基于优化理论的众筹筑屋模型

肖云

摘 要：为尽量满足参筹者的购买意愿和使众筹项目能够顺利执行，要求投资回报率达到25%以上，同时又要求国家规定的房屋最大容积率小于2.28的基础上，建立优化模型得出满足以上两个要求的各种房型套数的规划方案，并按照国家相关政策的规定，全面地核算出此方案的成本、收益、容积率、增值税和回报率等数据，这样有效地防范投资风险，使市场经济处于良性发展之中。

关键词：优化模型；成本；收益；容积率；增值税

一、问题的提出

互联网+房地产的一种新型形式是众筹筑屋，现有占地面积为102077.6平方米的众筹筑屋项目。项目推出后，有上万户购房者登记参筹，项目规定参筹者每户只能认购一套住房，通过对参筹者进行抽样调查，得到了参筹者对11种房型购买意愿的比例如下：

为了尽量满足参筹者的购买意愿和使众筹项目能够顺利执行，要求投资回报率达到25%以上，并且要求房屋的最大容积率达到2.28，从而设计出满足条件的各种房型套数的规划方案，并将本方案的成本、收益、容积率、增值税和回报率等信息进行公布，方便有关部门对此方案进行全面地核算。[1]

二、相关指标

成本=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+转让房地产有关的税金+其他扣除项目+旧房及建筑物的评估价格+[2009]31号文规定的其它扣除项目[1]；各房型开发成本=每类房型面积*每类建房套数*每类开发成本；各房型房地产开发费用=0.1*（各房型取得土地使用权所支付的金额+各房型房地产开发成本）；各房型转让房地产取得的收入=每类房型面积*每类建房套数*每类售价；各房型与转让房地产有关的税金=各房型转让房地产取得的收入*0.0565；各房型其它扣除项目=0.2*（各房型取得土地使用权所支付的金额+各房型房地产开发成本）；各房型扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目；各房型转让房地产取得的收入=每类房型面积*每类建房套数*每类售价；增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额；增值税=增值额*税率；税率为：

三、模型建立

表2说明：房型1应建造444套；房型2应建造500套；房型3应建造50套；房型4应建造150套；房型5应建造100套；房型6应建造151套；房型7应建造385套；房型8应建造100套；房型9应建造385套；房型10应建造400套；房型11应建造250套。

五、总结

众筹筑屋是当今时代的一个新的流行，利用基于优化理论的众筹筑屋模型，能够较准确的计算出各种所需房屋套数，能降低开发商的融资、销售的风险率，降低参筹者的购房成本，提高了开发商的收益率，有利于市场的良性发展。该优化模型虽然只解决了众筹筑屋的规划方案问题，但还可以广泛的适用于超市采购，股票买卖，工程预算等方面，对资金的分配做出合理的指导。

参考文献：

[1] http：//www.shumo.com/wiki/doku.php？id=2015_年全国大学生数学建模竞赛_cumcm_试题；