近年来杭州市住宅市场运行状况的研究

2016-06-13浙江建设职业技术学院经济管理系马行耀孙磊

中国商论 2016年13期

浙江建设职业技术学院经济管理系　马行耀　孙磊

近年来杭州市住宅市场运行状况的研究

浙江建设职业技术学院经济管理系马行耀孙磊

摘要：本文收集了近年来杭州市住宅市场的相关数据，以成交均价和销售面积这两个指标为核心，通过分析成交均价和销售面积等相关指标的变化情况，来描述杭州市住宅市场的运行状况。结果表明，杭州市住宅成交均价与经济水平、居民收入基本保持一致。近年来杭州市住宅销售面积保持在合理的范围内，住宅市场供求整体平衡。销售开发比这一指标较库存量指标能更好地反映出住宅开发和销售之间的供求关系。研究结果为政府部门准确判断房地产市场状态、制定房地产相关政策提供了参考。

关键词：住宅市场成交均价销售面积销售开发比

当前，全面放开“二孩”政策、中央深改会议提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、国务院常务会议提出“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”，一系列政策暖风再次引发业内关注。一直以来，库存量都是房地产行业运行状况的主要衡量指标之一。据中国指数研究院统计，截至2015年10月底，杭州市区可售商品房达16.6万套，处于历史最高位，其中住宅库存量为9.6万套。国家统计局的数据表明，截至2015年10月底全国商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，数据远超过6亿多平方米。

关于住宅市场的运行状况，以往的研究主要围绕住宅市场价格的影响因素而展开。国外学者对房地产的研究起步较早，Nellis 和Longhottom从供给和需求方面着手，通过实证研究得出，收入、贷款利率和贷款余额是影响英国房地产价格的主要因素[1]。基于人口因素，Mankiw和Weil[2]探讨了收入、人口对美国房地产价格的影响。国内也有大量学者从供给和需求、房地产价格的影响因素、房地产周期波动等方面进行了深入的研究。程袭节和张雪烨[3]选用2002年～2012年杭州市房地产相关数据，研究了房地产的基本价值并测算了泡沫度。基于大量历史数据，刘文龙、张雪华和黄昌洋等[4]实证分析了人均可支配收入对房地产价格的影响，并通过建立多元回归模型，得出房地产价格和土地价格是正相关的。李凌峰[5]基于灰色关联度模型分析了房地产价格的影响因素，选取成本、经济、社会、政策等因素作为变量，利用VAR模型考察这些变量与房地产价格的关系。曹琳剑等[6]基于主成分分析法和结构方程模型，对城镇化相关因素与商品住宅价格的内在作用机理进行深入研究。许一帆等[7]基于时间序列对杭州市房地产的影响因素进行研究。

区别以往的研究，本文基于统计分析方法，以数据为基础，通过收集住宅成交价格和住宅销售面积等主要相关指标数据，关注点主要围绕住宅成交价格和住宅销售面积是否处于合理的范围，寻找数据之间的内在联系，进而从一个新的视角来全面认识住宅市场的运行状况。

1　近年来杭州市住宅供求均衡点分析

1.1住宅供求均衡点的确定

经济学研究表明，对于一般物品，价格越高，供给越多，而需求则越少，均衡点由供给曲线和需求曲线共同决定；经济增长和收入提高等外部因素都会使得供给和需求曲线发生移动；一般情况下，总供给总是大于总需求的，对于经济现象的研究也总是从需求方面进行分析。

就住宅市场而言，住宅供给量体现为住宅竣工面积和住宅新开工面积，其中住宅新开工面积意味着将会在未来竣工，体现为一种远期供给量；而竣工面积意味着当年可以交付成交，体现为一种即期供给量；住宅需求量由经济发展水平、居民收入、人口等因素决定。当年住宅供求均衡点包括价格均衡点和实物量均衡点，分别体现为当年的住宅成交均价和住宅销售面积。对于住宅供求均衡点，本文更加关注以下两点：一是近年来住宅成交价格上涨是否处于合理的区间；二是住宅市场开发面积和销售面积是否处于合理的区间。

1.2近年来杭州市住宅供求均衡点的变化趋势

通过收集2005年以来杭州市住宅成交均价和住宅销售面积数据，其中住宅成交均价=当年住宅销售金额/当年住宅销售面积，所有数据均来自历年杭州统计年鉴。绘制住宅供需均衡点的散点图如图1所示。

图1　近年来杭州市住宅销售面积和成交价格散点图

由图1可以看出，近年来随着住宅成交均价的上升，住宅销售面积并没有出现明显的同步增长态势，基本维持在600万～1000万平方米这个范围内波动。可能的原因分析：经济和收入的增长会导致住宅需求曲线向右移动，但物价水平和劳动力成本的上升会使得住宅供给曲线向左移动，综合结果就是均衡点往上移动，体现为价格上升，但实物量并没怎么变化。接下来，本文重点对住宅成交价格和住宅销售面积这两个供需均衡点指标进行实证分析。

2　近年来杭州市住宅成交均价等相关指标变化的情况

2.1近年来杭州市住宅成交价格等相关指标介绍

与住宅成交价格密切相关的指标有经济发展水平和居民收入水平，利用GDP来衡量经济发展水平，利用人均可支配收入来衡量居民收入水平，利用住宅成交均价来衡量住宅市场价格均衡点。本文以2005年为基准年，收集2005年以来杭州市GDP、人均可支配收入和住宅成交均价等指标数据，所有数据均来自历年杭州统计年鉴，具体数据见表1。

