链家式扩张能走多远

秋叶

随着业务规模的几何倍数增长，一直宣称暂无上市计划的房地产中介巨头链家集团，对于资本市场的渴求却愈发强烈，快速扩张，持续并购。与此同时，4月23日，上海市银监局开出“罚单”，暂停链家房贷业务一个月，链家内部管理问题也随之暴露。

仅去年一年的时间，链家这家北京地产中介，就闪电般闯进了全国24个城市。但在上海发生的一个小事故，却使这头“巨兽”陷入了舆论风暴。链家的急速扩张模式、对一二线城市的房源垄断地位，以及其背后的金融服务，都让链家成为舆论话题的中心。

全国疯狂并购

2015年2月，链家先后与四川最大的二手房中介伊诚地产、上海的德祐地产进行合并，进而迅速占据四川及上海市场。3月18日，链家宣布与深圳中联地产完成股权置换，将后者2000名经纪人和200家门店纳入自己麾下，借此将华南门店扩充至400家。

去年一年，链家是房地产中介里风头最劲的中介公司。仅仅一年时间，链家在全国一二线城市跑马圈地，闪电并购，先后收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策、大连好望角等11家本地老牌中介公司，一口气完成了华北、华东、西南、华南、华中的全国性布局，扩张步伐之快、执行能力之强，让无数以快著称的互联网公司都只能望其项背。

链家是传统中介公司出身，深知门店密集带来的品牌溢价和口碑效应。每进驻一城，采取的方式就是不计成本大规模地开铺。在上海，链家收购德佑地产后门店总数由之前的200余家激增到 1200家。而在深圳，链家更是放出豪言希望将门店尽快开到1000家。

租户陈先生爆料说，链家拿铺就跟赌博一样，不计成本，非常可怕。他长期租了一个商铺，每个月租金1.6万元。最近，链家的一名员工找到业主，表示愿意以每个月3万的租金租下商铺，并额外给业主30万元的入场费，同时愿意承担业主一切违约损失。陈先生为了能继续经营，不得不接受业主抬高租金的条件，最后只能以每个月3万元的高价续租了这个店铺。

业主刘先生也遇到同样的事情。链家为了拿下他的一个还在出租的拐角铺，竟然出到高达100万元的转让费，而实际上正常情况下转让费只需10万元左右，租金也只是一半。链家的人告诉他，这100万元的转让费他负责向公司申请，但事成后要分给他一半。

另一名租户王先生刚租下一个商铺，便接到链家一名员工打来电话，声称愿意多出40万租下他拿到的商铺，因为公司有拿铺的考核目标，规定必须要在这个商圈部署10家门店。这个钱反正是公司出，他负责拿到铺就好。

据业内接近链家的知情人士称，链家正在全力进军深圳市场，今年打算在深圳烧10亿元，实现“2016年二手住宅市场占有率追平中原”的终极挑战。1月份，链家官方公布的数据显示，2015年佣金收入7亿元，链家提成是50%—85%，除掉经纪人工资、从全国各地空降过来的1000名员工的补贴、门店租金、约占总收入30%的公司运营支出、广告投入，链家几乎是入不敷出。

扩张后的管理难题

链家通过收购兼并的形式实现了快速扩张，但不同公司的文化融合并没有那么容易。企业培训不到位，价值观不统一，导致内部管理混乱，比如盲目开店，翻倍哄抬租金、抬高店铺转让费，中高层管理人员腐败无作为，通过转让费中饱私囊大捞一笔等。

纵观链家的发展史，其于2001年成立第一家分店时，仅有37名员工。受益于行业洗牌带来的机遇，在其他企业保守求稳的情况下，链家门店从2003年的20多家分行急速扩张至300多家。2010年，链家门店再次扩张到600多家。

而截至2016年3月，链家线下门店数量近6300家，其中北京1400家，上海为1300家，链家经纪人数量已超10万。链家去年全年交易额达7000亿，年收入超过150亿。

但随着快速扩张带来的问题也在不断出现。2016年2月23日，在上海市消保委召开的上海市房产中介消费者满意度调查发布会上，链家因房源问题被点名批评。

两名消费者代表认为，上海链家存在隐瞒房源真实信息、把即将被法院查封的房子出售给消费者的行为，同时还提供高息贷款服务。发布会后，链家的上海分公司受到了调查和处罚，涉事的两家门店被暂停网签资格。

大范围的频繁收购对于链家的管理挑战是必然的，而中介行业本就是人员密集型的行业，人员整体素质不高，在全国化的过程中，人员素质的把握就更难，很难有一个统一和明确的标准和尺度，所以对人的管理上本身就是一个巨大难题。

有专家指出，链家此等盲目、疯狂、内部腐败、人员素质的程度，必将成为链家快速发展的掣肘。

筹备为上市铺路

今年4月中旬，多家媒体先后报道链家目前已成立上市团队，由负责资本和并购的副总裁单一刚领导，会计事务所已选定大华，券商则将于4月底公布。

而将时间拨至2015年12月3日，链家网CEO彭永东在接受媒体采访时透露，链家融资肯定是在进行中的，整个融资规模相对于市场上其他创业的融资规模会更大。

按照投资计划，链家将在5年内完成上市。但据东方证券分析师竺劲分析，链家可能在这两轮融资后再有一轮融资，或者直接上市。这个时间可能是2017年底到2018年。

链家董事长左晖曾在多个公开场合表示，上市对于链家来说并不是最重要的事情，而是率先需要将链家打造成价值驱动的平台。

房地产中介行业培训讲师徐东华认为，“上市只是一个方法，而不是结果。链家几年前便可上市，因为财务报表长期处于盈利状态。但随着时间的推移，链家对于上市反倒没有那么渴求。这个行业痛点太多，一旦上市，你做任何变革，都要向股民和投资人解释。但中介行业解释成本很重，所以上市并不是一个极优选择。”

