我国闲置住房问题及对策探析

刘静静+刘民培

[摘要]在较高的住房空置率的影响下，我国城镇居民住房拥有量呈现出分布不均的现象，由此导致了我国与房产有关的资源浪费。文章就城镇居民住房拥有量失衡的现状、影响因素以及在此背景下所带来的问题进行了详细的介绍，并分别从加强政府对房价的管理、征收房地产闲置税、改革房产税等方面对解决我国的闲置住房问题提出了建议。

[关键词]闲置住房； 房产税； 等额货币购买率； 住房闲置税

在房地产经济学中，空置（Vacancy）是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用，处于等待出租或出售的状态。空置的概念并不区分房屋的新旧，而是表示房屋未处于使用的状态，包括未被使用的房屋，或是等待出售或是待出租的空房。《住宅空置统计的国际比较及借鉴意义》，孙峤，郑思齐，刘洪玉。合理的房屋空置率有利于促进消费者购买或租赁房屋的需求，使消费者有选择性的购买满足自己需求的房屋，促进市场的有效运转；相反，较高或者较低的房屋空置率则反映了房地产市场发展的扭曲以及社会发展的不平衡。

国际惯例上通常认为房屋空置率在5%～10%为合理范围；空置率在10%～20%为空置危险区。虽然国内外对房屋空置率统计并没有一个统一的指标和标准，但是作为反映住房供需矛盾的重要指标，房屋空置率在我国也一直备受关注，我国一些学术界或民间机构对此作了相应的研究。国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民（数据来源）在 IMF2015 春季年会期间表示，我国房地产市场的主要问题是住房空置率较高，房屋空置面积达到10亿平方米；西南财经大学2014年发布的一份关于“城镇住房空置率与住房市场发展趋势”的调研报告中指出2013年我国住房空置率高达22.4%，比2011年上升1.8个百分点；由腾讯网、腾讯房产研究院与中国房地产报、《腾讯智慧》联合发布的《2015 年 5 月全国城市住房市场调查报告》的调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在 22%～26%。由此可见，虽然我国统计部门对房屋闲置率的数据研究并没有给出一个官方的说明，但相关机构的数据表明我国城镇住房闲置率大部分高于合理水平。

1我国城镇居民房屋拥有量分布不均

1.1城镇居民住房拥有量现状分析

自1998年我国停止住房实物分配、实行住房分配货币化的政策后，房地产住宅市场迅速发展，我国对住宅的投资建设和销售面积基本呈逐年递增的趋势，由此提高了城镇居民的住房拥有量并且改善了我国城镇居民的住房质量。但是在住宅市场利益的驱动以及传统的“以房养老”“地盘效应”观念的影响下，我国居民把囤房作为投资理财的重要手段，从而产生了城镇居民住房拥有量不均的现象。

中国社会科学院社会学研究所对全国社会状况的综合调查（2013）结果显示，我国家庭住房自有率高达93.5%，较2011年提高了1.9个百分点；其中城镇家庭住房自有率为89.6%，较2011年提高了1.7个百分点，且18.6%的家庭拥有两套以上住房。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告显示，中国城镇地区住房拥有率达89%、城镇地区多套房拥有率达21%、城镇地区自有住房空置率为22.4%、经济适用房空置率高达23.3%。中国家庭自有住房拥有率已经很高，由此可见，中国家庭自有住房拥有率迅速上升、城镇家庭多套房拥有率上涨迅速、高收入家庭多套房拥有率高而且还在迅速上升。中国住房市场刚性住房需求及改善型住房需求乏力。城镇家庭自有住房空置现象严重，现有住房存量完全可以满足住房需求。同时，该报告还指出，城镇家庭未被满足刚性住房需求显著下降，其中因无房原因导致住房刚性需求未被满足所占的比例是：2011为15.2%，2013为13.0%，2014年为10.8%；未被满足的住房刚性总需求所占的比例是：2011年为28.2%，2013年为24.6%，2014年为22.2%。虽然我国城镇家庭未被满足的住房刚性需求显著下降，但其中低收入家庭未被满足的刚性住房需求旺盛，25%的最低收入家庭未被满足的住房刚性需求2011年为35.7%，2013年为32.3%。由刚性住房需求的定义来看，未被满足的刚性住房需求包括两部分：一是无房家庭；二是有房家庭但需要人房分离以及分家需求（从一定意义上又构成新的无房人群）。由此可见，我国城镇居民住房拥有量分布不均：高收入者拥有多套住房的比例较高，低收入者住房刚性需求较高，住房拥有量呈两极分化现象。

1.2收入差距及房地产市场中的高额利润是影响居民住房拥有量不均的重要因素

我国建立市场经济体制以来，国民经济快速发展，受益于经济的发展，居民的收入水平也稳步上升并呈现出收入差距逐渐增大的特征。城镇居民收入水平整体提高，但增长幅度和增长速度的变化导致城镇经济创造的财富出现不平衡的分配，并呈现出财富向富人群体积聚的趋势，收入差距不断拉大。消费取决于现时的收入，因此居民对住房的消费一定程度上取决于收入的高低，较高收入的城镇居民在较高的住房拥有率的情况下具备投资囤房的条件。

