浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策

李雪

【摘 要】未来中国经济的发展存在很多不确定的因素，房地产行业也将告别暴利时代，在这种形势下，这就更需要进行精密的计划，合理降低成本，以尽可能少的耗费取得尽可能多的经营成果，增加企业经济收益。同时企业根据自身情况特点，提升企业成本管理水平，以保证房地产企业开发产品成本信息的真实性与完整性。本文论述了房地产企业成本核算的内容，分析了现行房地产企业成本核算出现的问题，并提出了解决对策。

【关键词】房地产企业；成本核算；问题及对策

一、房地产企业成本核算的内容

房地产企业开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

1.土地及建筑安装工程费

土地及建筑安装工程费是房地产开发成本中的主要内容。第一，土地费用主要包括土地出让金、取得土地时支付的各项税费及拆迁补偿费用等。当前房地产开发企业获得开发用地，通常采用政府招拍挂的方式取得开发用地，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，并且由于土地的特殊性质，土地费用占开发成本的比例有进一步上升的趋势。第二，建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的土建工程费、安装工程费、装修工程费等，该部分成本在整个项目开发成本费用构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。企业在决定是否对某一项目开发前，首先需要计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），并根据项目审批的容积率合理预估开发产品的单位土建及安装工程成本，对项目进行可行性评估，为企业决策提供可靠依据。

2.前期工程费

前期工程费主要是指在取得土地之后，开发之前发生的项目整体报批报建费、规划设计费、“三通一平”费等开发费用。该部分费用在整个开发成本中占比较小。但前期工程费中某些财政收费支出如散装水泥资金，墙改资金等属于押金性质，该类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，比较随意，后期很难能够全部收回。

3.基础设施及配套设施费

基础设施费主要是指项目开发过程中，小区红线以内，发生的道路、水、电、煤气、有线电视等线路管道及设备的安装、绿化费等费用。配套设施费主要是指开发项目内为居民提供配套服务的非营利性的公共设施及配套设施，如学校、医院、物业用房、变电室等，该部分生活服务性设施是整个项目不可缺少的组成部分，在整个项目开发成本中的占比为20%左右。

4.开发间接费

开发间接费主要包含项目开发管理费及筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。房地产行业的资金来源主要渠道包括，自筹资本金、银行借款、企业借款等。随着近年来，金融机构对房地产行业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更多的依靠企业的资金拆借进行。因此，产生数额较大的利息支出，成为开发成本的重要组成部分。项目管理费用主要包含项目现场工程管理人员工资成本、办公费用等。

二、房地产企业成本核算存在的问题

1.成本对象设立具有随意性

针对目前房地产企业取得面积较大的综合体的土地，如果同时进行住宅、商业及各项配套设施等多业态产品建设开发，将给企业人、财、物等各方面资源带来巨大压力，于此同时项目建设的持续时间长，不利于企业长期发展。通常情况下，房地产企业均采用分期滚动开发的方式，将前期销售回笼的资金做为后期开发的资金来源，循环周转，使企业的各项资源得到合理利用及有效配置。这种分期滚动开发及多业态类型产品同时建设的行业特点，会计准则对房地产企业成本核算对象没有规定明确的划分标准，由此导致行业内各企业间或是同一企业不同项目，在进行开发成本核算时具有较大的随意性，根据企业自身利益来确定成本核算对象。

2.成本费用的归集和分配的方法不确定

（1）成本费用的归集不统一

房地产成本核算体系庞大、核算周期长、涉及面广，可变因素多，部分支出在成本预算初期无法准确估算，具有不可预见性。另外，有些行业押金如人防异地费押金、墙改基金等由行业主管部门执行征收，可否收回也具有不确定性。企业在成本核算时，土石方工程、主体工程、电气安装、装修工程费等成本费用支出名目繁多，专业性比较高，做为财务人员对工程成本相对陌生，在进行成本费用的归集时由于专业知识的局限性，容易混淆各类成本归类，造成财务口径与工程业务口径，项目建设过程中各类工程造价成本不一致；另外由于开发项目建设工期较长，人员流动性的特点，也可能造成财务核算前期后期成本费用的归集不统一。

