房地产企业财务管理存在的问题及其对策

李欣阳

摘 要：随着国民经济的发展、生活水平的提高，人们对物质生活有了更高的追求，尤其是对住房质量的要求越来越高，房地产企业也就迅速发展起来，一跃成为支柱性行业，经济上的地位也有了显著的提升。但是房地产行业与生俱来的特点也决定了其在财务管理方面会存在诸多问题，同时国家政策的调节、经济结构的变革、货币政策的松紧不一也使得企业财务管理问题迫在眉睫，急需快速找到措施加以解决。

关键词：房地产；财务管理；措施

中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）11-0144-02

（一）会计主体框架不同

房地产企业在商品性质上与其他企业有很大的不同，其分公司的创建通常以企业项目根据地为依据，其营业税金及附加也应在房地产所在的区域完成缴纳义务。房地产企业与其他企业最大的不同之处就在此，并不以发生销售活动所在地为依据，也不以产品的生产地为依据，不动产所在处就是权利和义务的发生之地。房地产企业所拥有的土地数量具有不确定性，同时其会计主体也具有一定的不稳定性，可持续能力较弱。

（二）成本控制系统不同

外来商户受托于房地产企业，对企业项目的生产和开发提供资源。房地产企业需要大量外来商户的支持，对于某些特定的项目，为使其风格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同辅助实现。这种吸取大量外来资源的方法就是房地产企业在成本控制系统方面采取的主要手段。当然，这种方法由于资源主要都是从外部获得，因此具有一定的风险，受许多不确定因素的影响，资金渠道不稳定。同时，受大量外部因素影响越大，企业内部对成本的控制力度显得尤为薄弱。房地产项目的形式多样性弱化了其他各种方法的应用与实施意义。

（三）税收管理制度不同

房地产企业的税收管理制度相对于其他企业的税收制度来说是比较严格的。因为房地产企业产品项目的创建所需要的时间长短不一，对也比较简单的项目可能只需要几个月的时间，但对于某些复杂工程就需要付出较长时间的建设，有时甚至需要5年左右。另外，不动产需要缴纳的税款底数较大，所以房地产企业的纳税节点基本上都定在实际收到款项的时候。房地产在建造过程中往往会涉及到市场上的各种相关行业，这就意味着在建设期间所得的票据类型十分多样，这就导致了房地产企业在税收制度方面具有相当大的不确定性，风险较大。

（一）融资水平有限

房地产企业自身带有的不确定性和局限性决定了其融资水平有限、方式有限。通常房地产企业是通过向银行或者其他金融企业、非金融企业借款来获得资金的，渠道单一、有限。一般来说，小规模房地产企业由于其商业信用不高，因此取得借款的可能性会比较低，难度也较大。现在的规定要求企业只有在有能力偿还债务及高额利息的情况下，并且需要上交企业近年来的财务状况，在了解企业一定时期内的财务状况是否满足要求的情况下才能对其实行放贷政策。但是有些小规模房地产企业很难满足此项要求，可以出示给贷款方用来作抵押担保的固定资产、无形资产等价值不够充足，即使有贷款方愿意出资，房地产企业为得到资金还需要进行一系列评估程序，程序的烦琐无形中又增加了企业负债上的压力，更何况企业财务管理上各方面的局限性使其抵御融资风险的能力不足，破产将成为企业的必然趋势。

（二）财务管理工作人员素质偏低

如今房地产企业财务管理人员素质偏低也是一个不容忽视的问题，大部分工作人员的学历不高、文化程度较低，这将在很大程度上影响企业的决策水平，员工自身素质决定着企业的发展水平。很多房地产企业的员工工作量很大，甚至超出他们的能力，过度的工作使他们没有时间继续完善自己的不足，也没有多余的精力对财务管理进行深刻的探索，一味被动地接受任务、完成任务，渐渐失去了对创新的渴望，对企业内部财务管理的革新也只能是力不从心。工作人员的被动工作状态会轻视财务管理方面的工作，使财务管理在工作中的地位降低，一系列管理问题就会浮出水面。

（三）财务管理制度不够健全

很多房地产企业财务管理体制不够健全，造成十分混乱的场面。有些甚至连明确的制度都没有规定，工作人员没有可以遵守的规章，不受任何约束，一旦出现问题必然一发而不可收拾。也有企业财务管理体制不够独立的，领导者和工作人员在某种程度上都有一定的相关度，不仅失去了相互约束的能力也丧失了执行力度。

另一方面，企业工作人员身兼多职的现象也时有发生，职务分工不明确，无法做到彼此监督，加大了财务人员作弊的可能性，造成信息失真，不利于企业财务管理。管理人员素质偏低、能力较差也是造成管理体制不健全的主要原因。财务制度的不完善使得发布反映企业财务状况的财务报告真实性都有待考察，既不利于公司在筹资过程中获得其他金融机构信任，也无助于企业做出准确的项目分析以及投资决策，利润得不到保证。

（一）融资方式多元化

1.适度放宽股票市场限制

如今，严格的股票融资政策要求房地产企业只有在资产具有足够规模、公司盈利数额达标、企业内部管理合理、项目政策完善的情况下，才有资格发行沪深股票。这对于大部分房地产企业来说是无法达到的标准，因此造成融资上的困难。所以，政府应该适度放宽股票市场对资金筹集的限制，加大房地产企业获得资金的可能性，这样才能做到降低融资风险。

2.适度放宽债券市场限制

如今，针对房地产企业债券市场的要求也十分苛刻，严格来说，大部分房地产企业都很难通过长期债券筹集到资金，这也严重阻碍了房地产企业继续发展。所以，政府也要适度调整债券市场限制，提高房地产企业发行长期债券的可能性，能够为房地产企业提供更加丰富的融资环境。同时，长短期债券的相互结合也有利于房地长企业筹措新资金，调整并改善资金结构。

（二）提升工作人员素质

人才引进对于任何企业来说都是必不可少的，房地产企业也不例外，都要重视对人才的培养与开发，确立正确的人才观念，对学历与经验同等重视。同时，设立吸收人才的优越条件也有很大的帮助，可以激发工作人员的工作热情，提高工作效率。首先，必须保障职员在工资薪酬方面的利益，健全社会保障制度和职工福利制度，给职工强大的归属感，才能让他们安心为企业效劳。其次，对员工定期培训提高其业务能力，及时接受最先进的管理理念，发扬创新精神，适当采取奖励机制，促进员工之间相互竞争，积极进取。最后，非货币性福利也是一项很好的激励措施，适时的非物质奖励可以恰到好处的刺激职员热情，比如，对先进工作者给予升职机会，可以刺激其他员工的欲望，让他们更加努力为企业服务，创造更多效益。

（三）完善财务管理制度，提高执行能力

除了意识和人才要跟上经济发展的脚步，财务管理体制也应该有法可依、有章可循，能在一定程度上对企业员工起到约束、规范的效力。管理人员完善财务管理制度建设有利于规范整个企业的财务体系，有条不紊的工作提高了做事效率，同时还能加强对重要指标的管控能力，规避风险，提高信用度。

房地产企业财务管理制度一定要分工明确，避免一人身兼多个重要职务；同时，也要防止权力的高度集中，对于有连带关系的职务一定要严加监管，一旦发现，解决力度要够大。完善房地产企业内部稽核制度以及内部牵制制度，部门之间相互监督有利于提高会计资料可信度，保证数据信息真实完整，也有利于管理者对资产的控制。