近年来，我国房地产投资的增速很快，这使得我国目前房屋的供给量朝着满足人们居住要求的方向发展，但由于一些房地产投机行为，如房地产开发商的“捂盘惜售”、房地产投机客的“寻租”行为的存在，导致我国目前房价趋势大致处于上升状态，使得富人在房地产这种高投资回报率的驱使下，囤积多套住房试图取得我国目前的房地产业的暴利。而对于中低收入阶层来说，迫切的住房需求与房屋的“天价”这一矛盾日益突出，因此房地产市场中的高额利润是具备囤房经济条件的居民囤房的经济驱动力。

2居民住房拥有量分布不均所产生的问题

根据国家统计局的数据显示，我国商品房平均销售价格自2000年起不断增长，从2000年的2112元/平方米上涨到2013年的6237元/平方米，14年间共增长了66.14%。2014年我国商品房销售面积120648.54万平方米，商品房销售额为76292.41亿元，商品房销售面积及销售额的涨幅自2000年起不断呈扩大趋势。房地产资产作为居民资产的一部分，是居民财富的重要组成部分，一定程度上也决定着居民家庭总财富的富余程度。那么现如今我国住房财产的高价值量与我国分布不均的住房拥有量给我们带来了什么？

2.1住房资产占家庭资产比重过高，助长贫富差距

我国经济持续快速的发展、贫富差距不断扩大的论断早已不是一个新的话题。中国的贫富差距体现在财产的不平等，北京大学中国社会科学调查中心发布的《中国民生发展报告2014》中指出中国的财产不平等程度正在迅速提高。我国顶端1%的家庭占有全国1/3以上的财产，底端25%的家庭占有全国1%的财产。这种财产的不平等从而带来了消费上的不平等，而消费中占较大比重的则是住房。据报告指出，房产是我国家庭财富的重要组成部分，占城镇家庭财产比例的中位数在80%左右，这与房价快速上涨有关；在农村，房产占家庭财产比例的中位数在60%左右。房产对于中国家庭来说具有投资和居住等多重属性，而随着我国经济的发展，居民的理财意识明显提高，约有1/3的人把房产作为一种投资手段。富人投资房产大量囤积商品房；随着城市化的发展，低收入者进入城市买不起房，从而导致“富人越富，穷人越穷”的恶性循环，也就是说贫富差距会进一步加大。

综上，我国畸形的家庭资产结构带来贫富差距的不断增大，住房拥有量与住房价值的两极分化成为贫富分化的又一助推器，而房价的持续上涨则进一步拉大了贫富差距。贫富差距是许多社会矛盾的根源，并且这种差距具有不断自我强化的作用，从而带来更大的贫富差距，并陷入这种循环之中。

2.2闲置住房的存在导致与房产有关的资源浪费

“炒房”“囤房”导致住房闲置率本身就是一种巨大的资源浪费。首先，由于囤房者为了赚取买卖房屋差价而获取利润，因而，在相同价格下的房屋，囤房者大多数会选择住房面积较大还有房屋所在的地段，而不是房屋的质量、周围的环境、容积率等，由此造成我国住房的建筑质量较差，使用年限不长等。其次，由于我国土地资源有限且人均较少，优质的土地资源更少，而一些开发商无序投资房产，导致一些质量较好的土地资源的浪费。再者，由于我国待售房产价值较高，说明很大一部分土地因为建设房屋而导致浪费的数量是巨大的，并且一旦这些待售房屋后期缺乏保护，很容易加速折旧，而拆除房屋所需要的能源、人力的消耗以及建筑垃圾的产生所造成的环境破坏以及资源浪费也是巨大的。

3闲置住房的释放措施

改革开放以来，我国以市场化的城镇住房供给体系取代了原先的公有住房实物分配制度，从而逐渐建立了适合社会主义市场经济体制的住房制度，我国居民的住房拥有率不断提高。与此同时我国住房体系市场化后，其弊端也慢慢展露，高幅度上涨的房价导致了住房成为一种高投资回报率的商品。市场化助涨房产价值，也吸引了大量的房产投机客投资房产，从而在快速并且高额的房产增值中获取非劳动利润。这种行为所带来的负的外部性效应是造成房价虚高以及我国住房资源利用率低下的根源，一人拥有多套住房的局面也是屡见不鲜，政府应制定一些有力政策来提高资源的利用效率。

3.1对闲置一定时期的房产征收房产闲置税

所谓房产闲置税，就是对那些买了多套房屋，但又长期不居住的、长期闲置的房主征收的税负。这样一个税负的存在就会对房主施加一定的压力，如果他们的闲置房屋超过一定的期限没有人居住或者没有被出租出售，那么基于房产闲置税的压力下，这些房主就会把房子降价出租或者出售，因为如果不出租或者出售的话，他们非但不会获得利润，反而会增加较大额度的支出，这样就会促使房主降低自己的价格将房屋出租或者出售出去，长期下来就会降低投机房产的热度、平抑房价。同时对有效利用土地、房产资源具有重大的意义。目前我国诸多专家也提出关于房产闲置税的看法，但具体实施的条例不一。个人观点认为房产闲置税可以按照下列方法征收。

