浅谈投资性房地产会计政策的选择因素与对策建议

夏玮

【摘 要】 新会计准则中公允价值计量模式的引进对于企业投资性房地产的会计政策选择具有重要的意义。本文通过对成本和公允价值两种计量模式的比较，以及转换计量模式对企业经营成果和财务状况的影响，揭示企业在选择投资性房地产会计政策中的考虑因素，并从实务角度对完善投资性房地产公允价值计量模式提出相关对策建议。

【关键词】 投资性房地产；成本模式；公允价值模式

一、投资性房地产两种计量模式的比较

根据新会计准则的定义，投资性房地产是指“为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产通常按照取得成本进行初始计量，并在资产负债表日选择成本模式或者公允价值计量模式进行后续核算。

2006年财政部颁布的新会计准则中，谨慎地引进了投资性房地产的后续公允价值计量模式。在向国际会计准则趋同的背景下，公允价值计量模式的引进，表明了会计信息不再仅仅着眼于可靠性，而同时也强调会计信息的决策相关性。在这种情况下，投资性房地产存在两种基本计量模式的选择。

1.成本计量模式

成本计量模式下，企业根据投资性房地产的账面价值和预计使用年限计提折旧或摊销，若存在资产减值迹象，则计提相应的减值准备。

成本计量模式的主要优势在于信息资料获取的便利性，其所代表的历史成本计量模式，以获取资产时支付的经济代价进行初始计量，一般拥有比较完整、可靠的原始凭证，便于内部稽核与外部审计。同时，核算也相对简单，做出相应的会计估计后，除非取得可靠证据不得更改。其账面价值也无需参照随时变动的市场价格，既节省了会计信息的获取和处理成本，又能防止企业随意操纵会计利润。

成本计量模式的弊端根源于历史成本计量属性的缺陷。由于后续核算与市场价格变动无关，财务报表不能及时、准确地反映投资性房地产的真实盈利能力和市场价值，不利于报表使用者的投资决策。

2.公允价值计量模式

公允价值计量模式下，企业不再对投资性房地产计提折旧或摊销，以资产负债表日获取的公允价值为基础调整账面价值，并将差额计入当期利润表（公允价值变动损益）， 直接影响企业的当期经营业绩。

新会计准则对公允价值计量属性采取了谨慎推广的态度，选择该会计政策需要严格满足资产所在地房地产交易市场比较活跃，能持续准确获取公允价值的前提条件，且一个企业只能选择一种计量模式，不得同时采用成本和公允价值两种计量模式。同时，对公允价值计量模式的选用具有不可逆性，一旦采取，不能再转换为成本计量模式。

公允价值计量模式的主要优势在于其会计信息的决策相关性，其对投资性房地产的盈利能力和市场价值的评估和核算，更能及时反映经济环境的波动，也更为符合其“投资”的性质，在房地产处于上升周期的市场环境中，能够全面提高企业经营业绩。

公允价值模式的主要问题在于其计量成本较高。由于我国现阶段房地产市场的发展程度尚未达到准则所预期的标准，交易信息系统的建设和房地产价值的评估尚不成熟，企业对投资性房地产的公允价值主要来源于外聘的评估专家出具的评估报告，这类报告一方面存在准确性方面的存疑，另一方面也加大了公司信息的披露成本。而且，投资性房地产确认的资本溢价，本质上是没有带来现金流增加的账面利润，但公司股东可能会因为账面利润的增多要求加大股利分配力度，管理层也可能由于账面利润的增多要求提高薪酬激励水平，由此也会增加企业的现金流支出压力。

3.计量模式转换的财务影响

如果企业对投资性房地产的计量由成本模式转换为公允价值计量模式，则将对其财务状况产生以下影响：

（1）改变企业的资本结构。根据新会计准则的规定，变更会计政策的当年，企业应采用追溯調整法，根据市场的公允价值调整投资性房地产的账面价值，差额计入期初留存收益。因此，在房地产市场较好时，转换会计政策将大幅增加企业期初留存收益。同时，未来的公允价值若持续走高，其差额也会通过利润表影响所有者权益。另外，由于对投资性房地产不再计提折旧，会计利润也会增加也，这将改变企业的资本结构，降低企业的财务杠杆，从财务指标上改善了企业的偿债能力，一定程度上有利于企业的融资活动。当然，如果房地产市场由于国家宏观调控、投资者信心、市场投资偏好发生逆转，将会使企业的杠杆增加，加大其财务风险。

（2）增加企业经营利润的波动幅度。公允价值计量模式在房地产行业的不同周期中对企业会产生不同影响。由于投资性房地产的资产溢（折）价将直接反映在利润表中，而利润在当下市场环境中是判断企业财务健康的最重要标准之一，其波动幅度将影响企业的股价表现和融资能力。同时，由于投资性房地产公允价值的变化本质上是“账面”利润的变化，而并未带来现金流量的变化，因而加大了报表利润和利润分配政策的背离程度，增加了企业进行股利分配决策的难度。

