城镇基准地价中容积率对地价影响作用分析

朱秋芳

摘 要：基准地价评估是当前城市地价评估的主要形式之一，容积率不仅是评价地价的重要指标，而且是反映土地利用效用状况的决定因素之一。本文对容积率内涵及特性进行阐述，分析了容积率对地价的影响作用的几个方面；结合肇庆市广宁县的基准地价的调查资料，运用样点地价法和数学模型法对该县容积率修正系数进行了分析和确定。

关键词：基准地价；容积率；修正系数

由于土地资源的位置固定性、有限性，特别是城市土地，提高土地利用效益，节约集约利用土地的途径之一便是完善城镇地价体系。由于容积率是宗地地块范围内，建筑面积与宗地面积的比例关系，它反映的是土地的投资强度和收益，从而影响土地价格。本文以肇庆市广宁县为例来合理准确的阐述容积率对地价的影响，并建立修正体系，以更好的反映容积率对地价的影响。

1 容积率对地价影响作用分析

容积率是西方国家（美国）在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标。其作为典型的区划控制技术，1957年在芝加哥首次提出并采用，在1951年纽约的区划应用中，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。其优点是简单明了、利于管理控制和规划，故而被广泛认可并采用[1]。容积率是指城镇用地的地快上修建的总建筑面积与所占用地面积之比值。即容积率=总建筑面积/土地面积。它是衡量城镇土地开发利用强度和土地利用质量的一项重要指标。建筑容积越大，土地利用开发强度越高，空间利用率也越高，地价越高[2]。

1.1 容积率的内涵

1.1.1 概念

容积率是指在一定区域或宗地范围内，建筑面积与宗地面积之间的比值。它的大小直接反映土地利集约利用程度的高低。即是容积越高，土地利用效益越高，地价就越高。其表达式为：

F=Sb/Sl

而 Sb= PS/PS′ˊ； Sl=Pl/Pl′

所以F=K×PS/PL其中K=Pl′/PS′

其中：PS是建筑总售价；PS′是单位建筑面积售价；Pl是土地总价格；Pl′是单位土地价格。 由上式可知，容积率的大小决定了土地开发预期收益的高低。容积率越高，建筑的售价越高。

1.1.2 容积率与人居环境

容积率与人居环境关系的表达式为：

F=DC×N=（1-DG-DP-DS）×N

其中：DC 為建筑密度，N为建筑楼层数，DG为绿地率，DP为停车场覆盖率，DS为空地比率

由上式可以看出，当宗地面积不变时，容积率与建筑密度和建筑层数成正比，即容积率的提高，意味着建筑密度和建筑层数的增加，减少绿地率、停车场覆盖率和空地比率，减少人均活动空间，使得环境质量下降。因此，可以说容积率的增大或降低都会制约着环境的质量的高低。

1.1.3 合理容积率

容积率的大小反映了土地开发程度以及土地经济效益的高低。城市用地的地块容积率不合理，就可能会突破整个地区甚至整个城市合理的环境容量，使城市的整体效益下降，环境质量恶化，反过来也会影响投资环境的质量，降低开发者的经济效益。因此，从开发者的经济效益来看，存在一个最佳容积率。在现代城市规划中，为使经济、社会与环境综合效益最大化，必然存在一个合理的容积率。这个合理容积率为城市土地合理有效布局空间提供基础。

1.2 影响作用分析

容积率作为影响地价的重要因素，其变化可导致土地收益的大幅变化。在房屋建造成本不变的情况下，提高容积率因素指标即同一地块面积上开发获得更多的建筑面积，从而获得更多的预期收益，导致地价上升。反之，容积率降低，地块开发费用降低，地价下降。此时，地价与容积率的变化趋势具有一致性。但容积率对地价的影响是呈现非线性关系的，容积率越高，地价不一定越高，只有低容积率下才具有正相关性的可能。

1.2.1 容积率对地价的影响---报酬递增递减规律影响

报酬递增递减规律是指在其他生产要素固定不变，增加某一生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加，但达到一定数量后，如果继续追加这一生产要素的单位投入量，其纯收益就不再随着追加投入的增加而增加，反而有可能减少。

地价是一定容积率下的地价。同一地块不同容积率的地价不同，离开一定的容积率谈地价高低是不科学的，也是没有实际意义的[3]。容积率与地价的关系是非线性关系，只有在最佳容积率下才出现最高地价。

1.2.2 容积率对地价的区域性影响---土地市场供需作用影响

由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的区域性特征，由此形成的地价会随容积率变化具有区域性。一般而言，区域经济发达、土地市场规范，土地需求量大、供求矛盾突出的区域、容积率对地价的影响程度愈大，愈接近单纯的土地收益作用下的地价随容积率变化规律；相反，土地需求量少、供求矛盾不突出的区域，容积率对地价的影响程度则很小[4]。这个规律在地域上可分为以下几点：

（1）城市规模不同，容积率对地价的影响程度不同。

城市规模越大，容积率对地价的影响程度越明显，地价随容积率变化幅度越大。因此在大城市中常用楼面地价来替代宗地地价反映地价水平。不同规模城市，城市规划中（如建筑物高度、建筑密度等）对容积率有一定的规划限制。容积率的大小直接影响地价水平的高低，即容积率的大小决定土地开发的预期收益率的高低，反映了土地的经济价值。

