上海地区旧住房成套改造研究

■ 李华星 Li Huaxing

上海地区旧住房成套改造研究

■ 李华星 Li Huaxing

文章调查分析非成套旧住房的现状，总结前阶段旧住房综合改造和成套改造的经验，使旧住房改造技术不断地趋于完善和成熟，对提高上海市民的整体居住水平，改善城市景观，构建和谐社会，具有十分重要的现实意义。

旧住房；成套改造；上海地区

0 引言

改革开放以来，上海市进行了史无前例的大规模的旧区改造，拆除了大量的棚户简屋，建造了大批的新公房和商品住宅，极大地提高了上海市居民的居住条件，改善了城市面貌。但是，也带来了过量占用城市稀缺的土地资源的问题。通过实践，各级政府也逐步认识到旧住房二次开发的重大意义，旧房改造的方针也从拆除改造为主，改为了“拆、改、留、修”并举，旧住房成套改造也得到了政府部门的高度重视。

在上海市委、市府领导下，各级政府有关部门本着“执政为民”的宗旨，一手抓新建住宅质量，提高住宅的总体建设水平；一手抓旧住房改造，将旧住房综合整治作为民心工程，完成了大量的旧住房综合整治和成套改造工程。做到了改造一批，造福一片，真正使辖区的老百姓改善了居住环境，提高了生活质量。

1 旧住房成套改造的类型和特点

1.1 简单分隔型

这种改造方式不需要拓宽房屋，只是在原有公用面积基础上，将原合用的厨房与卫生间（少数有公用北阳台）根据所使用的户数平分面积，然后进行垂直于外墙方向的分隔，形成狭长的分隔单元，各单元厕所在外侧、厨房在内侧，厨房通过厕所门窗采光。

其优点是房屋结构改动工作量小，房屋面积不扩大，对周边房屋不造成影响；改造时对居民的生活影响较小，改造费用较省，居民仅象征性出资，居民工作比较容易做。缺点是改造标准较低，改造后基本上独用但不一定成套，大部分居民从房间到厨卫间需穿越公用走道。

1.2 局部拓宽型

简单分隔型仅适用于原合用厨卫间东西向间距较宽和面积较大的房屋，而对于那些面宽窄、进深大，或面积过小、合用户数多的厨卫间却难以进行分隔，只能采取向外拓宽和平面调整的方法以增加厨卫间面积。

局部拓宽型改造（图1）标准可适当提高，部分单元有可能做到独立成套。但涉及到与周边房屋的间距等必须符合规划管理要求，改造工程量与费用也相对较高，还可能造成分隔后的面积差异，与居民沟通工作难度相对较大。

1.3 加层拓宽型

在旧住房成套改造中，实施单位为了平衡改造资金并获得一定经济效益，往往采取加层拓宽改造的方法。通过加层拓宽改造的房屋面积增加，基本上都能做到独立成套，居住条件得到较大程度的提高，多余面积还能出售盈利或解决同小区其他房屋的动迁安置房源。

但该改造方式对周边房屋必定会带来一些影响，难免引起规划管理上的矛盾，甚至造成纠纷；还有可能需要动员居民先期垫资，动员工作难度较大。

1.4 拆落地改造型

对于一些房屋结构差、居住拥挤且规划上具备改造条件的旧住房，采取拆落地改造、居民原地回搬的方式，不失为比较彻底的解决办法。但由于涉及有关部门审批、临时过渡、设计标准、资金平衡等一系列重大问题，工作难度相当大。特别是原户均建筑面积均很小，改造后的户均面积也必须严格控制，否则，不仅无法安置原地回搬户，新旧房屋的面积差价居民也难以承受。此外，还存在改造房屋与新的住宅设计标准差距很大的问题，很难通过审图和规划、卫生防疫、消防的批准。

1.5 抽户改造型

由于有些旧住房部分单元的厨房间为通道穿过型，合用户又较多，无法分隔为独用，而房屋的环境条件又不允许拓宽，因此，唯有动迁部分居民以减少户数，然后利用被抽掉住户的房间，作为未动迁户的独用厨卫间。

