豪宅是怎样炼成的？

龚小锋

豪宅是如何炼成的？在强调周转的今天，或许可以引用那句广为人知的话：“我们有没有人，在阿尔卑斯山脉里面，下着大雪，静静地做一个小的零部件，做一辈子，做两百年，有没有这个心态？”

欧洲那些迷恋手工制作传统企业，更强调对品位的体现、对细节的执着、对传统手工艺的坚持，成为如今豪宅制造者的方向。这些执着者，开始尝试着，从规划、布局、空间、园林，甚至到水、光影、一砖、一瓦等每一处细节，并力求将其做到极致。

痴迷品质的领导者

一家擅长打造豪宅的公司，其背后一定有一个痴迷品质的领导者，无论是星河湾的黄文仔、绿城的宋卫平还是龙湖的吴亚军，无不如此。甚至可以说，这些舵手的个性和倾向，对一家房地产企业的产品营造路径，起到了重要的决定方式。

星河湾的成功，离不开黄文仔。业界流行着各种关于他的传说，他车上常备一把锤子，检查工程发现不符合他的标准，就会毫不留情挥锤砸掉；对苗木种植效果觉得不满意，必须全部更换……

泰禾的一个广为人知的段子是，曾只因为一位业主说了一句“路灯偏暗”，泰禾就花了几十万元，把社区的路灯全换了。

对产品品质苛刻到极致的，非宋卫平莫属。融创中国董事长孙宏斌曾提起过，很喜欢绿城的杭州四季酒店。有一次宋卫平陪他参观，穿越连廊时老宋蹲下来，摸着廊柱说，再往外挪十厘米，就压在两块砖中间了，好看，两个人也可以并肩走了。

“他会关注勾缝剂，我们在现场贴面砖，他觉得勾缝剂颜色不好看，会改掉重新做。”浙江绿城建筑设计有限公司董事创始合伙人、总建筑师王宇虹告诉记者。

绿城从一开始步入房产，公司不大，但起点非常高，对产品的品质有极其高的要求。

很长一段时间，宋卫平本人几乎亲力亲为，甚至每个月至少会去一两趟工地，会具体管到地板的使用材料、砖的厚度、石料的颜色、门窗的角度……

王宇虹回忆说，在1996年，刚刚建成绿城最早的楼盘，杭州丹桂花园、金桂花园。“在1996年末1997年初降大雪，那一年雪特别大。我们的树因为生长在南方，承受不了城市这么重的雪，所以很多树都被压弯了。

宋卫平晚上睡不着觉，连夜打电话。全公司的人，那时候绿城房产很小，发动全公司几十号人，半夜起来拿着竹竿，拿着扫把打雪，把树上雪全部打掉。

绿城还孜孜不倦地学习别人，向万科学过物业，向星河湾学过精装修，向龙湖学过弗拉明戈的建筑和下跃的户型等。而在行业外，向海尔学习过，向松下学习过，还向奔驰学习品质与服务。

也因为如此，绿城的御园系列、玫瑰园系列、玉兰系列响彻业内，甚至连安置房也极尽苛刻的要求，其产品成为行业效仿的标杆。

精准定位与反复打磨

对于地产企业来说，拿到一块地，最重要的就是精准的定位，符合潜在购买力的需求，才是硬道理。

易居中国执行总裁丁祖昱就指出，豪宅项目的成功，定位占七成，销售狼性占三成，很多豪宅项目就是死在了定位上，这些项目多半都是地王，备受瞩目，压力也大，能玩好豪宅的开发商，真的是少之又少。

金地中央世家一名项目负责人表示，在项目打造过程中，项目团队对目标客群进行了较大规模的走访，了解高端别墅客群的需求后，打造类独栋别墅产品，花园面积200-300平方米、客厅面宽达10-13平方米，以满足高端置业人群的生活隐私和舒适度需求。

