浅谈国土资源有效开发

朱天　李飞　周勇

摘 要：有限的国土资源，对于经济快速发展，人口基数不断扩大的中国来说，主要面临着土地使用和土地资源开发的双重瓶颈。本文皆在探索通过土地使用的有效分级，把土地使用中的有效性加以明确，从而提高国土资源在开发中的价值。

关键词：土地使用权；活期；定期；探索

随着城乡一体化的逐步展开，大量土地资源被道路、城市建设、市政建设、住宅及商业用地所占有，土地开始变的紧张，也带动了土地拍卖市场的高报价。随着土地价格的增长，商品房价格也随之增长，人口基数庞大的中国，购买房子成了一种见效最快的投资和投机。而造成土地使用不当的原因有很多种。

1 现有土地使用政策的不足

1.1 国家土地调控政策的影响

从2002年5月9日开始国土资源部出台了11号令（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1号起，全国所有的经营性土地都必须通拍卖取得。这一文件的出台使原来掌握在集体、单位和政府机关手中的土地出让权力被收回。我国土地供应制度发生根本性变化，土地由多渠道供应向政府垄断供应转变，而这一转变实际上把权力移向了地市级政府。这一转变的最大受益者是中央和各级地方政府。这是利益的重新分配，我们判断土地公开出让已经成为政府最重要的提升GDP的手段，从2002年公开方式出让的土地占全部土地出让的比例不足10%提高至2009年上半年的40%，这一数字也表明了土地使用透明度的提高。

1.2 垄断造成土地实际供给不足

土地由政府垄断经营后，政府为了配合市场化带来的负面影响，利用土地资源的杠杆效应，特别是为了保护耕地与抑制房地产过快增长的考虑，政府的调控作用主要表现为土地紧缩政策和税收，但是由土地垂直管理体系没有完全建，导致调控的目的无法实现，调控的作用被负作用取代，土地的紧缩导致供给的不足，反而导致商品房价格的攀升。按现有政策严格执行，土地将被垄断到各级政府手中，而许多政府为了完成GDP的保增长，借用房地产进行推动，这最终导致对于土地的依赖性加大，同时造成土地资源开发的浪费不论是开发商现有土地储备，还是在建面积中，总会有相当土地并不适合中短期开发（2年～3 年内）；而对于适合中短期开发的土地来说，其拥有者也未必有能力同时开发。另外还存在着重复计算，由于不同部门数据在口径方面的差异； 另外就是区域差异，特别是沿海地区，人口密度相对较高的发达城市，土地稀缺更加严重。

2 利用土地开发的双向机制进行分析

双向机制，就是通过政府和市场两种手段进行有效的开发监管，从而最大限度的约束土地使用的存在的问题，前面提到了土地政策的实施改变了土地的买卖关系，并使得利方转向了政府，这最大的好处在于政府控制土地的有效性在加强，而不能一味看待多渠道的丧失。首先，我们利用政府的统筹的关系，集中进行土地资源的分级管理，把不同土地进行规划和建档，特别是强调利用政府的调控能力进行国土资源的重新配置，在这个过程中进行充分的市场调研，并对土地使用方进行二次进行登记监管，也就是说从拿到土地到项目规划审批通过前，土地使用方并未真正获得国土资源部门的确定，这一个办法将有力的遏止一些开发商有意闲置土地，从而造成国土资源的浪费；对于一些重点工程和项目的土地使用要进行全程监管，对土地使用全过程进行监管是对土地使用的一种有效管理，是符合土地开发的规律，在西方发达国家也较为普遍。

3 双向机制的特性

另外，政府的垄断行为造成的供给不足，是因为政府使用土地是一次性的交易，是不可逆转的转让，是逐渐缩小存量的行为，而通过双向机制可以把这一状况改变。土地不再是一纸合约，而是要对使用者的使用进行评估和考核并且对考核的结果进行公示，记录诚信档案，对于考核不合格的开发商，要进行整改，如果还是不合格要通知培训，以加强对国土资源使用有效开发的认识。这将大大促进土地的合理开发，最后变为对土地资源开发的珍惜。

4 土地使用有效开发的策略

4.1 土地使用开发需要坚持科学发展观

科学发展观在国土资源开发和利用上有着积极的意义，也是符合我国国情的战略方针，科学的发展观，要求我们摒弃一切阻碍科学发展的挡路石，以求真务实的态度去激活土地使用权。双向机制就是在这样一个前提下进行，它的提出，不应该留于学术，它的价值在于土地政策十年不变样，而土地资源情况是一天一变，我们不能用死板的条框来规定和限制市场化的进程，更不能脱离市场的要求，一味调控货币政策打压土地，或者削弱土地资源的市场活跃度都是不可取的，在“双向机制”中强调土地资源的灵活性和长期性，这个灵活性是土地资源不能成为GDP的重要支撑，这样下去我国经济最晚会崩盘，土地就是一种资源，回归资源本身的意义大于一切，另外就是要把资源进行有效的监管；另外长期性是一个有效的规划和跟踪，明白土地在开发过程中的价值和意义，明白土地的效能性。

4.2 建立土地有效开发的体系

构建一个完善的系统来维持它、服务它，这里也包括法律，在有法可依的前提下加强人民监督和程序的公平、公开透明化。通过建立信息档案来完善土地使用情况，从而为其以后再申请土地使用提供参考，同时政府对土地使用对情况进行评估，对合理性和科学性进行定性，这些评估和定性不能左右土地使用权的归属，只能为交易提供一定的参考，对土地使用者进行建档，实行积分制，在这商业用地版块实施；而在住宅方面按月收取资源费和服务费，对于逾期不交家庭和个人，以警告、处分和收回等不同等级的处罚，从而规范土地使用的合理性和科学性。

5 结论

土地使用的有效开发是基于国土资源的管理而言，所以必须要立足于政府的调控和市场化的双向机制，这样才能完成对土地开发使用的有效性探索。

参考文献：

[1]俞振华.国有土地资源的开发和利用研究[J].市场导报，2010，8.

[2]陈小惠.土地市场和市场化对比中西[J].中外研究，2010，9.

（作者单位：贵州省水城县国土资源局）