（2）用地类型不同，容积率对地价的影响程度不同。

商业地价受区位条件的影响最为明显，住宅用地受区位条件的影响比商业用地弱但比工业用地强，工业用地基本上不受容积率的影响。所以商业容积率的影响程度最大，住宅次之，工业最小。肇庆市广宁县商业用地和住宅用地的容积率为2.0，工业用地的容积率为1.0。

（3）区位位置不同，容积率对地价的影响程度不同。

同一城市同一等级不同区域位置，容积率对地价的影响程度存在差异，其中样点1容积率对地价的影响比比样点2的明显。

2 修正系数的确定

2.1 样点地价法

收集交易樣点，测算交易样点地价，将样点地价条件中除容积率外的条件修正到和基准地价一致，再用修正后的地价样点和基准地价比较得到地价样点容积率相应的修正系数。容积率修正按照不同区域，不同用地类型分布进行，以城镇规划规定的区域平均容积率作为标准容积率修正系数。

广宁县商业用地样点的容积率平均值为2.0。统计商业用地样点在各建筑容积率水平下的平均地价，分析样点地价与容积率水平的关系曲线，得到样点地价的容积率修正系数。容积率修正系数计算公式为：

Kr=pis/pi

其中：kr —容积率修正系数

pis —商业用地样点在规定容积率时单位面积地价

pi —商业用地样点某一容积率下单位面积地价

具体到广宁县，利用土地使用权出让、房屋出租、商品房出售、商业私房买买等土地交易市场资料，分别对各级别内商业用地容积率修正系数进行了测算，其中没有相应样点的容积率，则是通过求取修正系数并利用已有容积率和修正系数用内插法获得。

对所得数据进行x2检验，剔除那些由于个别因素造成的地价明显高于或低于平均地价的数据，根据肇庆市广宁县的土地利用现状水平及城市规划的具体规定和容积率与地价水平的相关关系，确定广宁县商业用地的容积率修正系数

2.2 数学模型法

标绘容积率与地价分布图，依据分布图选择数学模型建立回归方程，找到容积率对样点地价的影响规律，依据回归方程求出每一容积率对应的地价，进而求出容积率修正系数。

首先，根据外业调查的样点地价表，以容积率为横坐标，以样点地价为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图，如图1.该散点图表明容积率与地价的关系式呈上升趋势而非线性关系的曲线，故选用常用的回归对数函数y=a+ b lnx作为拟合函数。此过程中，由于计算样点数量较大，采用SPSS软件求取对数函数中常数及系数为a=282，b=3133，得到回归方程为：y=282+ 3133 lnx。

其次，对回归模型进行显著性检验。回归方程的决定系数R2 =0.995，相关系数R=0.998，在检验水平a=0.05下，R大于R0.05（R0.05=0.138），样点地价与容积率之间具有显著关系，说明回归方程有效。同时通过F检验，得到F=165.62，在检验水平下，自由度为1的情况下，F远大于F0.05（F0.05=3.84）.回归方程有效。

最后，把容积率x代入方程，求得对应的土地价格y值。用计算出来的土地价格求容积率修正系数，方法同样点地价法。

2.3 修正系数的应用

选择某一宗地，位于广宁县新宁南路，地上建筑为两层临街商业用地，土地面积300 m2 土地开发程度五通一平，该宗地规划容积率为1.5，计算该宗地土地使用权转让价格。在商业用地级别图中找到该宗地的位置可看出该宗地在广宁县商业一级地，对应的基准地价是2037元/m2。

（1）运用样点地价法计算结果进行容积率修正。查容积率修正系数表3，容积率为1.5时对应的修正系数是1.10，按照对应的容积率修正公式，进行容积率修正。

Pi =Pij× kij =2037× 1.10 =2240.7

由计算得到经过容积率修正后，计算出的最终地价为2240.7元/m2。

（2）运用数学模型法计算结果进行容积率修正。查容积率修正系数表5，容积率为1.5时对应的修正系数为1.01，对应的容积率修正公式与样点地价法的相同，进行容积率修正。

Pi =Pij× kij =2037×1.01=2057.37

由计算得到经过容积率修正后，计算出的最终地价为2057.37元/m2。

3 结论

从计算得到的容积率修正系数表可看出，两个系数表都是容积率越大，容积率修正系数越大。可见广宁县商业一级地中，在规划容积率的限制范围内，容积率与地价总是呈正线性关系的，容积率升高，地价也随着升高。文中采用的样点地价法和数学模型法得到的容积率修正系数修正宗地地价的方法相同，两者在数值上具有可比性，经比价，两种修正系数表中相同容积率对应的修正系数大小相近，说明计算结果有一定的科学性。

参考文献

[1]何强卫.容积率的内涵及其指标体系[J].城市规划，1996（1）：25-27.

[2]胡存智.土地估价理论与方法[M].北京：地质出版社，2000：152-160.

[3]梁彦庆，葛京凤，黄志英.城市基准地价评估的容积率内涵及其修正系数的确定-以石家庄为例[J].地理与地理信息科学，2003（3）：98-100.

[4]陈顺清.城市增长与土地增值[M].北京：科学出版社，2000：202-206.