全面预算管理在房地产企业的问题分析及对策

张美萍

摘 要：首先对全面预算的定义及特点进行阐述，从缺乏全面预算的全员性、预算的依据不足、缺乏与企业的战略目标相联系三个方面，解析全面预算管理在房地产企业中存在的主要问题，在此基础之上，提出相应的解决的对策。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许的参考。

关键词：房地产企业；全面预算；问题及对策

自从2014年6月份开始，我国房地产产业开始朝着城市化方向发展，宏观经济开始呈现下降趋势。因此，我国相关部门开始将房地产调控政策从原始的短期调控逐渐转变成长效机制，从而保证房地产产业稳定的发展。但是，随着房地产市场开始步入发展阶段，竞争逐渐激烈起来，这也导致房地产企业的营利空间逐渐减小，怎样才能将全面预算管理合理的应用到房地产企业的内部管理中来，提升房地产企业的整体经济效益，提升房地产企业的核心竞争里，是目前房地产企业首要解决的问题。本篇文章就以全面预算管理在房地产企业中的应用为重点，全面分析了当前房地产企业全面预算管理中存在的问题以及解决对策，由此推动房地产企业可持续发展。

一、全面预算的定义及特点

（一）全面预算的定义

所谓的全面预算主要是指，在企业核心发展战略的指引下，全面思考企业的生产方向以及发展目标，以企业的营业预算为标准，以企业的经济效益最大化为最终目标，对企业的生产、运行、发展等过程进行全面预算管理，从而实现企业人力、物力、成本、信息一体化，推动企业更好发展。

（二）房地产企业全面预算的特点

全面预算主要具备三种共性，第一种是全过程性；第二种是全员性；第三种是全方位性。房地产企业除了具备全面预算的三种共性之外，同时还具备两种特点，第一种是全程现金流预算为根本；第二种是全程以工程项目预算为主旨。下面，我们将对这两种特点进行全面的阐述。

1.以现金流预算为根本

由于房地产企业具备三种特性，第一为高收益性；第二为高负债性；第三为高风险性。因此，使得维持房地产企业不间断发展的关键环节就是现金流。换句话说，在进行现金流预算表的绘制时除了要注重企业的利益表的绘制外，同时还要重视资产负债表的绘制。

2.以工程项目预算为主旨

导致房地产企业在进行全面预算管理时，以工程项目预算为主旨的因素有五方面的原因，其中包括开发成本高、预算标准繁琐、施工项目多、施工时间长、成本分摊大。

二、当前房地产企业全面预算管理中存在的问题

（一）缺乏全面预算的全员性

在全面预算管理当中，最重要的特性就是全员性，这种特性在房地产企业中尤为凸显。但是，大多数的房地产企业员工普遍认为，负责全面预算管理的主要部门就是房地产企业中的财务部门，只要财物部门做好企业的财务支出和规划工作，就可以很好的落实全面预算管理工作。而执行全面预算管理工作只需要由财务部门全权负责就可以，无需其他部门的参与和执行。由于缺乏全面预算的全员性，导致全面预算管理工作无法在房地产企业中顺利的开展，从而导致房地产企业的发展目标如同摆设，无法发挥其真正的作用。

（二）预算的依据不足

为了保证全面预算管理工作可以在房地产企业中顺利的落实，首先就需要具备大充足、真实、可靠的根本资料，但是，大多数的房地产企业为了在这个充满竞争力的市场中占据一席之地，总是会存在边修改图纸边施工的情况。这种现象导致的最终结果就是，设计预算标准、施工预算标准以及施工结束预算标准都远远高于实际的预算标准。而导致这种结果出现的主要原因就是设计方案的变化，导致追加计划逐渐增多，变化的预算远远高于计划的预算，人人都没有按照预算的标准进行施工，导致预算丧失原本的意义，这不仅给房地产企业增加了施工成本，同时还影响了房地产企业的未来发展。

（三）缺乏与企业的战略目标相联系

应用全面预算管理的主要作用就是落实房地产企业的发展策略目标。但是，大多数的房地产企业在应用全面预算管理的过程中，往往忽略了这一重要要素。这主要是因为我国的房地产企业在应用全面预算管理处于起步阶段，我国相关部门还没有树立明确的管理标准和方法，因此，大多数的房地产企业都是遵循自己之前积累的经验来进行预算的编制。编制的标准是按照企业年度经营情况进行编制，因此缺少长远性。再加上房地产企业主要关注企业的年度预算，却忽略了企业的项目开发预算，从而导致企业的策略发展目标缺少稳定数据的支持，使得企业的预算缺乏与企业的战略目标相联系，进而影响了房地产企业的核心竞争力。

三、针对当前房地产企业全面预算管理存在的问题应采取解决的对策

（一）全员参与，相互沟通与协调

实现全面预算管理的全员参与性，不仅可以保证房地产企业各个部门之间的紧密联系性，给及时掌握真正可靠的数据提供了便利条件，同时，也促进了房地产企业各个部门之间更好的沟通与协调。例如，在落实全面预算管理工作时，房地产企业的财务管理部门、人事部门、技术部门以及研发部门可以进行及时的沟通和商榷，最终制定完善的管理方案，这样可以保证全面预算管理的科学性，同时也防止出现推卸责任的现象。此外，全面预算管理部门还要和房地产企业的上级领导进行及时交流，让房地产企业的上级领导可以即使了解企业的经营情况，同时也给房地产企业的上级领导作出重要决策和安排提供了有利的条件，从而保证企业的稳定发展。

（二）做好全面预算的基础性工作，使预算具有严肃性

所谓的预算就是指，对企业的未来运用情况进行预测和评估，给企业的未来发展提供依据。在应用全面预算管理时，房地产企业要结合自身具备的特点，做好全面预算的基础性工作，这也是保证预算工作顺利开展的前提条件。首先，做好各项数据的记录工作，例如，企业的项目开展数据、施工数据、竣工数据以及企业的运营数据等。其次，还要保证各个数据的真实性和牢靠性，给预算编制提供准确的数据分析。最后，还要定期安排企业的全面预算管理员工进行专业知识的培训和考核，提高企业全面预算管理员工综合能力。只有做好全面预算的基础性工作，使预算具有严肃性，才能防止在进行预算时存在频繁改动的情况，从而保证预算的真实性和准确性。

（三）改变预算的编制方法，使预算与战略（下转第页）（上接第页）紧密相连

通常情况下，房地产企业在进行预算编制的过程中，总是按照“由上至下”的顺序进行编制，使得预算编制的结果缺少合理性。而导致这种现象出现的因素有三种，第一个是房地产企业存在较长的周期性；第二个是房地产企业存在较多的不确定因素；第三个是房地产企业涉及的项目种类比较广泛。因此，我们可以根据这三种因素，来改变房地产企业的预算的编制方法。我们可以将原始的“由上至下”的编制顺序，逐渐改变成“由上至下或者上下结合”的编制顺序进行预算的编制，这样不仅可以把房地产企业中的开发项目的预算融入进去，同时也结合房地产企业的发展策略目标，使得预算结果不仅具备全面性的特点，同时也具备完善性的特点。此外，还要提高预算的预警能力，保证预算结果高出实际预算时，及时开启预警标志，从而提高房地产企业各项风险抵御能力。

四、结束语

在进行房地产企业的全面预算管理时，不仅要保证全员参与，同时还要做好全面预算的基础性工作，进而保证全面预算更好的落实，推动房地产企业稳定的发展。

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（作者单位：深圳华强新城市发展有限公司）