住房公积金在房地产去库存新政下的风险管理初探

蔡其昌

摘 要：住房公积金在当前房地产去库存新政下，发挥着不可替代的独特作用。公积金管理机构如何在有效控制风险的情况下，用好用足住房公积金是一项值得认真研究的课题。本文着重对房地产去库存新政下，住房公积金管理面临的风险及其管理对策进行分析探讨。

关键词：住房公积金 风险 对策

一、当前我国房地产库存的基本状况

2008年以来，我国房地产市场得到快速发展，房地产开发企业高速扩张，导致房地产库存持续增长。据国家统计局今年1月19日发布的数据，2015年全国商品房待售面积71853万平方米，按照我国人均面积30平方米计算，这7亿多平方米的商品房可供2.4亿人口居住。房地产去库存化显然已经成为2016年楼市主基调，尤其是三、四线城市房地产楼市的去化周期普遍较长，大多数在30个月以上，有的甚达到60个月。新建商品房库存高企，导致空置率不断攀升，2015年商品房空置率已攀升至46%。去年12月中央经济工作会议提出今年五大任务是“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”。其中在化解房地产库存方面，中央打出了政策组合拳，制定了包括加快提高户籍人口城镇化率，加快农民工市民化，鼓励农民工进城购房等政策在内的一系列扩大住房有效需求消化房地产库存的新政策，即所谓房地产去库存化新政，备受社会关注。

二、住房公积金在当前房地产去库存化中发挥的作用

住房公积金是职工和单位共同缴存的长期住房储金，归职工个人所有，专项用于职工家庭住房消费支出。当前，如何最大程度发挥住房公积金作用，促进房地产市场供给侧结构性改革，实现房地产去库存目标，是摆在各级公积金管理部门的一项政治任务。作为提供个人住房贷款服务的专业机构，住房公积金管理中心具有专业性特征和不可替代的独特作用。今年以来，各地政府相继出台刺激房地产市场需求、化解房地产库存、促进房地产稳定健康发展的一系列优惠政策。这些政策中除了政府层面出台的户口落户、购房补贴、税费减免等优惠政策外，公积金政策层面主要措施包括以下六项：一是降低公积金贷款首付比例，由原来的不低于购房总价款的30%降到20%。二是普遍提高公积金最高贷款限额，有的城市直接按房屋成交价的80%发放贷款。三是延长贷款年限，普遍将贷款年限延长至借款人法定退休后5年，贷款最长年限调整到30年。四是放宽贷款准入条件，普遍由原来的连续足额缴存公积金1年以上缩短为6个月。五是放宽购房套数和贷款次数限制，只要结清原有贷款即可再次申请公积金贷款。六是将进城务工的农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围，支持农民工和个体工商户购房等等。由于各地房地产新政的推出，房地产去库存效应逐渐显现。易居房地产研究院最新统计数据显示，上半年该机构监测的35个城市新建商品住宅库存量为24713万平方米，环比减少0.6%，同比减少5.2%。到6月底，35个城市新建商品住宅去库存化周期为10.5个月，呈逐月下降态势。其中住房公积金发挥的作用十分明显，根据住房和城乡建设部的统计，上半年住房公积金提取额5434亿元，同比增长21%，发放公积金贷款6767亿元，同比增长62%，6月末公积金个贷使用率达到85.5%，比去年末的80.8%，提高了4.7個百分点，化解房地产库存1.7亿平方米，占当期商品房库存面积近30%。房地产去库存化显现的良好态势，对当前全国经济形势的稳定和发展起到了积极的推动作用。