2.2三者之间的关系

住宅成交均价与经济增长、居民收入增长等总体保持协调。从表1可以看出，近年来随着杭州市GDP和人均可支配收入的增长，住宅成交均价呈现快速增长态势，截至2014年底，杭州市住宅成交均价达到1.4万元/平米；从比值看，2014年，杭州市GDP(现价)为2005年的3.12倍，而2014年杭州市住宅成交均价为2005年的2.57倍，2014年杭州市人均可支配收入为2005年的2.69倍。可以看出，住宅成交均价的累计增幅低于经济增长的幅度，但与居民收入的增幅相当。

表1　近年来杭州市GDP、人均可支配收入和住宅成交均价对比

住宅成交均价并非直线上升。由于2009年国家加大刺激经济的力度，2010年杭州市住宅成交价格出现非理性上涨，当年大幅增长35%，次年出现负增长，显示出当价格严重偏离价值时，住宅市场自身具有修复功能。2013年以来国家加大了房地产市场宏观调控力度，导致2014年杭州市住宅成交价格出现负增长，下降4.3%，也显示出宏观经济政策是影响房地产市场的主要因素之一。

3　近年来杭州市住宅销售面积等相关指标的变化情况

3.1指标选取

从统计上来说，住宅存量面积是时点指标，而住宅供应面积和住宅销售面积是时期指标。年末住宅存量面积=上年末住宅存量面积+当年住宅供应面积-当年住宅销售面积。在没有预售制度的情况下，当年住宅供应面积可以利用当年住宅竣工面积来衡量。而当年住宅新开工面积会在未来某一时间转变为住宅竣工面积，从而转变为住宅供应，因此了解住宅新开工面积的变化情况，有利于更好地把握未来住宅供应的变化趋势。此外，施工面积与竣工面积相对应，反映了在建住宅的规模大小。

本文收集2005年以来杭州市住宅市场新开工面积、竣工面积、销售面积和施工面积等指标数据进行实证分析，所有数据均来自历年杭州统计年鉴，具体数据见表2。

3.2住宅库存量指标的缺点

住宅库存量指标是一个时点指标，它表示在某个时点上已经竣工但没有销售出去的住宅面积。因此，住宅库存量体现了竣工住宅供给量大于竣工住宅需求量的状态。

(1)应从系统的角度来衡量住宅市场的供求状况。现实中，由于预售制度的存在，当年住宅销售面积可能包括已开工、未竣工的住宅面积，也可能包括当年以前竣工的住宅面积。此外，没有竣工的住宅符合条件也可以交易，因此当年住宅供应面积可能也包括还没有竣工的在建住宅面积。在上述情况下，年末住宅存量面积就不能真实反映住宅市场整体的供求状况。因此，还需从整个住宅系统开发面积和销售面积的比较来衡量住宅市场的供求状况。(2)对于不同规模的城市，也不能直接比较它们的库存量指标。

3.3各种指标的变化趋势分析

近年来杭州市住宅相关的面积指标变化情况如表2和图2所示。

表2　近年来杭州市住宅相关的面积指标对比　（单位：万平方米）

图2　近年来杭州市住宅销售面积相关指标变化情况

(1)竣工面积和销售面积均平稳运行。近年来杭州市住宅竣工面积始终围绕着均值上下波动，且波动幅度小于住宅销售面积；住宅销售面积出现稳中有升态势，有两次超过1000万平方米，但随后市场自身具有修复功能，即期的需求爆发抑制了以后几年的需求，也从另一方面反映出整体住宅市场处于平衡波动态势。

(2)施工面积与新开工面积和竣工面积的数据关系合理。由于施工面积是时点数据，当年末施工面积=上年末施工面积+当年新开工面积-当年竣工面积。从数据来看，2014年比2005年施工面积增加2464.99万平方米，而2006年～2014年累计新开工面积减去累计竣工面积等于2378.4万平方米，剔除统计时点的差异，总体吻合。

(3)新开工面积的快速增长带动施工面积的大幅增加。从2005年～2009年，施工面积保持平稳，显示出这些年新开工面积和竣工面积的和谐发展；2010年以后，施工面积逐年增大，主要得益于新开工面积的大幅增长，显示出开发商对未来市场的良好预期。

3.4各种指标之间关系的实证研究

为了更清楚地看到各种指标的变化规律，本文利用杭州市住宅累计新开工面积、累计销售面积和累计竣工面积等指标进行实证分析，具体结果如图3所示。其中，累计新开工面积代表累计住宅开发面积，相当于住宅总供给量，累计竣工面积代表竣工住宅供给量，而累计销售面积相当于住宅总需求量，通过比较三者之间的差距可以衡量住宅市场的供求状况。

图3　近年来杭州市销售面积相关指标累计值分析

(1)杭州市住宅市场供求运行平稳。近年来不论是累计住宅新开工面积、累计竣工面积还是累计销售面积指标基本都处于稳步上升态势，其中累计住宅销售面积始终在累计住宅新开工面积和累计竣工面积之间，显示出杭州住宅市场的平稳运行态势；从增长斜率看，2010年以后，累计新开工面积曲线的斜率有加大迹象，而其他两条曲线增长较平稳，需引起重视。

(2)引入销售开发比指标来全面评估住宅市场的供求关系。为了全面反映近年来杭州市住宅市场的供求关系，利用2005年以来住宅累计开发面积和累计销售面积来进行说明，其中住宅累计开发面积等于历年新开工面积求和。可以看出，2005年以来，杭州市累计新开发住宅面积10259.5万平方米，累计销售住宅面积8570.8万平方米，销售开发比为83.5%，该指标较库存量指标更好的反映出住宅市场开发和销售的供求关系。