浅析政策性违约的责任和风险

庄渊 胡志洪

摘 要：“政策性违约”在近几年房产交易上出现的频率越来越高。什么是“政策性违约”由于房价不断攀升，投资投机性购房仍然不断，为遏制部分城市房价过快上涨，使房地产健康发展，国家出台了一系列政策，对房价进行调控，由此不可避免产生的直接影响就是部分已经签约的但未完全履行完毕买卖行为的房产交易可能会因政策打击的关系而被迫“违约”，这种因为政策因素而无法继续行使合同的状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。

关键词：“政策性违约”；不可抗力；情势变更原则

“政策性违约”中，比如首付比例上调、第三套房停贷、无法提供相应纳税证明等都可能成为导致违约的导火索。2010年4月17日国务院下发关于《国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，使得房产交易出现大规模的泡沫现象，更有买房者和卖房者出现购房合同的违约现象，因双方各争一词最终状告到法院的不计其数。从各种实例中统计发现在“政策性违约”之中，大都是因这些新政涉及到的限贷、限购及提升贷款比例等，一旦出现违约导致双方诉讼。导致违约的因素下文会举例：

一、导致“违约”的因素之第三套房停贷

以北京市海淀区法院一则案例为例分析：原告张先生因第三套房无法贷款，诉至法院要求退房。海淀法院审理后认为，贷款政策变化属于情势变更，判决解除合同，返还定金。笔者认为因第三套房无法贷款而出现的被迫违约现象是属于不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。简言之就是当事人不可抗拒外来力量，是不受当事人意志左右、支配的自然现象和社会现象。张先生不能预见国务院政策的颁发，这是构成不可抗力的主观要件；不能避免并不能克服则是构成不可抗力的客观要件。国务院颁布的房价政策是根据当时的政治、经济形势颁布，对合同当事人来讲，政策往往是不可预见的。当政策致使合同不能履行时，应视为因不可抗力致使合同履行效力消灭。而我国法律对不可抗力的免责相对应的《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”当事人张先生属于因不可抗力而不能履行合同所以对于被迫“违约”，法院应该判处解除合同返还定金。

二、导致“违约”的因素之无法提供相应纳税证明

以北京市通州区法院一则案例为例：原告史先生因为没有1年以上的完税证明及社保证明无法获得住房贷款。“新国十条”的出台对于双方合同的履行构成不可抗力，原告可以要求解除合同。笔者认为史先生无法获得住房贷款而出现的被迫违约现象也属于不可抗力。国家政策的实施对于当事人的购房直接影响在于造成当事人不能直接履行合同造成合同的违约。一般来讲，不可抗力发生后，一方当事人可直接通知对方当事人解除合同，以免除自己的合同义务。所以原告史先生可以要求解除合同。

三、导致“违约”的因素之首付比例上调

以北京崇文区法院一则案例为例分析：原告吴先生因实在无力承担额外的十几万元首付款，请求判令解除房屋买卖合同。笔者认为吴先生出现的违约合同现象是属于情势变更。情势变更是指合同订立以后由于发生了当事人不可预见的客观情况，致使合同原定权利、义务所依据的基础丧失或改变。若令当事人继续履行原合同，会给当事人带来不曾遇见的重大损失，造成显失公平的后果。依据情势变更的原则，当事人的合同可以变更或解除，以消除不公平的后果。虽“新国十条”的颁布使得因不可抗力的原因导致大多数房屋买卖合同解除，但对于吴先生的个人状况而言，其合同的违约是属于情势变更：因首付比例上调导致吴先生无法履行合同。首付比例上调对于合同本身的履行并不能产生直接的影响，其造成的结果不是履行合同本身的障碍，而是履行的结果违反了合同的公平要求。吴先生本可以以合理的价格取得房屋的所有权，但因突然出现的政策性客观原因导致需要承担额外的十几万元首付，对于吴先生而言无非是不公平的，所以按照情势变更原则，因情势变更的客观要件吴先生可以向法院起诉解除合同。但当事人不享有自行解除的权利，而只能请求法院或仲裁机构解除或变更合同。所以法院应该判处吴先生可以解除合同。

“政策性违约”的抗辩因素中，首付比例上调、第三套房停贷、无法提供相应纳税证明等都可能成为导致违约。在房产交易中更突出的问题也是导致违约的原因有很多不同的意见，情势变更和不可抗力是导致违约的重要因素。而在合同中往往因为无法确定是其中哪一种，所以出现的问题也是愈来越多。对情势变更和不可抗力的关系，各国的立法和学说采取了不同的态度。法国法将不可抗力与情势变更作为同义词使用，德国法理论将不可抗力与情势变更相区别，英美法的合同落空原则包括不可抗力和情势变更两种情况。我国的合同法理论，一般是将情势变更和不可抗力相区别。不可抗力和情势变更都是合同订立以后发生的，都对合同的效力产生影响，都导致了合同基础的丧失。对不可抗力与情势变更，当事人都不能合理的遇见，都是当事人意外的客观条件造成的。不可抗力是引起情势变更的原因之一，而情势变更则不会或者不能直接引起不可抗力。如特大自然灾害，造成的大面积绝产、减产等。情势变更的适用条件，首先，是须有情势变更的事实。合同是当事人的合意，当事人订立合同的时候必须要根据当时的情况或预见的情况来确定相互之间的饿债权债务关系。合意，要建立在一定基础之上。情势变更的事实，就是导致合同基础丧失的事实。这种事实可能因为战争、政策调整等引起的经济情势的变化阻碍了合同的履行，则更偏向于不可抗力来处理比较适宜。其次，情势变更的事实与当事人的意志和行为无关，也就是说情势变更必须是当事人不能合理遇见意外事件而造成的，情势变更还必须是当事人不能控制的事实，既不能控制它发生，也不能控制它的后果。

参考文献：

[1]刘耀宏.房产新政下情势变更原则的适用[J].陇东学院学报，2011（10）：87-90.

[2]兰方，李慎.楼市输家的维权[M].新世纪，2011（10）：223-225.

（作者单位：中国计量大学现代科技学院）