龙湖西宸原着则在产品上参照平层四合院的规制，为立体式空间布局，实现地上私人空间和地下会客空间的优化组合；而中粮瑞府从传统人居角度出发，其“府园别墅”形制，也受到业内人士一致好评。

精准定位之后，就是如何做一个舒适的空间。台湾著名室内设计师邱德光参与过内地多个豪宅项目的设计，其曾对记者表示，不管是几百平方米还是上千平方米的房子，格局都很重要。“格局不好，豪宅的气度就走不出来。”

在样板房设计过程中，邱德光很重视对格局进行反复推敲。如果平面格局不是很理想，就要细化空间尺度和格局，修改结构。而他自己设计的几乎所有项目，在空间结构方面都会一改再改。

邱德光喜欢研究一个阶层的人喜欢穿什么品牌的衣服，喝什么样的红酒，开什么跑车。“从业主的消费产品里研究出他们的风格，家居风格与人们的消费习惯一致，这样的空间才会打动人心。”

龙湖北京区域一名研发负责人表示，豪宅要注重购房者的生活感受和情境营造。在其看来，每个业主对自己将来生活的细节，都需要设计师一点一滴设计引导，例如周末下午茶坐在园子里，一边看小孩在园子里玩，这种情景是怎么样的，通过这些细节深化来给业主创造他想要的这种生活。

项目的营造，并非一朝一夕。如北京的万柳书院，开发周期长达29个月，其规划方案历经三十余轮的调整。包括1户3车位、全系精装地下车库等。

王宇虹说，好的房子需要时间慢慢琢磨，“就像千年古玉一样，需要慢慢琢磨，才会有温润的感觉，温润感才是最感动你的。我们的房子尽管是新的，但我希望呈现给大家的时候，就让大家感觉到，它已经有历史。”

如今声震业内的杭州玫瑰园，也经历过很漫长的设计论证。王宇虹说，“那个项目是120多栋房子，我们做了60款户型。这样的一个做法对开发商来讲，时间成本是不可承受的。因为你做五个户型全搞定，那就很快。而60个，一个个做起来很慢。”

标准体系支撑

豪宅打造的背后，离不开一套成熟运作的支撑体系，从成本管控到项目定位、建筑和营销，任何一个环节稍有不慎，项目很可能就陷入泥潭。

融创从北京西山壹号院一炮而红，到如今成为高端住宅的代表性企业，其背后是强大的管控能力。

对于产品质量，大多数开发商采用国家相关质量标准，国家质量标准是界定产品合格与不合格依据。但每一家做豪宅的房企，都有自己的一套远高于国家标准的质量内控体系。

据了解，融创共制定了8大类质量内控标准。从土建工程质量到项目风险源评定，这8大类标准共包括1500多个高于国家标准的子项，保证融创的房子从原料选择、基础建设到精装修等每个环节都有优良的品质。

融创还聘请专业的第三方检测机构，通过专业检测设备，针对房子的每个工程细节进行质量检测。包括砌筑工程、混凝土工程、门窗工程、景观工程、幕墙工程、防渗工程等，共1500多个高于国家标准的检测项目。整个检测过程融创都不干预，如果检测出质量问题，融创会在第一时间整改修复。

针对“品质”，星河湾在工程、园林、物业等多方面都有一整套严格的标准。星河湾发布的“星河湾基本法”，其中，112个高品质标准，几乎每一个细节都体现了苛刻的“黄氏标准”。比如：星河湾的每一块石材都有编号，对应纹路时，石材严格按照编号排列，所有的拼接处要求为零毫米——即便是尖刀也插不进。

泰禾也是如此。中式建筑的打造在地产开发行业并非易事。院子存在着工艺难、周期长、难做好、难做精等众多的问题。门头体系、院落围合以及街巷，这三个方面是中国院落文化的灵魂，但也很难雕琢。比如门第系统，门梁、门枋、门墩、台阶、抱鼓石、柚木铜门、门匾、灯笼等等，需要十几个子系统来构成。