此改造方法对全面改善居民居住条件较为有利，但工作难度相当高。由于厨卫的上下水管道必须对齐，因此抽户房间也必须上下对齐。但是，愿意动迁者的房间不一定需要抽户，而需要抽户房间的居民又不一定愿意动迁或者要价过高，矛盾随之而来。

图1 “局部拓宽型改造”标准层平面示意图

1.6 拔点改造型

在旧住房小区的综合改造与成套工作中，拆除部分房屋结构与居住条件均较差的房屋，根据新的规划要求重建部分新住宅，容积率适当提高。除了安排部分原居民回搬外，多余房屋用于小区内其他无法进行加层拓宽改造房屋抽调户的动迁房源，或出售用于平衡资金，或安排公共配套设施提升小区的整体居住水平，这无疑是新时代旧住房小区综合改造的良策。

但由于此改造方式涉及部门多、政策性强，动迁工作有很大的难度。

2 旧住房成套改造所存在的问题

2.1 旧住房成套改造的政策法规和技术标准的滞后与不完善性

近年来，随着上海经济建设的发展和人民生活水平的提高，上海市政府曾多次发文对旧住房成套改造工作提出了指导性意见，并将旧住房成套改造与旧住房小区综合整治有机地结合起来。

然而，目前上海市对旧住房成套改造尚无专用的技术规范与标准，致使许多设计审查或审核单位仍按现行的新建住宅设计标准对旧住房成套改造图纸进行审查审核，造成改造图纸根本无法通过审核，成了改造工作中一道难以逾越的障碍。因此，必须尽快制定旧住房成套改造的相应设计与施工规范。

2.2 居民意见难以统一

实际工作中，为了减少矛盾，以利于改造工作的顺利进行，实施单位往往要求征得所有居民的同意。由于房屋改造是千载难逢的机会，居民都从个人利益考虑，甚至有些居民还要互相攀比，因此意见难以统一，结果好事多磨，拖延了工程进度，甚至造成了改造计划的流产。

比如，一幢建造于上世纪50年代的3层砖木结构公房，由于房屋当初建造标准低且年久失修，损坏相当严重，已形成局部危房，居民生活十分不便，居民一致强烈要求改造，并上书市人大。上海市有关领导十分关心，要求相关部门尽快予以解决。2002年，房地产开发公司根据该房屋与周边房屋间距大的有利条件，经区规划管理局批准，同意将该房屋拆落地重建为6层混合结构建筑，各户均扩大50%以上面积，待改建完毕，原住户即可回搬至独立单元。按当时的市场价格估算，每户净增资产20万元以上；居民回搬后，多余房屋作为商品房出售，不仅可平衡全部改造资金，还可有所赢余，房地产开发公司准备将赢余的钱再投入到小区公共设施的改造中去，改善整个小区的居住环境。然而，如此皆大欢喜之好事，只因43户居民中的2户提出过高的回搬要求而流产。街道、居委和房地产开发公司屡做工作仍然无法奏效，成套改造又不能采取强迁手段，最后，该房屋只能以解危大修了结。

2.3 成套改造科技含量较低

非成套旧住房均建造于上世纪80年代以前，其中还有些建造于50年代的砖木结构住宅，已经超过了正常的设计使用寿命。由于建筑材料的自然老化与长期超负荷使用等人为损坏，加之房屋租金低，造成房屋管理部门难以维持房屋正常的维修保养，致使大部分旧住房相当陈旧，有些房屋结构已不堪重负，存在不少安全隐患。尽管旧住房成套改造的有关文件一直强调，房屋改造前应先进行检测，以对房屋的结构现状和完损状况进行科学鉴定。但由于资金缺乏和实施单位不够重视等原因，往往事先不作鉴定就贸然改造，随意扩建加层又不进行结构加固，结果使房屋结构损坏雪上加霜。