（2）成本费用的分配混乱

开发建造的直接成本应直接计入各成本对象，而共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，有的甚至要进行二次分摊。成本分摊方法也复杂多样化，具体分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法，不同成本项目所采取的分摊方法也有所区别。对于项目内不能有偿转让公共配套设施成本费用的分摊，开发过程中将其作为一个成本核算对象进行成本费用的归集。待公共配套工程完成计算出总成本后，按照何种成本分摊方法记入有关房屋等开发成本中，会计准则中没有明确确定，在实际的工作中，类似于该类间接成本费用的分摊，具有较大的可操作空间。

3.会计核算的账面成本与实际工程成本不一致

从施工单位提报结算申请，到监理、预算部等相关专业人员的出具的工程量报告，再到完成付款审批需要较长的时间，这期间工程施工一直都在持续进行，而财务核算仅掌握截止上次请款时工程进度情况，具有滞后性；而对于综合体开发项目，项目内公共配套设施与开发产品不是同步开发建设，在先建房产并销售，后建配套设施的情况时，依据相关规定，财务成本核算时可根据公共配套设施预算成本或计划成本，预提建造成本，分配结转至可售房产成本中，因此造成财务核算帐面成本大于实际工程成本。

三、完善房地产企业成本核算的对策

1.参照行业规范，结合企业实际，明确成本核算对象

开发过程中房地产开发企业首先要在遵守国家的有关法规和制度基础上，结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。目前房地产企业在确定成本对象时参照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》六大原则的规定，将项目内功能相同、开工、竣工时间相近的建筑作为一类成本核算对象；将单独建筑的停车场、幼儿园、会所等作为一类成本核算对象。合理划分核算对象有利于成本、收入正确的配比进入产品成本中去。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，以保证成本核算的一贯性和合理性。

2.完善成本费用归集与分配流程

房地产企业在成本核算中，根据国家颁布的有关准则、制度及公司管理要求，制定相关管理制度与核算方法，设置专人专岗。由于工程支出类型繁多，日常工程款支付时，应由施工方提出结算申请，监理方、总包方及公司业务部门对申请中的内容进行复核，并请相关专业人员在付款申请单中注明本次付款所属建设项目、合同名称、施工单位、成本类型等相关资料，建立工程合同付款台账，定期与业务部门进行对账；针对施工过程中购进的材料物资，进货时填写一式三联入库单，供货商、采购员及材料保管员签字确认后，办理入库手续。材料领用时，逐次逐笔填写一式三联出库单，单据上注明“领料单位”、“工程名称”、“所属项目”等信息，由材料保管员、领料单位人员签字后办理出库手续。并将上述进、出库单做为成本费用归集及工程结算的原始凭据。

对于开发建造过程中发生的共同成本和不能分清负担的间接成本，按照谁受益谁承担及配比原则分配至各成本对象。如利用地下基础设施形成的停车场所，首先作为项目的公共配套设施进行归依完成后，再在各成本对象中进行分配。

3.按照权责发生制进行成本核算，提高可靠性

成本核算的最终目的是计算销售成本和开发项目的总成本，最终能够可靠的计算出企业的经营利润。实践操作过程中，企业财务人员及时取得工程决算报告，根据工程决算报告计提成本费用，对于未结算工程施工项目，应定期向工程业务人员取得工程进度割算值报告，并据此计提成本费用。按照成本核算对象进行归依，结转产品总成本。以便反映企业真实的盈利水平。

四、结束语

目前，房地产行业由高速发展进入了调整期，房地产企业出现销售不畅，资金短缺，如何在严酷的环境中生存是房地产企业所面临的一个重要问题。完善房地产企业成本核算，规范企业管理制度，有利于提高企业的经济利润。

参考文献：

[1]国家税务总局.关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办.

[2]汤慧.对房地产企业成本核算相关问题的探讨.

[3]闵子桐.浅谈房地产企业会计成本核算问题.

[4]孙珍兰.房地产企业的成本核算问题及其解决之道.