房产闲置税=（房产重置成本-与房产原值相同购买力的市场货币量）×限制时间对应的纳税比例

很多人都知道现在的100元与十年前、二十年前的100元相比，其购买力是不能相提并论的，这是因为不同时期等额货币购买力的下降，对于房产的投机客来说，他们也深谙这个道理，所以投机客们不仅仅是为了赚取高于过去购买房产时房价的货币量，更是为了获得比过去更大的购买力的货币量，这样才能做到真正意义上的盈利。而房产的重置成本与投机客购买房产原值在现在具有相同购买力的货币量之差，正是投机客真正获利的部分，所以对这个差值按照一定的比例征收房产闲置税，就会大大减少投机客的实际收益，减少投机客投机房产的热情，从而将房屋从他们手中释放出来，提高资源的利用率。

3.2二手房买卖过程中对房价进行限制

我国目前对交易环节征税的重视度远远大于对房屋保有环节的重视度。我国目前实行的房产交易税是否有利于平缓房价进而降低房价呢？俗话说“羊毛出在羊身上”，房地产交易税无疑会增加买卖双方的成本，买卖双方的潜在成本增加后，他们的收益会减少。人都是“理性的人”，对于这种潜在成本就会寻找转嫁成本的对象——房价，以提高房价来弥补由于交易税所带来的成本增加、利益减少。从这个角度上说，房产交易税的征收很大可能会助涨房价。

归根结底，我国房价高的原因有一部分是供需带来的矛盾，我国是一个人口大国，并且城镇化正在快速发展，人们对住房的需求越来越多。面对这种局面，一些囤房者利用“寻租”行为来获取高额买卖差价是不可避免的。那么降低房价就归结于如何减少囤房者的买卖差价。

在二手房交易市场中，囤房者会在房产价格相对较高的时候抛售房屋以获取较大的利润，国家如果在“限购令”的条件下规定每人每户最多可买房屋的数量，而超出的房屋数量再出售过程中要按照国家规定的房价去销售，即再出售价格=与房产原值大致相同程度购买力的货币量价值。这样囤房者在真正意义上的收益中，要么无利可图，要么收益甚微，从而既能减少资源的浪费，又能抑制囤房者的需求，进而稳定房价。

3.3针对房价持续高幅度上涨改革房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权人征收的一种财产税。1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》是我国目前征收房产税的主要依据。随着房地产市场的繁荣，购置房产用于保值增值是我国高收入阶层囤积财富的手段之一，但由此滋生了一些不良影响。由于我国关于房产税方面的法律法规的主要依据是暂行条例，而随着我国房地产市场的快速发展，暂行条例中对于房产税的征收范围、内容等都不符合我国当前国情。

3.3.1我国房产税征收现状

根据各年份《中国统计年鉴》以及《地方公共财政收入决算表》的数据表明，2003—2014年以来我国房产税占全国地方财政收入的比重不足3.5%（如下图所示）。房产税是地方财政收入的组成部分，由地方政府征收，而目前我国较低的房产税收占地方财政收入的比重不利于地方政府利用于其调控房地产市场。

我国目前的房产税收政策是中央政府统一制定的税率，房产税税率较低，没有达到对不同经济发展水平地区的“削高填低”的作用，并且对于经济发达地区来说，这种较低的税率并没有起到“削高”的作用，反而由于房产税率的较低，会增加经济发达区房产价格增长的可能性；同样对于经济不发达地区也没有起到“填低”的作用。同时低税率的房产税对地方财政收入的贡献率较低，不利于地方政府公共职能的发挥。因此改革和完善我国房地产税制有利于调控房地产市场中的不足，平缓日趋升高的房价。

3.3.2按地区经济发展水平实行差额征税法

税收的目的是为了“削高填低”，从而实现资源的有效配置，缩小贫富差距，达到相对公平的状态。美国是财产税相对完善的一个国家，美国房地产税的计税依据为包含房屋价值和土地价值的房产评估值，对不同用途的房产采用不同的评估方法。房产税的税率由地方政府征收，联邦政府规定房产税的最高税率，地方政府征收的房产税不得高于联邦政府的最高税率。据有关数据显示，美国的房产税在地方财政收入中的比重约为30%，房产税是地方财政收入的重要组成部分。

从美国的房产税实施的情况结合我国当前国情，对于房产税的地区差别性征收即按地区经济发展水平实行差额征税法对我国有较大的借鉴意义。我国中央政府不再统一规定房产税的税率，而是规定一个最高税率，把主导权交给地方政府，地方政府根据当地经济发展水平，确定一个合理的房产税，房产税按照地区、年份的不同即时发生变化。这样可以调节不同地区房地产市场的发展，同时经济发达地区地方政府通过调高房产税的价格来增加地方财政收入提高了房产税对地方财政的贡献率，而不是买卖土地来达到地方GDP，防止了房价上涨的恶性循环。

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