实际上，通过房屋检测鉴定，正确判断房屋结构所存在的问题，对改善房屋结构体系，延长房屋使用寿命是十分有益的，在对症下药的同时，还能节约改造费用。

例如，某居民厨卫合用住宅建造于上世纪50年代，3层砖木结构，房屋长达90m左右，中间未设沉降缝，沿城市主干道东西向布置。由于采用天然地基、三和土垫层砖砌大放脚基础，周边又进行过市政道路拓宽与地铁站点施工，引起了房屋的沉降变形，房屋中部墙体开裂较为严重。特别是底层合用厨卫间分隔墙开裂弓突，险象环生。居民们反映强烈，多次集体上访，认为该房屋已成危险房屋，一致要求拆除重建。由于该房屋已压新的道路规划红线，拆除后不可能重建，且动迁与改造资金也难以落实。为此，对该房屋进行了房屋质量检测，摸清了该房屋结构安全性与实际损坏程度，为房屋如何改造提供科学依据。

检测发现，该房屋的倾斜率与沉降差异均在规范允许范围内。经验算，由于房屋为砖木结构，上部荷载较轻，加上地基土的多年压实，原基础基本能满足承载要求。至于墙体开裂，主要是因为房屋未设圈梁、砌体砂浆强度低、房屋整体刚度差、总长度过长且周边有市政工程施工影响等原因；特别是底层公用厕所给居民兼作冲淋房后，墙地面未作处理，大量的水沿墙脚、地面裂缝和排水墙洞渗入基础，加剧了承重墙与分隔墙的沉降和开裂。根据检测情况，在改造设计中，针对上述问题和资金控制的要求，采取了沿外墙轴线部位增加附壁梁柱的方法以增加房屋整体刚度，厨卫间楼面板改为现浇板，底层翻做水泥落地，内部分隔改独用，开裂的墙体拆除重砌或加固补强。经成套改造后，房屋焕然一新，深得多数居民的好评。

由于旧住房成套改造工作难度相当大，改造方为了能较快解决问题，往往只能选择比较容易的办法去做。因此，目前的成套改造相当大部分还是停留在初级阶段，技术含量较低，仅仅解决了厨卫独用问题，而对提高房屋整体结构安全度和抗震性能考虑较少，更很少采用新材料新工艺，有待进一步研究提高。

3 结语

近年来，上海各级政府不断加大投资对大量旧住房进行了综合改造，对非成套旧住房进行了成套改造，使大批居住在旧住房的居民们直接得益，成为一项为民造福的民心工程，并将进一步加大投入和扩大覆盖面。笔者认为，通过研究总结旧住房成套改造的经验，发现目前存在的问题，对以后进一步推进旧住房成套改造工作有非常重要的现实意义。

一方面，旧住房成套改造中必须充分体现“以人为本”的设计理念，运用先进的科学技术手段，使旧住房延年益寿，让居住小区反映出时代新面貌。具体操作中，应根据居民的不同想法，各种改造方案所带来的居民临时搬迁及居民之间的利益平衡，改造资金的落实，居民扩大面积的差价承受力，改造标准与规划管理条例，以及卫生、消防、民防、绿化之间的矛盾协调等问题，进行不同改造设计方案的对比，优化选择。

另一方面，由于在旧住房成套改造中，政府将投入大量资金，居民也需支付部分面积差价或维修改造费，因此，必须严格控制与合理使用改造资金。具体改造应充分利用改造房屋的有利条件，采用区域整体规划、成片实施，平面调整、空间整合，扩建加层、总体平衡等技术措施，在规划管理允许的前提下充分挖潜，寻找小区整体改造效果与投资节约的最佳结合点。

Study on Complete Reconstruction of Old Housings in Shanghai

Through investigating and analyzing the status quo of non-complete sets of old housings, the paper summarizes the experience in the previous stage of comprehensive reconstruction and complete reconstruction of the old housings, so that the old housing reconstruction technology tends to be perfect and mature constantly, thereby having very important practical significances in improving the overall living standards of residents in Shanghai, improving urban landscape and building a harmonious society.

old housings, complete reconstruction, Shanghai

2016-03-08）

李华星，上海市房地产学校讲师。