潘海涛：我国住房市场货币调控政策及其效果研究

潘海涛

摘 要：近年来，随着我国社会经济发展水平的不断提高，我国房地产企业的发展规模不断壮大，而房地产业作为我国国民经济发展的支柱产业，政府对它实施货币调控政策是非常有必要的。房地产业的发展资金相对密集，并且对政府的货币政策具有较强的敏感性，所以货币政策是政府调控我国住房市场的重要手段。基于这样的认识，本文通过对我国住房市场的货币调控政策进行探究，并相应的对当前我国住房市场货币调控政策及其效果进行深入分析。

关键词：我国住房市场 货币调控政策 效果研究

随着我国对住房制度的不断改革和深化，我国住房市场得到了快速的发展，成为我国社会经济发展的重要产业之一。为了保证我国住房市场的稳步健康发展，我国政府运用宏观经济政策来调控住房市场的发展，尤其是根据住房市场对货币政策的较高敏感性，又出台了一系列具有侧重性的调控措施。要想保证我国住房产业的稳健发展，必须要正确认识货币调控政策对住房产业的影响，这不仅是为了满足住房市场稳健发展的需要，同时对推动住房产业的可持续健康发展也有着重要的作用。

一、我国住房市场货币调控政策的基本手段

1.利率政策。基準利率水平和利率整体结构的变化及调整，会相应的产生一系列利率效应，对住房市场的供求变化产生重要的影响。一般来说，如果利率逐渐提升，那么住房产业的融资成本就会提高，这样会导致房地产业为市场提供的住房商品数量有所减少，市场住房的房价成本也会相应提高。利率的提升在一定程度上说明了政府对购房行为的支持有所降低，使得市场对住房商品的需求也会逐渐下降。

2.存款准备金率。货币调控政策中的存款准备金率对金融市场发展中的货币供求量有一定的影响，并且会产生非常强大的经济调控作用，当存款准备金率逐渐上升时，我国商业银行本身的贷款能力就会逐渐下降，从而住房产业在商业银行的贷款数额也会有所降低，进而影响着住房产业市场的资金链条，因此，政府可以有效的控制和调整住房产业市场的整体情况，防止住房产业市场出现价格上涨过快或者过热的问题。

3.信用工具。信用工具具体包括直接的信用工具和间接的信用工具两种。其中，直接的信用工具就是中央银行对贷款限额、贷款利率、资金流动性比率进行控制，来有效控制银行的信贷规模；而间接的信用工具就是通过一定的窗口劝告和指导方式，来控制银行的信贷规模以及调整银行的信贷结构。

4.不动产信用控制。不动产信用控制就是政府特定的具有选择性质的货币调控政策，主要就是通过对银行贷款买房首付比例和银行还款期限等方式控制住房产业的市场需求。同时，还可以对住房产业开发项目中的企业持有资金比例和主体资格控制方式来调整住房产业的市场供应情况。

二、当前我国住房产业市场货币调控政策及其效果

随着我国住房市场体制的不断改革和深化，我国政府为了保证住房产业市场的稳步发展，相关政府部门采用了多种政策手段来对住房市场进行控制和调整，其中货币政策是政府最常用一种政策手段，它主要就是通过货币调控政策宽松程度和紧缩程度，来有效调控住房市场。1998——2002年期间，我国一共下调2次存款准备金率，下调5次基准利率，配合政府政策的激励，大力支持住房产业市场的持续发展；2003——2007年期间，我国共上调14次存款准备金率，上调8次基准利率，通过适度紧缩的货币调整政策，以及控制住房供给方所持有的资金比例，有效的对房地产市场出现过热的情况进行控制。2008——2009年期间，我国共上调5次存款准备金率，下调四次基准利率，通过扩张的货币调控政策来促进住房市场的进一步发展。2010——2014年期间，我国又进行了多次的存款准备金率和基准利率的调整，实施相对较为紧缩的货币调控政策，同时采用限购、首付比例、贷款限额、还款期限等手段来对住房市场过热现象进行控制。2016年以来，我国的经济增长速度相对较为缓慢，住房市场出现了明显下降的趋势，我国对住房市场所进行的货币政策有所宽松，尤其是今年我国住建部对“棚改货币化”政策的推行，不仅有中央财政专项提供的补贴资金、各级政府的配套资金，同时还有国家开发银行的大力支持，对住房消费市场的发展具有一定的稳定和支撑作用。从以上我国对住房市场所进行的货币调控政策可以看出，存款准备金率和基准利率是政府进行货币调控政策的主要手段，根据货币的供给情况对住房市场的影响作用，采用各种限额贷款、限制购买、限制开发等调控政策，提高政府对住房市场的调控效果。当我国住房市场发展相对较为缓慢时通过下调基准利率的调控措施，可以有效的促进住房产业市场的发展。而在住房产业市场出现过热或者是泡沫的情况时，对采用基准利率的调控手段无法在短时间内取得明显的成效。但是，通过对最低首付比例和住房开发企业最低持有资金的比例进行控制和调整，对住房产业市场具有直接的影响作用，并且起到的效果非常明显，可以有效减少多种不合理的现象和行为，保持住房市场的稳定发展。

三、提升住房市场货币调控政策效果的建议

想要提升住房市场货币调控政策的效果，就必须要适度的提升政府实施货币调控政策手段的灵活性。我国相关的政府部门在制定住房市场的货币调控政策时，要全面的了解住房市场的发展情况，对住房市场中出现的多方面问题和原因进行深入的分析，根据住房市场发展的实际情况来灵活的运用货币调控政策。例如，当住房市场出现泡沫或者是过热现象时，我国政府应该全面分析其出现过热的各种原因，并根据各种原因合理的运用贷款额度限制、购房限制、持有资金等对住房市场进行调节。同时，在实施货币调控政策过程中，对于那些相对突出的区域性调控，可以将调控权进行下方到具体的区域，有效提高货币调控政策的灵活性和合理性。

四、结语

总之，住房产业作为我国社会经济发展的重要产业之一，对其进行货币调控政策，将会对我国住房产业的发展产生一定的影响。为了保证我国住房市场的稳健发展，我国相关的政府部门应该在制定货币调控政策的过程中，适当的提升货币调控政策实施的灵活性和合理性，提高我国住房市场货币调控政策的效果，促进住房产业的可持续健康发展。

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