泰禾集团副总裁沈力男就提及，泰禾在产品中舍得投入，同时又做到了差异化，目前院落别墅只有泰禾做得最足、最透彻，将中国院落的灵魂融入到院子系产品中。

这些体系标准，做得最早最成熟的应属绿城。标准化体系被宋卫平认为是重中之重。早在1999年，绿城桂花城全面竣工，引来业界一片叫好声，绿城内部却出台了一本《桂花城批判》，书里囊括了规划、施工、景观、销售、物业管理等园区营造中的细节缺憾。

此后，绿城出台了一本《绿城集团精品工程质量评价标准》，跟砖头一样厚的书成为绿城产品的及格线。绿城总结了打造精品的156个细节，涵盖了品牌人文细节、规划建筑细节等。

绿城建筑设计研究院是绿城产品强大的后盾。正如孙宏斌此前赞叹过的，“绿城的资源，绿城的设计，绿城有2000多设计师”，这些也是绿城无法被复制的资本。

“绿城成立之初，宋总当时就提出要组成专业团队替绿城房产把控品质，于是出来创立了绿城设计公司。”王宇虹表示，一直跟着绿城发展这么多年，帮着绿城做项目。而且不仅在做设计，在绿城整个项目开发过程中，也起到了研发的作用。

王宇虹说，研究院对绿城产品的策划、销售，配合团队做一些项目的研发，早年从玫瑰园系列、桃花源，到后来所谓的法式、中式，研发了很多产品，一路跟着绿城发展起来的。

如今，宋卫平说绿城“今天只是做一个基本形态，企业做的作品和提供的服务走到正道上就会有基本可能性和基础流程，但后面要走的路还很长。”他希望向奔驰学习，建立更加标准化的流程，能像德国人造汽车一样造房子。

文化空间及内涵的拓展

在邱德光眼里的豪宅，更像一种文化传承，而非简单堆砌。豪宅可以具化成尺度、环境、地段和居住者的品位等一切条件。而有故事有文化传承的房子，才是一栋豪宅的精髓。

由于开发商和业主对豪宅的认知理念在变化，从简单的堆砌行为，转变为追求有风格的艺术文化空间。设计出一个有文化内涵的空间，离不开大师手笔，如今各大豪宅，都可以看到一些顶尖设计师的身影。

目前，国内一些知名豪宅，如汤臣一品、中粮海景壹号、骏豪·中央公园广场都由著名设计大师进行室内设计。汤臣一品与中粮海景壹号的室内设计师均是香港著名设计师梁志天，室内设计均融合了文化艺术元素与现代风格。

而骏豪中央公园广场的高端奢华住宅单元、公共区域以及相关设施则由Armani/Casa室内设计工作室提供，时尚设计大师乔治·阿玛尼监督完成，设计中阿玛尼团队将运用整体美学观，让传统、现代、自然、人工得到统一。

在空间之上，从生活方式到文化内涵的拓展，泰禾可以说是其中的佼佼者。近年来，泰禾院子一炮打响，与泰禾集团董事长黄其森的文化运作不无关系。

章子怡、成龙、冯小刚、余秋雨、王刚等文化娱乐界名人，都和黄其森结缘甚深。

2014年，颇为喜欢并收藏古建筑的成龙，正式代言“泰禾院子”，而成龙，正是收藏古建筑的行家。早在20年前，成龙便买下过10座徽派古建筑。

黄其森还招来冯小刚，为泰禾“院子系”拍摄了宣传片《院子里的中国》。

此后，由黄其森主编的《院子里的中国》新书推出，更让泰禾将院子文化推到了高点。在新书首发仪式上，著名文化学者余秋雨还以《中国文脉》为题开讲。

这些文化或娱乐界的名人，都成为了日后泰禾品牌推广的“福将”，也都在不同程度上强化院子的品牌，使这一产品逐渐被更多高端购买力所知。