整修后厨时建设方需把控的三点内容

李世雪

摘 要：以餐厅后厨为例介绍了上世纪九十年代砖混房屋整修时的概况，从项目质量、造价、工期三方面进行了分析，合理控制整修过程，达到延长房屋使用年限的目的。

关键词：砖混结构；整修；质量；造价；工期

1 工程项目概况

某事业单位餐厅后厨，为二十世纪九十年代所建低层房屋，砖混结构。该餐厅后厨使用面积为250平方米，设计使用年限为五十年，实际使用年限能达到三十五年左右，到目前使用年限为二十多年。后厨内部装修已经落后且损坏严重，屋面漏水、铝扣板松动、墙砖掉落、暖气片锈堵等情况严重，不能满足消防、防疫要求，无法继续使用。地面、墙面、顶面及水电暖都需要重新整修，来满足消防、防疫、安全等方面的要求。通过二次整修，可以将餐厅后厨的使用寿命再延长十余年。

经过前期工程项目建议、可行性研究阶段，餐厅后厨整修项目立项后，建设方开始报建、申请资金，有招标资质的单位就可以对工程进行发包（不涉及设计公司和监理公司），可通过公开招标或邀请招标确定施工单位。重点是工程建设实施阶段，项目组织施工阶段的管理，如何很好地把控施工的质量、造价及工期是建设方需要把控的重点。

2 工程项目质量控制

要保证工程项目的质量，关键在于要保证工程项目在施工中的质量控制。餐厅后厨整修工作类型主要包括屋面重铺、换铝扣板吊顶、墙地砖重贴及水电暖换新等，虽然类型相对简单，仍然会出现许多难控的现象。比如材料卡控不严密，容易被不合格材料钻空子；监督检查不到位，可能会出现偷工减料的现象；验收不及时，可能会错过隐蔽工程的细节处理等。任何项目必须保证使用时安全第一，质量是安全第一的绝对保证。这就要求建设方推行质量全面制度管理，走出安全第一步。

2.1 狠抓管理制度

制定岗位责任制和各项规章制度是建设单位工程项目管理的首要任务和重要部分[1]。项目经理必须狠抓管理制度。既要遵循相应的国家及单位的工程项目管理制度，又要根据实际情况制定专用管理制度。具体到一个工作人员，一个时间节点，一个工程细节甚至是一种工程材料。使施工项目的每一项都能找到相应的责任人，每一个问题都能找到相应的制度去解决，把施工现场做到有章可循、井井有条。

同时要给施工方制定管理制度和相关要求，施工方必须认真执行《建设工程质量管理条例》，对施工文明、作业时间、作业标准都要进行明确要求。特别是对施工方配备的技术工种，进行严格管理，确保每一名技术工人是持证上岗，通过每一个细节的管理来控制工程项目质量。

2.2 控制建材质量

施工中所选用的建材应严格执行《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的相应规定，并应符合《室内装饰装修有害物质限量10个国家强制性标准》的相关要求。材料的质量是否符合要求，是决定工程项目质量的重要环节。如果是施工方包工包料，那建材的质量把控必须放在工程项目重中之重的位置，对产品合格证及检验报告，产品品牌、各项指标要求都要逐一把控，最后要进行相应检测，来控制施工方建材质量。为了节约成本，施工方往往会在材料上做文章，使得验收时看不出的问题在使用一段时间后都会暴露，从而大大缩短房屋的使用寿命。所以要全方面审核施工方所用材料，提高建筑材料的安全性和使用性。

2.3 遵循验收标准

根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定对整修项目进行验收，发现不合格处就要列入验收表，通知施工方进行二次施工，再验收，直到工程质量合格。特别要注意隐蔽工程的验收，

例如龙骨、管路、走线等项目的验收，必须跟着施工进度逐步验

收，可参考《隐蔽工程验收控制程序》，杜绝隐蔽工程造成的安全隐患。

3 工程项目造价控制

一些工程项目由于工期、资金等一些因素的影响，往往会有工程量清单编制不准确、预算价格偏低等现象。再加上整修工作存在一些难预料的工程变更，往往会使工程低价中标，高价结算[1]。要防止这种现象的发生，必须考虑到以下几个方面。

3.1 控制中标价

招标前确定施工图纸及技术资料通过建设方审查，招标用的工程量清单及估算尽量准确。施工工艺的特殊要求及材料的规格要求尽量详细准确，保证投标单位在同一标准且要求明确的条件下进行投标。通过公开的招投标或邀请招标，选择符合资质的施工单位，经过开标会的报价（一般是二次报价）、评分，最终确定中标单位，确定较为合理的中标价。