（3）影响企业纳税核算。由于我国税收政策中，无论投资性房地产后续核算采用何种模式，税务处理时均采用历史成本的基础，其计提的折旧或摊销影响应纳税所得额。因此，采用何种计量模式本质上不影响企业的税负。但由于企业根据利润总额进行预缴，年度汇算清缴时再进行纳税调整，因此，公允价值的增加将会导致企业增加部分预缴的企业所得税，增加企业税负的资金成本，一定程度上加大了企业的纳税核算风险。

二、投资性房地产会计政策的选择因素

在实务中，实际上采用公允价值模式计量投资性房地产的企业比例一直较低，大多数企业仍沿用成本模式对投资性房地产进行计量，说明除了会计信息的相关性外，企业在选择会计政策时还有更多的考虑因素。企业在做出会计政策选择时，会综合内外部情况考虑选择何种后续计量模式。换句话说，企业对会计政策的选择，是其考虑了不同经济后果，结合自身内外部因素做出的理性选择。主要考虑的因素包括：

1.外部因素

（1）公允价值的评估和获取难度较高。我国目前的房地产发展尚未成熟，虽然房价变化频繁，但并没有权威、规范、体系化的价格信息系统，对数据准确性的把控很难由财务人员掌握，因此，大多数公允价值的信息来源于外部独立的资产评估机构。而评估机构增加的成本和其评估结果的科学性、及时性也使得企业降低了采用公允价值计量模式的意愿。

（2）房地产行业的市场走势存在不确定性。当房地产市场行情持续火爆时，政府往往出台相应的宏观调控政策，相应地，投资者的信心也会发生较大变化，因此，房地产行业往往出现周期性的较大幅度波动，这种起伏也降低了企业运用公允价值计量模式的意愿。

2.内部因素

公司管理层对盈余管理和业绩评价指标的需要是影响后续计量模式的重要因素。由于准则规定，企业一旦选择公允价值计量模式，将不能转换为成本计量模式，所以采取成本计量的盈余管理空间较大。管理层可以根据房地产的当前行情和未来预判，以及自身业绩指标的完成情况，选择是否以及何时进行这种会计政策的转换。同时，由于房地产行业周期性较强，市场行情持续火爆时，政府往往通过宏观调控，改变财政货币政策，影响投资者的市场信心和投资偏好，因此采用公允价值计量导致的经营业绩的起伏可能会给报表使用者其盈利情况不稳定的印象。因此，管理层可能更倾向于采用成本模式进行后续核算，避免市场行情的波动对财务报表造成过大的冲击，设法使公司利润相对平滑，资本结构相对稳定，提高自身的业绩评价指标。

3.完善投资性房地产会计政策的建议

（1）继续完善投资性房地产的会计准则

新会计准则虽然说明了公允价值的涵义，使用公允价值计量的条件，但对于具体可操作的统一规范并未提供明确指导，企业获取公允价值的途径不一致，降低了不同企业之间的可比性。因此，应该对其做出进一步规范，同时加大公允价值相关信息的披露，如确认条件、计量范围、初始及后续计量条件、转换条件、公允价值取得方式、变动收益情况、是否抵押与处置等，明确公允价值计量的标准，缩小企业操纵利润的空间。

（2）加快投资性房地产评估体系的建设

政府应积极推进房地产评估体系的完善，加强对评估行业的监管，確保评估公司的独立性，利用法律手段限制公司通过公允价值计量操控经营业绩。另外，建立并完善市场价格信息体系，建立较为统一的评估标准，规范市场秩序。

（3）提高企业专业人员能力和素养

企业应根据市场需要，针对性设立有关资产管理中心，并与财务部门对接，共同负责对投资性房地产的计量模式的分析和选择。资产管理中心应及时收集市场数据，通过自身材料以及外部咨询机构，合理评价投资性房地产公允价值，并与财务部门沟通，使财务部门从预算、盈利预测等方面及时复核与反馈。同时，加大对企业相关员工的培训力度，增强相关人员的职业和道德素养。

参考文献：

1、刘雅君、侯晓虹：《投资性房地产因何未能普遍采用公允价值计量模式》，《财会月刊》，2012年第3期.

2、许艺川：《投资性房地产新准则下的盈余管理研究》，《全国商情》， 2011年第14期.

3、戴科文： 《新会计准则对投资性房地产会计政策的影响》，《财税纵横》，2012年第11期.

4、李忠辉： 《针对公司投资性房地产会计政策选择的现实思考》，《经营管理者》，2015年第27期.