三、当前住房公积金面临的主要风险与管控对策

今年以来，在房地产去库存化过程中，住房公积金所发挥的重要作用毋容置疑。当前，随着去库存各项优惠政策的持续发酵，贷款需求出现激增的局面。因放贷资金紧缺，多地公积金中心开始实行贷款轮候制度，给公积金管理带来了两个新的问题：一是造成公积金中心资金流动性紧张，面对激增的提取和贷款业务，公积金中心日常的流动性资金已经难以满足公积金缴存人提取和贷款的资金需求，许多中心城市的公积金个贷使用率已经接近或者超过100%，且持续处在高位运行状态。二是房地产市场风险传导。随着热点城市地王的不断出现，金融体系资金在房地产业上过度聚集，出现了严重的泡沫，一旦发生宏观经济下行，房地产楼市风险就极有可能发生转移，而住房公积金管理中心首当其冲，届时公积金贷款逾期甚至断供的情况将会不断涌现。因此，住房公积金管理机构在承担去库存历史重任的同时，应保持清醒的头脑，提高忧患意识，加强应对各种风险的研究，真正做到未雨绸缪、防患于未然。笔者认为应对当前面临的风险应采取以下对策：

1.进一步扩大住房公积金制度覆盖面，做强、做大、做优住房公积金。2015年底，全国住房公积金实缴单位231.35万个，实缴职工12393.31万人，住房公积金制度覆盖面仍然不高。住房公积金只有扩大政策宣传，加大缴存执法力度，做到应建尽建、应缴尽缴，不断扩大制度覆盖面，做大公积金规模，才能提高抗风险能力。同时要积极探索和推进公积金管理体制改革，在条件具备时，实现住房公积金全省乃至全国统筹。

2.创新融资方法，扩大融资渠道，控制流动性失衡。由于我国住房公积金管理实行属地化管理模式，各地公积金中心独立运行，资金流转只在自身内部循环，且只限于房地产市场。公积金的来源除了缴存外，没有其他途径获得流动性资金，限制了公积金的发展和抵御流动性风险的能力。为获得充足的流动性，控制流动性失衡，公积金中心可通过财政或银行借款、公积金转商业按揭贴息贷款、公积金异地合作贷款、以及个人住房贷款资产证券化等形式获得流动性。特别是住房公积金个人住房贷款资产证券化，这是从资本市场获得融资，最大化提高资产流动性的有效途径，这在我国尚处于起步阶段，需要加强政策研究，积极稳妥地推进。

3.密切注视楼市变化，加强可贷楼盘管理，防范楼盘烂尾风险。建立健全风险预警机制，紧盯市场变化，加强对可贷楼盘管理。既要从宏观上把握房地产市场发展趋势，也要在微观上跟踪楼盘开发企业的财务运行状况和企业信用状况。当房地产发展趋势稳定向好，可逐步提高公积金的发放量，提高公积金个贷使用率，反之则控制贷款的发放量，降低个贷使用率。对信用不良或出现财务风险的开发企业楼盘，停止发放公积金贷款，以控制风险降低损失。

4.建立长效机制，实施动态管理，确保资金安全。住房公积金资金安全直接关系到广大缴存职工的切身利益和社会的稳定。当前为了实现去库存目标，各地普遍降低了公积金贷款准入门槛，放宽了贷款申请条件，贷款质量有所下降，存在一定的贷款风险。特别是低收入家庭购房贷款后，由于收入不稳定，偿还贷款的能力不强，一旦家庭发生变故，就有可能发生违约风险，且这类人群多数仅有一套住房，发生风险后法院执行十分困难。因此公积金管理机构在发放这类群体的贷款时，可将借款人的父母、子女或兄弟姐妹纳入共同还款人，以提高贷款偿还能力，抵御可能发生的风险。当房地产去库存压力减缓或目标实现时，应适当收紧住房公积金有关政策，实行住房公积金政策动态管理的长效机制。

四、结语

去库存是中央经济工作会议确定的五大任务中之一。房地产去库存需要公积金的积极参与，公积金也理应在房地产去库存中发挥重要作用，但毕竟去库存政策措施的出台是政府主导下各部门对房地产市场实施调控和行政干预的结果，许多措施具有临时性、阶段性的特征，是在特殊情况下制定的特殊政策。公积金管理部门放宽贷款条件等政策措施，蕴藏着一定的风险。因此，一旦去库存目标实现，这些政策必须进行调整，住房公积金在房地产楼市去库存背景下风险管理的侧重点也应随着房地产市场的变化进行相应调整。