3.2 控制主材价

施工合作一般会采用包工包料的合作方式，但像餐厅后厨整修这样主材很明确的项目，完全可以通过建设方提供主材，施工方负责施工这样的方式来完成工程项目。建设方提供主材一方面是对施工质量的保证，一方面可以最大限度的节约成本。这就要求建设方既要清楚施工项目需要材料的数量、尺寸和规格，又要了解材料的市场行情，包括品牌、信誉、质保期、售后、性价比等。建设方在中标单位确定后就应该主动与施工方沟通核实，确定需要采购材料的数量、尺寸、规格、进场时间和其他要求。然后通过网络手段或专家咨询对所需材料进行搜索、询问、对比，筛选出至少三家相应的品牌，到实体店进行逐一对比、选购。选择的产品供应商最好能是厂家直销店或第一代理商，可以很好的减少中间环节，即减少周转时间又能最大限度的控制主材价。

3.3 控制签证价

对于九十年代的砖混房屋整修，难免会出现预料之外的情况，为确保工程项目继续进行，就必须进行现场签证。例如在施工过程中建设方要更改计划外的上下水位置，而原要求地砖是不换的，这样问题就来了。动位置必须破地面，破地面必须加铺砖的钱，重点是很难找到与原砖相匹配的砖，这无形中就给施工方造成了施工困扰，此时施工方一定会做现场签证。建设方要审核施工方的工费、料费，还要看预算金额，来斟酌下一步工程该怎么走。以上还是可控的签证，还有很多不可控的，例如屋面防水问题。原计划不在此次整修范围内，可因为一些特殊的天气情况导致屋面渗水或漏水，不得不修时，这样的现场签证一定要及时签，以免对已完工程造成损坏，更加得不偿失。

既然有些签证无法避免，那就必须及时办理，尽可能准确。如果是施工项目已有的项目，原则上应该按照中标单价进行增加；施工项目以外的增项，也要参考中标单价，切合实际。建设方在审核签证单时要注意签证的数量是否准确、单价是否合理、工期是否得当等，一旦发现有含糊不清或是遗漏的地方，必须要施工方给予明确答复。

4 工程项目工期控制

合理安排施工时间，减少施工工期成本，是提高经济效益，确保项目按计划推进的重要手段[2]。加强施工期间的管理，控制好后厨整修项目的工期，前期设计很重要。特别是后厨的水、电路的确定。餐厅后厨在使用十几年后的改造，后厨师傅会根据自己的需要对餐厅的布局进行一些改变。例如烤箱、冰柜等一些电器位置的改变，水、暖的增减或改变，甚至是墙体的改变，都是在工程项目改造设计时需要考虑到的。施工图纸考虑的越全面，施工中的变更就会越少，施工就会越顺畅。但这里特别要注意的是，二十世纪九十年代的房屋墙体一般为240mm墙或120mm墙，都是砖混结构墙，基本都起到承重墙的作用，在施工过程中没有经过专家的审定，一定不要随意拆除。否则，既造成了很大的安全隐患，又会给工期造成很多难控制的因素。

施工过程中的工期控制，主要是用施工进度卡工期。250平米的后厨整修一般工期在40天左右，所以施工进度的时间单位最少精确到天，对于后厨整修这样不太复杂的工程项目，一般用横道图编制施工进度即可。

施工过程难免会遇到一些突发或未考虑周全的情况，这个时候往往需要现场签证。这就要求在发现突发情况时，施工方第一时间按建设方要求给出解决方案，并做出预算，向建设方提交现场签证单。建设方也要第一时间敲定施工方案，做出决算，签字确认，以确保施工方施工顺畅，工序不受影响，工期不被拖延。

5 结语

旧房翻新在一定程度上比新房装修要复杂，也会有一些计划之外的情况发生。这就要求建设方和施工方共同努力，在确保安全的前提下，把控好工程质量、造价和工期，达到整修的目的，延长房屋的使用寿命。

参考文献：

[1]王煜明.如何控制政府投资工程项目“低价中标、高价结算”现象[J].工程与建设，2007（2）：231-232.

[2]谢小妹.建筑工程施工工期管理工法研究[J].中国高新技术企业[J]，2015（9）：186-187.