不过在业内人士看来，链家上市却早有预兆。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“实际上从2015年开始链家便持续并购门店，就基本上说明有上市的动作，因为门店规模指标是此类轻资产企业上升的一个重要考核内容。”

亚豪机构市场总监郭毅也表示，“大范围的频繁收购，实际上是为上市铺路。投资者需要一个比较动听的上市故事，链家扩张加速就是要让投资者相信，他们的模式是可以复制的，他们的规模化也是可以实现的。”

根据曝出的投资计划书显示，B轮融资前，链家股权结构为董事长左晖占股61.2%，执行董事单一刚占股3%，复兴创投占股1.7%，员工股权激励及并购股东分别占股18.1%和16%。

从投资方列表中不难发现，本轮融资吸引了包括华晟资本、百度、腾讯、浙民投、海峡基金、经纬中国在内的多家知名公司机构参与，其中海峡基金拟在B+轮融资中投资3亿元。

在投资计划书中，链家金融业务成为一大亮点。现阶段，链家内部将金融业务分为两部分，分别是以链家理财为代表的互联网金融平台和以理房通为代表的第三方支付。

其中，链家理财为链家旗下互联网金融平台，在链家取得房地产支付牌照后于2014年11月29日上线，负责提供 P2P 的借贷服务，为购房者以及房主提供短期资金周转，占链家集团总收入的10%左右。链家理财系其P2P平台，截至2016年2月24日，平台累计投资金额达到177亿，已发放收益达到1.75亿。

不过，在评级机构大公国际2015年9月的一次评定中，把链家理财平台列入了黑名单，大公国际认为其存在重大信息披露不充分、涉嫌设立资金池、债务人偿债能力无法评估和风控措施有效性存疑等问题。

实际上，在链家的金融业务中，已经成为众矢之的的首付贷是最不能被忽略的一项，即中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款。首付贷的大量涌现，在推动房价疯狂上涨之余也进一步加大了金融风险。

数据显示，链家去年138亿元P2P金额里，新房首付贷占了约3亿元，在途余额1.2亿。链家推出的首付贷指的是新房信用贷产品，截至2月，其首付贷累计发放不到3亿元，仅在北京发放，目前在途余额1.2亿元，未对二手房交易提供首付贷服务。

在上海银监局的抽查中，今年1、2月份，仅上海链家对公业务就有101笔垫资业务，涉及沪上多家银行，总金额1.14亿元。随着监管层一系列“叫停”政策的出台，严打“首付贷”，2月底，链家已停止新房首付贷。

在链家金融业务负责人魏勇看来，链家金融所在的行业非常庞大，目前个人住房贷款每年以10%以上的速度增加，这块市场是房地产金融非常广阔的领域。“不能否认房地产交易中间有一定风险，这对房产交易中介金融也提出了必须要具备很强处置能力的要求。”

再遭重创 危机浮出

目前，政府对首付贷的绞杀还在继续，中介巨头链家成为了最大的牺牲品。4月23日，上海银监局发出了针对中介机构和商业银行的处罚通知。从4月25日起，太平洋房屋、仁丰、我爱我家、佳歆、汉宇、链家等六家房地产中介将暂停与商业银行的合作1个月，七家商业银行的分行将暂停个人住房贷款业务2个月。

从通告中可以看出，我爱我家、链家等地产中介受到处罚的原因是通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资。在受罚的六家机构中，链家无疑是损失最大的。

链家公关部门负责人称：“链家会为成交的房屋进行网签，如果银行发现这笔交易是由我们代理，就会拒绝放贷。”这意味着，链家的撮合成交业务将完全无法开展。

这样的打击显然难以承受，链家在上海1300间门店的房租、2万名员工的工资将成为沉重的负担。链家公关部门负责人说，链家接下来会采取和第三方合作的方式，让业务尽可能运转下去，形式和细节还正在研究中。

从2015年3月吞并了上海德祐之后，链家在上海的门店在短期内从300间扩张1300间，几乎是上海中原地产门店的3倍。要知道，链家深耕了15年的北京市场，也不过拥有1346间门店（截至2016年3月底）。

一名要求匿名的链家内部人士告诉，链家在北京多年来没有出过这么大的事，现在在上海接连不断出事，和当初快速合并时埋下的隐患有关，上海链家在管理规范上确实存在一些问题。

上海市场的沦陷将对公司打击巨大，链家在北京和上海的佣金收入就已占到全国二手房总佣金收入的40%。按照上海链家的计划，2016年门店将达到2000家，要新增4000个经理，5000个客户经理，6000个客户主管，在上海的市场占有率将达到50%。如今在接连受到重创之后，这一目标也变得不那么现实。

现在，上海链家就因为其金融问题被舆论推上了风口浪尖。对链家来说，摆脱上述事件对品牌所造成的负面印象，显然是当务之急。更重要的是，链家已经开始筹备上市，这种隐藏的政策风险是否会改变资本市场对链家的看法，仍然将取决于它如何度过这次危机。