农村土地资产评估研究进展

汪红梅 闫玲

摘 要：在本文之中，主要是针对了我国农村土地资产评估的研究做出了全面分析，并且在这个基础之上提出了下文中的一些内容，希望能够给与同行业人员提供一定价值参考。

关键词：农村土地；资产评估；进展；分析

伴随着我国城镇国有土地的改革制度不断完善，我国城镇国有土地市场已经是初步形成，同时也建立起适合我国国情的城镇土地治理以及价值评估体系，具有着较为重要的作用。

1 农村土地资产定价机理研究进展分析

1.1 农村土地劳动价值形成分析

对于劳动价值来而言，核心便是创造价值，然而对于商品价值来说，主要是来自于凝结商品过程中无差别的人类劳动。根据土地价值的角度进行出发，主要是具有着以下不同的几种观点：首先便是土地的无价值理论，对于这种方式，研究人员认为，土地主要是大自然赐予的，并且没有凝结出人类劳动，也并不是人类劳动过后的产品，因此便不存在着价值。其次便是土地的理论价值，针对于这种价值来说，研究人员认为土地主要是凝结了人类的劳动成果，并且在整体上是存在着价值的，其价值主要是来自于人类对于土地的改造以及长期开发。最后则是土地的二元论，对于这种观点，主要是认为土地物质以及土地资源概念的性质是存在着一定的差役，但是也是相互联系的，并没有经过人的协助而自然存在着没有利用的土地主就是土地物质，然而经过劳动生产之后已经利用的土地则是为土地资本。土地物质主要是不存在经过人类的劳动，所以便没有价值，但是土地资本则是通过了人类进行劳动，因此便具有着一定的价值。

1.2 农村土地的资产补偿价值形成机理分析

通过研究人员的分析，普遍的认为是需要提高土地资源的保护，并且从这个角度来分析农村土地的补偿价值形成，在此基础上提出了以下内容：首先便是农村的土地经济价值，主要是土地所提供的粮食和农夫产品等所具有着的价值。其次则是社会保障价值，则是为农村土地自身的养育功能以及继续和增值能够转变成为农民的养老保障。最后则是社会的稳定价格，是指农村土地能够为社会提供出粮食从而对社会进行稳定的一种价值。

2 农村土地的资产评估方法研究进展分析

2.1 分析市场比较法

对于市场比较的方法，主要是求取一宗等待评估的土地，采取代替的方式将其评估土地以及比较近一段时间之内出现的土地交易实例进行对比，同时也需要根据后者已经是知道的价格，参考该土地的交易情况，使其能够对土地评估价格的方法进行修正。

通过对这种方法进行应用，所求取的价格是和市场的价格较为相似，然而现如今我国农村土地的交易市场并没有建立起来，与此同时也并不具有着市场比较评估的方法来对其农村的土地价格进行评估。研究人员则是认为在应用其他的方法对农村土地进行评估的过程中，从而探究出了市场假设的方法以及市场代替方法。对于市场代替法来说，主要是在评估对象自身不存在着市场价格衡量的过程中，能够寻找代替物来对市场价值进行衡量。但是，这种方法是在代替市场找不到的情况下去创造假想的一种农村土地评估的方法。

2.2 收益还原的方法分析

针对于收益还原的方法来说，是在土地评估之内每一年的预期纯收益基础之上，并且需要根据一定程度的还原率，使其能够将评估的对象每一年的纯收益折算成为评估基准的总收益方式。并且这种方式也存在着一定的计算公式，主要是为：土地的价值是等于纯收益率比上收益还原率，在农村土地资产评估的过程中，较为适合应用这种方法，但是也需要对其纯收益和还原率在进行确定的过程中加强研究。

2.3 成本核算的方法分析

对于成本的核算方法来说，是通过开发土地过程中所耗费的各种费用来作为其最终的依据，同时也需要加上一定程度的利息，将其所需要交纳的增值收益进行推算出来的一种价格，针对于这种方法来说，能够适合应用一些新开发的土地评估，与此同时也有一些研究人员认为，对于这种做法来说并不适合农村土地评估。

3 农村土地资产市场的价格评估研究进展分析

3.1 分析农村土地的流转价格评估

所谓的土地价格是土地价格基础形成的结果所在，同时在我国农村土地当中，其价格是存在着多元化的，也直接的导致了我国农村土地价格是可以分为不同种类的形式。研究人员根据农用地流转过程中所属权是否转移等构建出了农用地价格的体现，直接的体现在集体内农用土地流转价格以及集体内专用价格、自然价格以及稳定价值。然而针对于集体外的流转价格来说，则是为自然价格和社会保障价格的相加之和。研究人员根据农村的土地流转的方式存在着一定的不同，从而认定为农村的转包以及出租等价格必须要包括农村生产效益的价值以及农地就业的保障价值。然而农地转让价格也包括了农地生产收益的价值以及农村土地社会保证价值和农村土地的就业保障价值。

3.2 农村土地的低压价格评估分析

针对于我国的法律来说，在农村土地贷款方面也对其做出了明确，主要是可以通过拍卖以及承包荒地等方式来进行，土地的经营权也是可以根据抵押的方式来做出流转，然而在乡镇以及村企业中，厂房等建筑物进行抵押中所占地范围之内的集体土地一同进行抵押，但是家庭土地承包经营权则是能够去除抵押之外，目前在我国仅仅只是一少部分地区开展了家庭土地承包经营权的试点。

4 总结

通过分析后可以得出，劳动生产的价值以及收益决定的价值是农村土地资产评价过程中的立足点所在，并且对于农村土地的生态价值以及社会价值等具有着较为重要的作用，能够全面的推动农村土地资料的评估理论体系建设。其次则是城乡土地资产的评估方法存在着一定的共同性。针对于农村土地资产评估来说，主要是有着一定程度的特殊性，并且由于在法律方面对于农村集体土地所存在着的较多限制，导致农村土地的流转市场发展程度较低，也使其农村土地和城镇土地之间的评估方法具有着不同。

参考文献：

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[2] 楊夕，邱道持，蒋敏.农村土地资产评估面临的挑战与政策研究——以重庆市为例[J].湖北农业科学，2014，12（24）：163-166.

[3] 王静，邱道持，赵梓琰，蔡进.农村土地房屋资产管理研究进展[J].中国农学通报，2013，12（24）：123-125.

作者简介：汪红梅（1973-），女，汉族，安徽毫州人，研究方向：房地产经济；闫玲（1969-），女，汉族，安徽人，研究方向：房地产经济。