该尽量减少限制性条款，完善公共服务的基础性建设，比如规范行业标准、合同文本，保证信息透明、严格执法等等。”

黄瑜则认为，热点城市租房需求巨大，在没有其他有效渠道扩大租赁房源的情况下，年度住房建设计划和住房用地供应计划中给予优先安排有其合理性，而三四线城市目前普遍存在库存压力大的问题，更需要通过规划来调节，“比如，在摸清本地可租赁住房规模之后，提高货币化安置的比例来缓解市场整体的库存压力。”

“土地出让是招拍挂的方式，企业会根据自身条件来考虑要不要拿地，这本身是一种市场化的行为，不存在强迫。只是，政府要引导开发商自持经营，需要在税费、融资通道上给与优惠和帮助。”范小冲说。

对此，我爱我家集团副总裁胡景辉在接受《瞭望东方周刊》采访时直言，企业经营房屋租赁业务运营成本较高，可以通过内部管理、商业模式创新等自己解决，但是税费高、融资成本高的问题，需要政府来调节。

小马（右）与小月在北京的出租房里完婚。

针对这些问题，陆克华介绍，租房新政将对依法登记备案的住房租赁企业、机构，包括个人从税收方面给予优惠。“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，拓展直接融资的渠道。”

实际上，由于REITs涉及面非常广，对后期市场的影响非常深远，而且在整体结构设计的过程中涉及到诸多的部门，这一国外已经非常成熟的金融产品，在我国迟迟没有步入正轨。在黄瑜看来，住建部此次对稳步推进REITs试点的强调，在一定程度上可以看作是发展租赁市场的政策设计的环节之一。

新政的实施，让年轻人看到的一个理想且可期的未来是，无论“漂”在哪座城市，都可以通过专业、规范的租赁公司提供的可靠服务，过有尊严的租房生活。而这样的企业能够生存、壮大，需要政府在“伸手”与“放手”之间，收放有度。